Tras estudiar en nuestro artículo anterior las diferencias entre Compra de vivienda como persona física vs a través de sociedad, nos centraremos en este artículo en analizar las Ventajas fiscales (y legales) de invertir a través de una sociedad patrimonial
Comprar una vivienda mediante una sociedad patrimonial (como una S.L. cuyo objeto sea gestionar inmuebles) puede ofrecer varias ventajas fiscales y legales, sobre todo para inversores de cierto volumen. Entre las principales ventajas cabe destacar:
1. Tipo de gravamen más bajo
Los ingresos generados por los inmuebles (ya sea alquileres o plusvalías de venta) tributan al 25% en el Impuesto de Sociedades, que suele ser inferior al tipo marginal alto que pagaría un particular en IRPF. Un gran tenedor de propiedades en su nombre personal podría ver sus rentas de alquiler gravadas al 45% (aprox. a partir de 60.000€ de base imponible, según región) mientras que en una sociedad ese beneficio pagaría 25% fijo.
Esta diferencia aumenta la rentabilidad neta de la inversión, especialmente en patrimonios altos. (Eso sí, para disfrutar personalmente de esos beneficios, luego habría que distribuir dividendos y tributar en IRPF del socio al 19%-23%, por lo que conviene planificar cómo reinvertir o extraer los fondos óptimamente).
2. Deducción amplia de gastos
A través de una sociedad es posible deducir todos los gastos necesarios vinculados al inmueble en el Impuesto de Sociedades. Esto incluye intereses de la hipoteca, reparaciones, mantenimiento, seguros, impuestos como IBI, gastos de comunidad, amortización del inmueble, honorarios de gestión, etc. Si el inmueble genera ingresos (p. ej. alquiler), todos esos gastos son fiscalmente deducibles de los beneficios de la sociedad, reduciendo la carga fiscal. Un particular también puede deducir gastos relacionados con un alquiler en su IRPF, pero si no hay alquiler (vivienda vacía o de uso propio) no podría deducir nada. La sociedad en cambio imputará gastos contra ingresos de su actividad inmobiliaria y, si en algún ejercicio hay pérdidas, podrá compensarlas con beneficios futuros o de otras actividades de la sociedad.
3. Sin tributación por vivienda no alquilada
Las segundas residencias vacías u otros inmuebles improductivos no generan impuesto para la sociedad mientras no produzcan renta. En cambio, a las personas físicas Hacienda sí les exige pagar por la mera tenencia de inmuebles no arrendados mediante la renta imputada en IRPF (aprox. 1,1% o 2% del valor catastral anual).
Por ejemplo, un particular con un apartamento de vacaciones valor catastral 100.000€ tendría que declarar 1.100€ como ingreso ficticio cada año en su IRPF, mientras que si ese piso está a nombre de su sociedad patrimonial, no habría tal tributación anual por inmueble vacío.
Esta diferencia hace atractiva la sociedad para quienes poseen varias viviendas que usan ocasionalmente o mantienen vacías a la espera de vender.
4. Protección del patrimonio personal
Al comprar mediante una sociedad de responsabilidad limitada, el inmueble queda separado del patrimonio personal del inversor. Esto aporta protección frente a riesgos y deudas personales: si el propietario incurre en impagos o responsabilidades civiles, sus acreedores no podrían embargar la vivienda al estar a nombre de la sociedad.
Del mismo modo, si el negocio inmobiliario fracasa, el perjuicio económico se limita al capital de la sociedad y los inmuebles aportados a ésta, protegiendo en principio la vivienda habitual y otros bienes personales del inversor.
Esta limitación de responsabilidad es una ventaja jurídica significativa, especialmente para inversiones de mayor envergadura o si se adquieren inmuebles con financiación (aunque en la práctica los bancos suelen pedir avales personales del socio al otorgar hipotecas a sociedades pequeñas).
5. Facilidades en la sucesión hereditaria y planificación a largo plazo
Incluir las propiedades dentro de una sociedad puede simplificar la transmisión a los herederos. En lugar de adjudicar varios inmuebles indivisos entre familiares (lo que suele ser complejo), se pueden transmitir participaciones sociales de la empresa que los posee. Esto permite, por ejemplo, ir donando en vida porcentajes de la sociedad a los hijos de forma paulatina, o dejar estipulado el reparto de las acciones para el futuro, evitando litigios sucesorios.
Toda la gestión patrimonial queda dentro de una misma estructura jurídica, lo que da continuidad en caso de fallecimiento del socio: la sociedad sigue siendo titular de los bienes sin necesidad de paralizar su explotación. Además, si en algún momento los herederos deciden vender un inmueble, podrían optar por vender la sociedad completa con todos sus activos, simplificando trámites.
A diferencia de una empresa mercantil activa, una sociedad meramente patrimonial no goza de las reducciones fiscales de hasta el 95% en el Impuesto de Sucesiones que sí aplican a empresas familiares activas. Sin embargo, al estructurar la propiedad via sociedad es posible lograr cierta eficiencia fiscal y legal en la planificación de la herencia (conviene asesorarse caso por caso).
6. Optimización del IVA en ciertas operaciones
Si la vivienda que se adquiere es nueva (obra nueva, sujeta a IVA), una persona física paga el IVA (10% en vivienda normal) como un costo más sin posibilidad de recuperarlo. Una sociedad, en cambio, si tiene actividad sujeta a IVA, podría deducir o recuperar el IVA soportado en la compra del inmueble.
Por ejemplo, empresas que compran viviendas para luego alquilarlas con servicios (sujetos a IVA) o para revenderlas podrían descontarse ese IVA como crédito fiscal. También ciertos gastos de impuestos (ITP, AJD) pueden optimizarse dependiendo de la operación. Esto puede suponer un ahorro inicial importante en inversiones inmobiliarias de cierto volumen, aunque en el caso de alquileres de vivienda (exentos de IVA) la deducibilidad del IVA es limitada.
7. Ventajas específicas para alquiler de viviendas
Como mencionamos, las sociedades patrimoniales no pueden aplicar la reducción del 60% del IRPF, pero sí existe un incentivo en Impuesto de Sociedades si la empresa se dedica al alquiler de vivienda. Desde 2019, la ley establece una bonificación del 100% de la cuota del Impuesto de Sociedades sobre las rentas de alquiler de vivienda, siempre que:
a) la vivienda alquilada no esté afecta a una actividad económica (es decir, la sociedad no tenga empleados gestionando el alquiler) y
b) la renta anual de ese alquiler sea inferior a 15.000 euros.
En tales casos, la sociedad quedaría prácticamente exenta de pagar impuesto sobre esos ingresos de alquiler, lo cual es una ventaja fiscal muy potente. No obstante, hay que considerar que 15.000€ anuales equivale a 1.250€ de alquiler mensual aproximadamente; por encima de ese umbral o si la sociedad contrata personal para gestionar varios alquileres, ya no aplicaría la bonificación.
Para grandes patrimonios inmobiliarios existe el mencionado régimen especial de entidades de arrendamiento, que actualmente permite bonificar el 40% de la cuota (efectivamente pagando un 15% sobre beneficios del alquiler) si se tienen al menos 8 viviendas arrendadas por más de 3 años.
En definitiva, el uso de sociedades puede ofrecer fiscalidades muy ventajosas en rentas de alquiler, pero sujeto al cumplimiento de estas condiciones y probablemente requiriendo asesoría profesional.
8. Posible mitigación del Impuesto sobre el Patrimonio
Cuando los inmuebles están a nombre de una sociedad, el propietario posee acciones de esa sociedad en vez de los bienes directamente.
En principio, las acciones de sociedades mercantiles pueden estar exentas del Impuesto sobre el Patrimonio para un empresario, si se cumplen ciertos requisitos de empresa familiar o participación activa.
En el caso de una sociedad patrimonial pura, esos requisitos normalmente no se cumplen, pero sí se logra al menos que el cálculo del impuesto patrimonial para el socio pueda reducirse o planificarse mejor.
Muchos inversores utilizan sociedades en combinación con estructuras de empresa familiar para eludir legalmente la carga del Impuesto sobre el Patrimonio, que a título personal grava directamente el valor de los inmuebles (salvo excepciones por comunidad autónoma, como Madrid, donde está bonificado al 100%).
Colocar las propiedades en sociedades puede, en ciertos casos, reducir o neutralizar este impuesto para los particulares, aunque es un terreno complejo que requiere planificación fiscal específica.
9. Más profesionalidad y posibilidades de financiación
Desde un punto de vista operativo, gestionar inmuebles a través de una sociedad brinda una imagen más profesional ante terceros.
Si eres inversor extranjero, por ejemplo, constituir una sociedad local para comprar varias viviendas puede facilitar trámites (la sociedad española actúa legalmente dentro del país) y acuerdos con bancos o socios. Además, la sociedad permite la entrada de nuevos inversores mediante ampliaciones de capital o venta de participaciones, algo útil si se quiere escalar el negocio inmobiliario.
Incluso a nivel de privacy, algunos compradores valoran que la escritura de la propiedad figure a nombre de una sociedad (cuyo administrador puede ser un testaferro profesional) en lugar de su nombre personal, lo que les da mayor anonimato en registros públicos.
10. Conclusión
Como se ve, las ventajas de comprar vivienda con sociedad destacan en casos de patrimonios elevados o estrategias de inversión a largo plazo. Sin embargo, no todo son beneficios; hay también costes e inconvenientes a considerar antes de decidirse por constituir una sociedad patrimonial que se analizarán en nuestro próximo articulo.
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