Ganar un pleito por vicios de la construcción no cierra el edificio para siempre. Cuando aparecen nuevos defectos constructivos que no existían al presentar la primera demanda, el Tribunal Supremo acaba de confirmar que se puede volver a reclamar. Le explicamos dónde está exactamente la frontera y qué plazos maneja.
1. Qué ha decidido el Tribunal Supremo
La sentencia núm. 625/2026, de 21 de abril, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (recurso 4337/2021, ponente la Excma. Sra. D.ª Raquel Blázquez Martín) resuelve una pregunta que se plantea con más frecuencia de la que parece: si un edificio ya fue objeto de un pleito por defectos de construcción que terminó en condena firme, ¿puede volver a demandarse a los mismos técnicos cuando aparecen desperfectos nuevos?
La respuesta del Supremo es que sí, con un límite claro. La cosa juzgada no impide reclamar por daños que todavía no se habían manifestado cuando se presentó la primera demanda. Lo que no se puede es aprovechar los desperfectos nuevos para reabrir lo que ya quedó decidido.
Dicho de otro modo, la pregunta relevante no es si hubo antes un juicio sobre ese edificio, sino qué daños concretos fueron objeto de aquel juicio y cuáles aparecieron después.
2. El caso: los petos de cubierta de un colegio
El conflicto nace en el colegio Hélade, en la calle Severo Ochoa de Boadilla del Monte, construido por una cooperativa madrileña adjudicataria del concurso municipal. El acta de recepción de obra se levantó el 15 de septiembre de 2008, con repasos pendientes.
En octubre de 2010, el peto de cubierta del módulo de educación infantil, la zona destinada al recreo de los niños más pequeños, empezó a desplomarse. El Ayuntamiento dictó una orden de ejecución y la cooperativa tuvo que demoler el muro original y sustituirlo por una solución de urgencia con panel sándwich, que alteró el diseño del edificio. En 2012 demandó al arquitecto proyectista y director de obra y al arquitecto técnico, y el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid los condenó solidariamente a ejecutar todas las obras de subsanación, en una sentencia que calificó la situación como ruina de la edificación y que quedó firme en 2016.
El problema es que, en 2013, los petos de los demás módulos empezaron a desplazarse igual. El Ayuntamiento dictó nuevas órdenes de ejecución, los técnicos condenados no contestaron siquiera al burofax, y la cooperativa volvió a pagar las obras de su bolsillo: 462.774,77 euros. Con esa factura en la mano interpuso una segunda demanda en julio de 2015.
Los demandados opusieron cosa juzgada y el Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de Madrid sobreseyó el proceso. La Audiencia Provincial de Madrid revocó el sobreseimiento, el juzgado estimó después íntegramente la demanda, la Audiencia (Sección 25ª) desestimó los dos recursos de apelación y el Supremo ha desestimado ahora los recursos de casación y de infracción procesal, con imposición de costas a los recurrentes.
3. Por qué la cosa juzgada no cerró la puerta
La preclusión del artículo 400 LEC tiene un requisito que aquí no se cumplía
El artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a alegar en la demanda todos los hechos y fundamentos jurídicos que se conozcan o puedan invocarse al tiempo de interponerla. Es la regla que impide trocear un mismo asunto en varios pleitos sucesivos.
Pero el Supremo recuerda que esa preclusión exige un presupuesto: que los hechos del segundo proceso hubieran podido alegarse en el primero. Y aquí no podían. La primera demanda es de 2012 y las obras que motivan la segunda vinieron impuestas por órdenes municipales de junio de 2013. Sencillamente, en 2012 esos daños no existían.
La Sala rechaza también que pudieran haberse introducido por la vía de los hechos nuevos (artículo 286 LEC) o de las alegaciones complementarias (artículo 426 LEC), porque ambas tienen el mismo techo: no alterar sustancialmente las pretensiones ni sus fundamentos. Hacerlo habría supuesto un cambio de demanda prohibido por el artículo 412 LEC.
El efecto negativo y el efecto positivo de la cosa juzgada no son lo mismo
Conviene no confundirlos, porque en este caso operan en direcciones distintas.
El efecto negativo o excluyente del artículo 222.1 LEC impide un segundo proceso con objeto idéntico. Ese no concurría.
El efecto positivo o prejudicial del artículo 222.4 LEC sí operaba, y a favor de la cooperativa: lo resuelto en el primer pleito sobre la causa de las patologías y sobre la responsabilidad de los técnicos vinculaba al segundo tribunal como antecedente lógico. El Supremo subraya que ese efecto prejudicial se vincula al fallo, pero también a los razonamientos que constituyan la razón decisoria de la sentencia.
Lo que sí queda cerrado
El límite es nítido: no cabe reclamar de nuevo daños que ya fueron objeto del primer proceso y quedaron comprendidos en aquella sentencia. Por eso, en este segundo pleito quedó fuera de la reposición el peto del módulo de educación infantil, que ya se había litigado.
4. Plazos: garantía de la LOE y prescripción de la acción
Son dos plazos distintos y se confunden con frecuencia.
El artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación fija el plazo de garantía, que se cuenta desde la recepción de la obra: diez años para los daños que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio, y tres años para los que afecten a la habitabilidad. Dentro de ese plazo tiene que manifestarse el daño.
El artículo 18 LOE fija el plazo de prescripción de la acción: dos años desde que se producen los daños.
En esta sentencia el Supremo hace una precisión de peso. La Audiencia había manejado el plazo trienal, pero la Sala señala que, habiéndose calificado los daños como estructurales en el primer procedimiento, el plazo de garantía coherente es el decenal del artículo 17.1.a) LOE. Y aclara algo que en la práctica se sigue alegando mal: el artículo 1591 del Código Civil no era aplicable, porque la obra estaba sometida a la LOE.
Daños permanentes y daños continuados
La distinción decide el día inicial del plazo de prescripción.
El daño permanente o duradero se produce en un momento determinado y persiste en el tiempo, incluso agravándose por factores ajenos. El plazo corre desde que el perjudicado lo conoce y puede medir su alcance, conforme al artículo 1968.2 del Código Civil.
El daño continuado o de producción sucesiva es aquel en que la causa sigue actuando. Aquí el plazo no empieza hasta que se produce el resultado definitivo.
Los tribunales calificaron estos daños como continuados y situaron el día inicial en la recepción provisional de las obras de reparación, el 10 de septiembre de 2013. Presentada la demanda en julio de 2015, la acción no había prescrito. El Supremo añade un razonamiento práctico que conviene retener: aunque se hubieran considerado permanentes, tampoco habría prescrito, porque fue la inacción de los técnicos, que ignoraron los requerimientos, la que obligó a la propiedad a ejecutar y pagar las obras.
5. La reposición al estado original no es enriquecimiento injusto
El último frente de los recurrentes era que, resuelto el peligro con la solución de urgencia impuesta por el Ayuntamiento, condenarles además a pagar la reposición del edificio a su diseño original suponía un beneficio injustificado para la propiedad.
El Supremo lo rechaza con claridad. La reparación íntegra del daño material, el principio de restitutio in integrum, incluye devolver los elementos constructivos al estado y a la configuración que debían haber tenido. El perjudicado no tiene por qué convivir con una solución funcional y provisional, adoptada bajo directrices municipales innegociables y por la urgencia del riesgo, que menoscaba la concepción inicial del edificio.
Casos prácticos
Estas son situaciones que llegan con frecuencia a un despacho de derecho inmobiliario y en las que esta sentencia cambia el enfoque.
La comunidad que ya pleiteó por las humedades. Obtuvo hace años una condena a la promotora por filtraciones en el garaje y ahora aparecen fisuras en los forjados de las plantas altas. Que compartan origen constructivo no las mete automáticamente en el primer pleito: lo decisivo es si estaban manifestadas y pudieron alegarse. Lo que hay que preparar es la prueba de cuándo se exteriorizaron.
La propiedad que se adelanta por una orden de ejecución. El plazo municipal es perentorio y los agentes de la edificación no responden al requerimiento. Pagar la reparación y reclamar después no debilita la posición, la refuerza. Conviene documentar el requerimiento, el silencio, el proyecto, las certificaciones y las facturas, que es exactamente lo que sostuvo la condena en este caso.
El titular al que le dicen que su acción está prescrita. Es una defensa casi automática. Antes de aceptarla hay que calificar el daño: si la causa seguía actuando, el plazo no arranca hasta el resultado definitivo. Y hay que separar el plazo de garantía del artículo 17 LOE del de prescripción del artículo 18 LOE, porque mezclarlos suele llevar a renunciar a una reclamación viable.
Resumen: los puntos clave
- Una sentencia firme por defectos constructivos no cierra el edificio: cabe reclamar por daños que no se habían manifestado al presentar la primera demanda.
- La preclusión del artículo 400 LEC solo juega si los hechos pudieron alegarse en el primer pleito.
- El efecto negativo de la cosa juzgada (artículo 222.1 LEC) y el efecto prejudicial (artículo 222.4 LEC) son compatibles y pueden operar en sentidos distintos.
- No cabe volver a discutir los daños ya resueltos en la primera sentencia.
- Garantía y prescripción son plazos distintos: artículo 17 LOE (diez o tres años desde la recepción) y artículo 18 LOE (dos años desde que se producen los daños).
- En daños continuados el plazo no empieza hasta el resultado definitivo.
- La reposición al diseño proyectado forma parte de la reparación íntegra y no es enriquecimiento injusto.
- Si la obra está sometida a la LOE, el artículo 1591 del Código Civil no es la vía.
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