Introducción

Numerosos clientes se acercan a nosotros con la intención de adquirir un seguro decenal. Hemos notado que comparten inquietudes similares, en especial sobre cuándo es imprescindible contratar dicho seguro y qué procedimientos, requisitos y tiempos se deben seguir. En este texto, buscamos esclarecer todos estos puntos para que quienes deseen contratarlo comprendan el proceso integral para la emisión de un seguro decenal.

Antes de entrar en las implicaciones de transmitir un inmueble dentro de los 10 años posteriores a su construcción, es esencial entender qué es y para qué sirve el seguro decenal.

Este seguro es una garantía que el promotor está obligado a contratar con el objetivo de cubrir los daños materiales que se produzcan en el edificio a causa de fallos o defectos que afecten la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del inmueble.

De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los responsables de la construcción están obligados a responder ante los propietarios de los edificios por daños materiales en los siguientes términos:

1. Diez años: Para daños derivados de fallos o imperfecciones que impacten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o cualquier otro componente estructural, poniendo en riesgo la integridad mecánica y estabilidad del inmueble. Este respaldo es comúnmente referido como seguro decenal y su contratación recae en el promotor.

2. Tres años: En casos de daños resultantes de deficiencias en elementos constructivos o en instalaciones que no cumplan con los estándares de habitabilidad. Al igual que con el seguro decenal, es el promotor quien debe contratar esta cobertura.

3. Un año: Para daños ocasionados por errores o fallos en la ejecución que afecten a los acabados finales de la obra. La responsabilidad de contratar este seguro corresponde al constructor, tal y como se estipula en la LOE.

 

1. ¿Por qué es Obligatorio?

La obligatoriedad del seguro decenal viene dada por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en España. Esta ley busca proteger al consumidor de posibles defectos de construcción. Es un respaldo no solo para el propietario original, sino también para aquellos que puedan adquirir el inmueble dentro del decenio asegurado.

La normativa estipula que es imprescindible tener un seguro decenal para inmuebles destinados principalmente como viviendas. Sin este seguro, no es viable registrar la edificación en el Registro de la Propiedad, lo que a su vez impide que el promotor consiga financiamiento o venda las propiedades.

En caso de rehabilitación de una casa registrada como ruina, se necesita un seguro decenal si dicha casa ha sido renovada dentro de la década anterior, basándose en una certificación técnica sobre su antigüedad y una licencia de refacción. No requieren seguro decenal aquellas obras que no comprometan la estructura (según el art. 19-1-c de la Ley 38/1999), siendo el técnico competente el encargado de certificar este aspecto (Resolución DGRN de 11 de febrero de 2009). Cambiar el propósito de un local a vivienda no requiere seguro decenal, a menos que se busque constatar modificaciones que alteren sustancialmente el edificio. En casos ambiguos, se necesita una certificación técnica. Ampliaciones independientes que afectan únicamente al estacionamiento de un inmueble de viviendas tampoco requieren seguro. 

 

2. Autopromotor

No es necesario para el autopromotor de una vivienda unifamiliar de uso personal contratar el seguro Decenal. La excepción a la obligación de contratar el seguro decenal para el autopromotor, exige la acreditación documental del uso previo por el transmitente, sin que sea suficiente una mera manifestación en este sentido. Si la vivienda es transmitida dentro de diez años desde su inscripción, el autopromotor debe contratar la garantía, a menos que pruebe que la vivienda fue de su uso y el adquirente lo exima de esta obligación. En el momento de la enajenación de la vivienda, se debe demostrar dicho uso con evidencia documental adecuada. Es insuficiente solo la manifestación del promotor-vendedor, requiriéndose pruebas como un acta de notoriedad o certificado de empadronamiento.

3. Transmisión del Inmueble y Sus Implicaciones

Vender un inmueble dentro del decenio protegido por el seguro decenal lleva consigo algunas consideraciones legales:

1. Transferencia de Beneficios y Obligaciones

La póliza de seguro se transfiere automáticamente al nuevo propietario. Esto significa que, en caso de daños estructurales, el nuevo propietario podrá beneficiarse de la cobertura.

2. Deber de Información

Es esencial que el vendedor informe al nuevo comprador sobre la existencia del seguro decenal, detallando su alcance y duración.

3. Reclamaciones Futuras

El nuevo propietario tiene el derecho de reclamar bajo el seguro decenal siempre que los daños se ajusten a lo cubierto por la póliza.

 

4. La Importancia de la Asesoría Legal

El asesoramiento legal es vital: El mundo inmobiliario está plagado de complejidades que, si no se abordan correctamente, pueden llevar a litigios costosos y prolongados.

Minimizar Riesgos: Un abogado especializado puede identificar posibles riesgos y asesorar sobre cómo minimizarlos o evitarlos.

Gestión de Documentación: La transferencia de propiedades y pólizas requiere un manejo meticuloso de la documentación. Un error podría dar como resultado la nulidad del seguro o en reclamaciones no atendidas.

 

5. Casos Reales y Lecciones Aprendidas

    A lo largo de nuestra experiencia, hemos enfrentado múltiples casos donde la falta de comprensión o el manejo inadecuado del seguro decenal ha llevado a situaciones complicadas. Estas historias refuerzan la necesidad de una asesoría experta.

    La transmisión de un inmueble dentro del periodo decenal cubierto por el seguro es una decisión que debe ser tomada con pleno conocimiento de sus implicaciones. El seguro decenal no es un obstáculo, sino una herramienta de protección.

    En Quikprokuo, nuestra dedicación y pasión por el mundo inmobiliario nos impulsa a brindar la mejor asesoría para que cada operación se realice con éxito y tranquilidad. Para más detalles o consultas, visita nuestra página de contacto.