Convertir un local en vivienda se ha convertido en una de las operaciones inmobiliarias más frecuentes en Madrid. El Tribunal Supremo acaba de fijar doctrina sobre quién puede firmar ese proyecto y ha movido el suelo bajo los pies de muchas operaciones en marcha. Le explicamos, sin adornos, qué ha decidido, a qué edificios afecta de verdad y qué conviene revisar antes de presentar la licencia.
1. Qué ha decidido exactamente el Tribunal Supremo
La sentencia núm. 700/2026, de 4 de junio, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 8 de julio de 2022.
El caso de origen era sencillo. Un particular solicitó licencia para transformar un local de negocio en vivienda dentro de un edificio construido para usos comerciales e industriales, con un proyecto firmado por un arquitecto técnico. El Ayuntamiento exigió firma de arquitecto. El Colegio recurrió esa decisión y perdió en todas las instancias, hasta el Supremo.
La doctrina jurisprudencial que fija el Alto Tribunal en su Fundamento de Derecho Cuarto es esta:
«El artículo 10.2 a) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación con lo dispuesto en el artículo 2.1 a) y 2 b), y en el artículo 4 del citado texto legal, debe interpretarse en el sentido de que los proyectos de obras referidos a intervenciones sobre edificios existentes cuando alteren la configuración arquitectónica o tengan por objeto cambiar los usos característicos de un edificio destinado a uso comercial a uso residencial, deberán ser redactados por un arquitecto superior.»
Traducido a la práctica: si el edificio en el que está su local tiene uso característico comercial o industrial, el proyecto de cambio de uso de local a vivienda debe redactarlo un arquitecto. Y no es cuestión de tamaño: basta con un solo local dentro de esa edificación.
2. Por qué la norma que decide es la LOE
Todo gira alrededor de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que reparte las atribuciones profesionales en función del uso del edificio y del tipo de obra.
- Artículo 2.1.a) LOE. Sitúa el uso «residencial en todas sus formas» en el grupo a), junto al administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural.
- Artículo 2.2.b) LOE. Considera edificación —y por tanto exige proyecto— «todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica», entendiendo por tales, entre otras, las que «tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio».
- Artículo 10.2.a) LOE. Para los edificios del grupo a) del artículo 2.1, la titulación habilitante del proyectista es la de arquitecto.
El razonamiento del Supremo encadena esos tres preceptos: transformar un local de negocio en vivienda dentro de un edificio comercial o industrial no es una obra menor, porque afecta «directamente a las exigencias y condiciones técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad de parte del edificio, que puede incidir en la estructura integral del mismo». El Tribunal añade que la conclusión es coherente con los principios de necesidad y proporcionalidad de los artículos 5 y 17 de la Ley 20/2013, de garantía de la unidad de mercado: no se trata de blindar un gremio, sino de exigir la titulación idónea para el riesgo técnico que se asume.
3. El límite del fallo: a qué edificios afecta y a cuáles no
Aquí es donde conviene no simplificar, porque el titular que ha circulado en prensa este verano es más amplio que la sentencia.
3.1. Edificio de uso característico comercial o industrial
Es el supuesto resuelto y el único que la doctrina cubre con claridad: oficinas, naves y edificios comerciales que se reconvierten, total o parcialmente, en residencial. Ahí el proyectista debe ser arquitecto.
3.2. Local en la planta baja de un edificio residencial
Es, con diferencia, el caso más habitual del mercado: el local de un bloque de viviendas que se transforma en una vivienda más. Los colegios de arquitectura técnica —incluido el que fue parte en el pleito— sostienen que la sentencia no alcanza a este supuesto, porque el uso característico del edificio ya es residencial y no se altera. El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España defiende una lectura más amplia, subrayando que la competencia exclusiva se activa aunque el cambio afecte solo a uno de los inmuebles de la edificación.
Nuestra lectura, con los pies en el suelo: la sentencia resuelve un edificio comercial e industrial y su doctrina está redactada sobre ese supuesto. Pero quien concede o deniega la licencia no es un colegio profesional, sino el ayuntamiento, y algunos servicios técnicos municipales están aplicando el criterio de forma extensiva. Mientras no haya un pronunciamiento que acote el alcance, presentar un proyecto firmado por arquitecto técnico en un cambio de uso implica asumir un riesgo real de requerimiento y de retraso. Si su operación tiene plazos ajustados —una compra condicionada, una financiación, un arrendamiento comprometido—, ese riesgo tiene precio.
4. La consecuencia que casi nadie está contando
Hay un segundo efecto del fallo, menos comentado y más relevante para el propietario: al exigir proyecto arquitectónico, el Supremo sitúa la intervención dentro del ámbito de la LOE. Y eso no afecta solo a la firma del proyecto.
- Hacen falta los tres agentes. Proyectista, director de obra y director de la ejecución de la obra. No basta con un técnico que firme el papel para el ayuntamiento.
- Se activa el régimen de responsabilidad del artículo 17 LOE, con los plazos de garantía de diez, tres y un año según el tipo de daño, y el sistema de garantías del artículo 19, cuya exigencia concreta debe analizarse en cada caso.
- Sube el coste y se alargan los plazos. Fuentes del sector sitúan el encarecimiento de honorarios entre un 30 % y un 50 % frente a la firma de un arquitecto técnico, además del tiempo adicional de visado y tramitación.
Para un inversor que trabaja con márgenes ajustados sobre carteras de locales u oficinas obsoletas, esto no es un detalle formal: cambia el número. Si su edificio además arrastra obligaciones de conservación, conviene cruzarlo con lo que explicamos en nuestra guía sobre la Inspección Técnica de Edificios en Madrid.
5. ¿Y la comunidad de propietarios tiene algo que decir?
Es la pregunta que llega siempre a continuación, y conviene separarla de lo anterior, porque son dos planos distintos.
Según doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el propietario puede cambiar el destino de su elemento privativo —de local a vivienda— salvo que exista una prohibición o limitación expresa en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. La mera descripción registral del inmueble como «local» no constituye por sí sola una prohibición. Para que la limitación sea oponible a terceros debe además constar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Distinto es el caso en que la obra afecta a elementos comunes: nueva acometida, ventilación o salida de humos por fachada o patio, refuerzo estructural, apertura de huecos. Ahí sí se necesita el acuerdo de la junta con la mayoría que corresponda según la Ley de Propiedad Horizontal. Y conviene revisar también el régimen de gastos: como explicamos al analizar los locales exentos y las obras de accesibilidad, pasar de local a vivienda puede alterar la posición del propietario frente a la comunidad.
A todo ello se suma, en Madrid, el filtro urbanístico previo: compatibilidad de usos del planeamiento, superficie útil mínima, altura libre, ventilación e iluminación natural y las condiciones del Código Técnico de la Edificación. Un cambio de uso viable sobre el papel puede ser inviable en la parcela concreta.
6. Casos prácticos
Oficina en un edificio terciario del centro. Un cliente adquiere una planta de oficinas en un edificio cuyo uso característico es comercial, con la intención de dividirla en tres viviendas. Aquí la doctrina se aplica de lleno: proyecto de arquitecto, con dirección de obra y dirección de ejecución. Recomendamos incorporar al contrato de compraventa una condición suspensiva vinculada a la obtención de la licencia, porque el coste de tramitación se ha desplazado al alza.
Local en planta baja de un bloque de viviendas. El uso característico del edificio es residencial, de modo que, según el criterio de los colegios de arquitectura técnica, la sentencia no lo alcanza. Aun así, antes de encargar el proyecto conviene consultar el criterio del servicio técnico municipal: si el ayuntamiento aplica la lectura amplia, un proyecto firmado por arquitecto técnico se traduce en requerimiento y en meses perdidos.
Nave industrial adquirida en 2025 con proyecto ya visado. Si el proyecto está firmado por arquitecto técnico y la licencia sigue sin resolverse, lo prudente es revisar el expediente antes de que llegue el requerimiento, valorar la sustitución del técnico y calcular el impacto en el calendario. Actuar antes del requerimiento suele ser más barato que responder a él.
Resumen: los puntos clave
- La STS 700/2026, de 4 de junio, fija doctrina: el cambio de uso de local a vivienda en edificios de uso característico comercial o industrial exige proyecto redactado por arquitecto.
- La base legal son los artículos 2.1.a), 2.2.b), 4 y 10.2.a) de la LOE.
- La sentencia no resuelve expresamente el supuesto del local situado en un edificio ya residencial, que es el más frecuente. El debate sigue abierto y la decisión práctica la toma cada ayuntamiento.
- Al entrar la intervención en el ámbito de la LOE se exigen proyectista, director de obra y director de la ejecución, y se activa el régimen de responsabilidad del artículo 17 LOE.
- El encarecimiento estimado del proyecto se sitúa entre el 30 % y el 50 %, con plazos más largos.
- La comunidad de propietarios solo puede impedir el cambio de uso si existe prohibición expresa en el título constitutivo o los estatutos; distinto es que la obra afecte a elementos comunes.
- Antes de comprar: estudio de viabilidad urbanística individualizado y revisión del título constitutivo. Después de comprar, el margen de maniobra es mucho menor.
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