Miles de particulares que firmaron hipotecas antes de 2019 aún pueden reclamar los gastos hipotecarios que en su día abonaron al banco. En los últimos años, varias sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han declarado nula la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca.
Esto ha abierto la puerta a recuperar conceptos como los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría e incluso tasación, que normalmente suman entre un 1% y un 3% del importe del préstamo (unos 1.500 € de media, pudiendo llegar a 3.000 €).
A continuación, explicamos en lenguaje claro todo lo que necesitas saber: qué gastos de hipoteca se pueden reclamar, cuál es el contexto legal, los plazos para reclamar, el procedimiento a seguir y qué ocurre con las costas judiciales si llegas a juicio. Además, incluimos consejos prácticos y una tabla resumen de importes orientativos. ¡No dejes que el banco se quede con tu dinero y descubre cómo reclamar lo que te corresponde!
Contexto legal: cláusula de gastos hipotecarios abusiva y nula
Durante años, las entidades bancarias incluyeron en las hipotecas una cláusula por la cual el cliente asumía todos los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, impuestos, gestoría, tasación, etc.). En 2015, el Tribunal Supremo de España dio un giro a esta situación al declarar nula por abusiva la cláusula que imponía al consumidor el pago de todos estos gastos. Esta sentencia provocó una primera oleada de reclamaciones por parte de consumidores, aunque inicialmente no estaba totalmente claro qué parte de cada gasto debía asumir el banco.
En años posteriores, la jurisprudencia fue perfilando la solución. Sentencias del Supremo en 2018, 2019 y 2021 definieron gradualmente qué gastos debía pagar el cliente y cuáles el banco, completando el criterio sobre el reparto de gastos.
En paralelo, el TJUE se pronunció en varias ocasiones apoyando a los consumidores: por ejemplo, en julio de 2020 el tribunal europeo reafirmó que, si una cláusula de gastos es declarada abusiva, corresponde al prestamista (el banco) asumir esos costes, salvo que una ley nacional disponga lo contrario.
Esta intervención europea obligó a alinear la doctrina española con la normativa de la UE para garantizar la protección del consumidor.
Finalmente, en 2019 el legislador español zanjó la cuestión para las nuevas hipotecas: la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, estableció expresamente un reparto equitativo de los gastos. Desde junio de 2019, en las hipotecas nuevas el banco debe pagar la notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados, mientras que el cliente solo paga la tasación (y las copias notariales que solicite).
¿Qué significa esto?
Que solo quienes firmaron su hipoteca antes de la entrada en vigor de esta ley (16 de junio de 2019) tuvieron que cargar con todos los gastos y, por tanto, son los que pueden reclamar al banco la devolución de esos importes.
En otras palabras, si contrataste tu préstamo hipotecario antes de junio de 2019 (aunque ya esté cancelado o pagado por completo), puedes beneficiarte de las acciones judiciales para recuperar lo pagado de más.
Millones de hipotecas formalizadas entre 2003 y 2018 entran en este supuesto, por lo que muchas personas están a tiempo de reclamar. Solo quedarían excluidos casos muy específicos, como hipotecas subrogadas de promotor (cuando el préstamo original era del promotor inmobiliario y el comprador se subrogó, no habiendo contratado directamente con el banco).
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
El Tribunal Supremo, en aplicación de la normativa de consumo, ha dejado claro que todos aquellos gastos de formalización de la hipoteca que el banco impuso indebidamente al cliente pueden reclamarse. En concreto, los principales gastos hipotecarios reclamables hoy en día son:
- Gastos de notaría: Son los honorarios del notario por la escritura del préstamo hipotecario. La jurisprudencia del Supremo ha establecido que, en las hipotecas antiguas, este coste debía repartirse al 50% entre banco y cliente, dado que ambos se benefician de la intervención notarial. Por tanto, si el consumidor pagó el 100%, puede reclamar aproximadamente la mitad de la factura de notaría. (En la práctica, muchos jueces están reconociendo ese 50% a devolver).
- Gastos de Registro de la Propiedad: Corresponden a la inscripción de la hipoteca en el Registro. Benefician principalmente al banco (que inscribe su garantía sobre la vivienda), por lo que son reclamables al 100%. Si abonaste la factura registral, el banco debe devolverte el total de este importe.
- Gastos de gestoría: Incluyen los honorarios de la gestoría que tramitó toda la documentación de la hipoteca (presentación de escritos, liquidación de impuestos, inscripción registral, etc.). Normalmente era una gestoría impuesta por el banco para agilizar sus trámites, por lo que la justicia considera que debe asumirlos la entidad financiera. El cliente puede reclamar el 100% de los gastos de gestoría que pagó.
- Gastos de tasación: Es el coste de la valoración de la vivienda que se realiza para que el banco compruebe el valor del inmueble antes de conceder la hipoteca. Aunque la ley actual asigna la tasación al cliente, en las hipotecas previas a 2019 la tasación se realizó por exigencia del banco para su propio beneficio (asegurarse de la suficiencia de la garantía). Por ello, se ha reconocido que también son reclamables íntegramente los gastos de tasación abonados por el consumidor . El banco debería haber asumido ese coste, al ser un paso necesario para conceder el préstamo.
Cabe señalar que otros conceptos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no son reclamables en la mayoría de casos antiguos, ya que la normativa fiscal entonces vigente establecía que ese impuesto lo pagaba el prestatario (cliente).
Solo las hipotecas formalizadas entre el 10 de noviembre de 2018 y junio de 2019 vieron un cambio en este aspecto, al aprobarse un decreto-ley que obligó a los bancos a asumir el IAJD.
No obstante, los cuatro gastos mencionados arriba (notaría, registro, gestoría, tasación) sí se consideran en general abusivamente repercutidos al cliente y por tanto reembolsables. También es posible reclamar la comisión de apertura de la hipoteca si no estuvo justificada, pero ese es un tema aparte que requiere probar su falta de transparencia o servicio (no todas las hipotecas la tenían).
¿Cuánto dinero supone todo esto?
Depende del importe de tu préstamo y de las tarifas aplicadas en su momento, pero suele ser una cifra importante. Diversas fuentes estiman que un consumidor puede recuperar en torno a 1.500 € de media por hipoteca, pudiendo llegar hasta 3.000 € en préstamos de mayor cuantía.
Además, hay que añadir los intereses legales que corresponden: el banco debe pagarte intereses desde la fecha en que abonaste cada gasto hasta la devolución, lo que tras muchos años puede suponer casi tanto dinero como el principal reclamado (¡un extra muy beneficioso para el cliente!).
Para dar una idea aproximada, aquí tienes una tabla resumen de gastos reclamables y un ejemplo de importe en una hipoteca estándar:
Gasto hipotecario reclamable | Importe aproximado (ejemplo para hipoteca de 150.000 €) |
Notaría (escritura) | ~ 500 € (se recupera ~250 €) |
Registro de la Propiedad | ~ 300 € (se recupera 300 €) |
Gestoría (tramitación) | ~ 300 € (se recupera 300 €) |
Tasación (valoración del inmueble) | ~ 250 € – 300 € (se recupera 250 € – 300 €) |
Total estimado a reclamar | **~ 1.100 € – 1.150 € + intereses** |
Nota: Los importes son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma y el importe de la hipoteca. Por ejemplo, en préstamos más elevados, las minutas de notario y registro serán mayores. En muchos casos, la suma a recuperar (sin contar impuestos) suele rondar entre 1.000 y 2.000 euros. A ello se añaden los intereses legales acumulados.
Plazos para reclamar: ¿hasta cuándo puedo reclamar estos gastos?
Una duda común es si todavía se está a tiempo de reclamar los gastos de hipoteca, sobre todo para contratos firmados hace muchos años. La buena noticia es que sí, aún puedes reclamar en 2025, 2026 y en adelante, incluso si tu préstamo se firmó hace 10, 15 o 20 años. La cuestión de los plazos de prescripción se ha resuelto recientemente a favor de los consumidores, gracias a la justicia europea.
Inicialmente, algunos bancos argumentaban que la reclamación había prescrito (caducado) pasados X años desde que se pagaron los gastos.
Sin embargo, el TJUE en abril de 2024 dictaminó que el plazo de prescripción para reclamar la restitución de gastos abusivamente cobrados no empieza a contar hasta que un juez declara la nulidad de la cláusula de gastos.
Es decir, el reloj de los 5 años empieza con la sentencia firme que anula la cláusula en tu caso, no desde la fecha en que pagaste las facturas.
Como la mayoría de consumidores aún no han llevado su caso ante un juez, en la práctica no existe todavía un plazo límite corriendo.
Si nunca has demandado, aún estás a tiempo. Da igual que la hipoteca sea muy antigua o incluso que ya la hayas terminado de pagar: mientras no exista una sentencia firme en tu caso individual, tu derecho a reclamar la devolución no se extingue.
Dicho de otro modo, no hay una fecha tope fija (un “último día”) para iniciar la reclamación, porque el periodo de 5 años solo comienza una vez obtengas una sentencia favorable.
Esto ha sido confirmado también por el Tribunal Supremo español en 2024-2025, alineándose con el criterio del TJUE: “Salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes la abusividad, el plazo de prescripción comienza en la fecha de firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos”. Gracias a este criterio, miles de consumidores aún pueden reclamar gastos de hipotecas muy antiguas sin miedo a que el banco alegue que llegan “tarde”.
¿Significa esto que puedo esperar indefinidamente?
Lo recomendable es no demorarse. Aunque jurídicamente tengas tiempo de sobra, es mejor iniciar la reclamación cuanto antes. Ten en cuenta que las leyes pueden cambiar o la jurisprudencia puede matizar algunos aspectos.
Además, cuanto antes recuperes tu dinero, antes podrás disfrutarlo.
Por otro lado, si realizas una reclamación extrajudicial al banco, ese acto interrumpiría cualquier plazo de prescripción en curso según el Código Civil, dando aún más tranquilidad.
En resumen: estás a tiempo, pero no lo dejes pasar. Si crees que te corresponden estos importes, comienza el proceso de reclamación hoy mismo.
Los gastos de hipoteca supusieron en su momento un desembolso importante para los consumidores, y gracias a la ley y la jurisprudencia actual, es posible reclamar y recuperar ese dinero. Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y tuviste que pagar notaría, registro, gestoría, tasación (u otros gastos) por imposición del banco, no dejes que ese abuso quede impune solo porque ha pasado el tiempo. Cada vez son más los consumidores que logran que el banco les devuelva entre 1.000 y 3.000 euros en promedio, corrigiendo así una situación injusta.
¿Qué debes hacer ahora?
Muy sencillo: actúa cuanto antes. Revisa tu escritura de hipoteca, busca las facturas de gastos y plantea la reclamación. Si te sientes perdido o no tienes tiempo, busca asesoramiento profesional. Contar con un abogado especializado en reclamaciones hipotecarias garantiza un proceso más ágil y efectivo.
Un despacho con experiencia sabrá cómo gestionar la reclamación extrajudicial, qué argumentos jurídicos emplear y cómo representar tu caso ante el juzgado para asegurar el éxito.
Contacta con abogados especializados en gastos de hipoteca y cláusulas abusivas para que analicen tu caso. En poco tiempo podrías estar recibiendo en tu cuenta el reembolso de todos esos gastos más los intereses. ¡No esperes más, la ley está de tu lado y tu bolsillo te lo agradecerá!
