El Gobierno de España ha anunciado en enero de 2026 una nueva medida fiscal para incentivar a los propietarios de vivienda en alquiler a congelar la renta a sus inquilinos al renovar el contrato. En esencia, la iniciativa propone bonificar al 100% en el IRPF los rendimientos del alquiler para aquellos caseros que no apliquen subidas en la renovación de contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
A continuación, se detalla en qué consiste esta deducción, a quién afecta, su estado actual (vigencia) y los requisitos y condiciones conocidos hasta la fecha.
1.- ¿En qué consiste la bonificación fiscal?
La medida anunciada consiste en elevar del 50% actual al 100% la reducción aplicable en el IRPF sobre los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual, siempre que el casero mantenga inalterado el precio en el momento de vencimiento y renovación del contrato.
En otras palabras, el propietario no tributará nada por los ingresos del alquiler de ese inmueble (deducción del 100% sobre la renta neta) si decide congelar la renta al renovar, renunciando a subir el alquiler.
Esta bonificación del 100% “compensaría lo que ganarían con la subida” que podrían aplicar, según explicó el Gobierno .
Actualmente, la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda ya contempla reducciones fiscales de hasta el 90% del rendimiento del alquiler en casos específicos (por ejemplo, si se baja la renta un 5% en contratos de zonas tensionadas), además de otras bonificaciones del 70%, 60% o la general del 50% para nuevos contratos desde mayo de 2023.
Esta nueva deducción del 100% supondría la exención total de los ingresos por alquiler en IRPF para quienes mantengan la renta, superando incluso a las bonificaciones existentes, lo que ha generado debate sobre su equidad y eficacia.
No obstante, el objetivo del Ejecutivo con esta “bonificación fiscal completa” es incentivar la contención de las rentas en las renovaciones, en lugar de optar por un congelamiento obligatorio por ley.
2.- ¿A qué contratos o situaciones se aplica?
La bonificación fiscal del 100% se aplicaría a los contratos de alquiler de vivienda habitual (no a alquileres turísticos ni de temporada) que se renueven sin subida de precio.
El anuncio gubernamental hizo referencia explícita a los contratos de arrendamiento que vencen en 2026 y fueron firmados durante la pandemia, ya que muchos de esos contratos (firmados en 2020-2021 con rentas limitadas) terminan su plazo legal y podrían enfrentar subidas fuertes de alquiler.
Según datos del Ministerio de Consumo, más de 630.000 contratos firmados bajo la contención de precios de la etapa COVID expiran en 2026, lo que afectaría a unos 1,6 millones de personas y podría traducirse en incrementos del 30% al 50% en las rentas si no se interviene .
La medida busca evitar ese “shock” de subidas ofreciendo a los caseros un aliciente fiscal para mantener la renta estable.
Ahora bien, ¿cubre solo renovaciones con el mismo inquilino o también nuevos contratos?
Hasta el momento no se ha precisado oficialmente si la bonificación se limita a la prórroga del contrato con el mismo arrendatario (es decir, continuar con el inquilino actual sin subirle la renta) o si podría extenderse a un nuevo contrato con diferente inquilino manteniendo el precio anterior .
Lo más plausible es que esté enfocada en la renovación con el inquilino existente, dado que se trata de “no subir el alquiler” al mismo arrendatario en la renovación.
En cualquier caso, la vivienda alquilada debe ser la residencia habitual del inquilino (requisito para las reducciones de IRPF en alquiler según la normativa vigente).
Resumen de la aplicación:
- contratos de vivienda habitual que se prorroguen o renueven en 2025-2026 (especialmente los firmados en 2020-21 bajo medidas de contención) donde el propietario mantenga el mismo importe de renta, sin incrementos.
- El casero deberá poder acreditar que no ha subido el precio en la renovación para disfrutar de la deducción del 100% en su declaración de la renta.
3.- ¿Desde cuándo estaría vigente? ¿Está ya aprobada?
Actualmente (enero de 2026), la medida ha sido anunciada públicamente pero aún no está en vigor. El presidente del Gobierno anunció el 12 de enero de 2026 que el Consejo de Ministros aprobará en las próximas semanas un Real Decreto-ley con este paquete de medidas urgentes de vivienda .
Por tanto, la bonificación fiscal del 100% forma parte de un proyecto normativo inminente, pendiente de aprobación definitiva por el Gobierno y su posterior convalidación por el Congreso de los Diputados.
En otras palabras, no se ha publicado aún en el BOE ninguna ley o decreto que establezca esta deducción al 100%.
Se trata de una medida anunciada (aún en fase de concreción de detalles ) que previsiblemente será aprobada vía Real Decreto-ley en fechas próximas (enero o febrero de 2026, según indicaciones oficiales ).
Una vez que dicho Real Decreto-ley sea aprobado por el Consejo de Ministros y publicado en el BOE, entraría en vigor de forma inmediata (al día siguiente de su publicación, salvo que el texto disponga otra fecha).
A partir de entonces, los propietarios podrían acogerse a la bonificación en el ejercicio fiscal correspondiente (muy posiblemente aplicable en la Declaración de la Renta 2026 que se presenta en 2027, respecto a los ingresos del año 2026, siempre que hayan cumplido las condiciones durante ese año).
En resumen: la bonificación fiscal del 100% por no subir el alquiler no está todavía vigente en enero de 2026, sino anunciada oficialmente y en vías de tramitación urgente mediante un decreto-ley. Habrá que estar atentos a la aprobación efectiva del Real Decreto-ley y a su publicación en el BOE para conocer la letra pequeña, como desde qué fecha exacta se aplica y durante cuánto tiempo.
4.- Requisitos y condiciones conocidos
Aunque habrá que esperar al texto legal definitivo, de la información disponible se desprenden los siguientes requisitos y condiciones para acogerse a la bonificación:
- Congelación del alquiler en la renovación: El propietario no debe incrementar la renta al llegar la fecha de vencimiento del contrato y acordar una prórroga o nueva firma. Es decir, mantener el mismo precio de alquiler que se venía pagando, renunciando a la subida que legalmente podría aplicar . Esto se verificará comparando la renta del contrato anterior con la del nuevo contrato o prórroga.
- Contrato de vivienda habitual del inquilino: La vivienda arrendada ha de ser la residencia habitual del arrendatario. Las reducciones en IRPF por alquiler (incluida esta) no aplican a alquileres de temporada, turísticos, ni a locales u otros usos, sino solo a arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente (vivienda habitual) del inquilino, conforme define la Ley de IRPF . Probablemente se requerirá que el contrato esté sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual.
- Ámbito temporal y geográfico: Si bien no se han mencionado restricciones geográficas (la medida tendría ámbito nacional, sin distinguir zonas), sí parece enfocada a contratos que expiran en 2025-2026 (tras la pandemia). No está claro si se limitará explícitamente a contratos firmados en ciertos años o simplemente se aplicará durante un periodo (por ejemplo, renovaciones efectuadas en 2026). Es esperable que en la redacción final se delimite la vigencia temporal de la bonificación (podría ser aplicable solo a renovaciones realizadas durante 2026, dado el carácter urgente para ese año).
- Compatibilidad con otras deducciones: Habrá que ver cómo encaja esta bonificación del 100% con el régimen actual de deducciones del IRPF. Actualmente, por ejemplo, si un propietario en zona tensionada baja el alquiler un 5%, disfruta del 90% de reducción ; con la nueva medida, si simplemente congela (no sube) podría tener el 100%. Es probable que la normativa aclare que esta bonificación del 100% sustituye a las demás en su caso (no acumulable con el 90% u otras, puesto que no se puede deducir más del 100% en ningún caso). Los técnicos de Hacienda (Gestha) han señalado la necesidad de reestructurar los incentivos existentes para que no resulte más ventajoso congelar que bajar el precio , por lo que podría haber ajustes normativos en ese sentido.
- Justificación y control: Como en todo beneficio fiscal, el arrendador seguramente deba acreditar el cumplimiento de las condiciones ante Hacienda. Esto implicará conservar el contrato anterior y el nuevo (o la adenda de prórroga) que muestre que la renta se mantuvo igual, así como que el contrato cumple los requisitos de alquiler de vivienda habitual. Hacienda podría verificar que no haya subidas encubiertas (p. ej., que no se trasladen a otros conceptos).
Cabe reiterar que estos puntos se derivan de lo anunciado; la norma definitiva (cuando se publique el Real Decreto-ley) especificará todos los detalles, incluyendo posibles limitaciones adicionales o procedimiento para aplicarlo.
5.- Fuente oficial y estado legislativo
La propuesta fue presentada oficialmente por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en un acto público el 12 de enero de 2026 (inicio de las obras del Nuevo Barrio de Campamento, Madrid). En dicha intervención, Sánchez anunció que el Consejo de Ministros aprobará un Real Decreto-ley con “medidas urgentes y contundentes” en materia de alquiler, incluyendo esta bonificación fiscal del 100% en IRPF para las renovaciones sin subida . La noticia ha sido recogida en la prensa nacional con abundantes detalles.
Al tratarse de un Real Decreto-ley pendiente de aprobación, todavía no existe un número de norma ni publicación en el BOE para citar. Sin embargo, la referencia oficial del anuncio puede consultarse en la página de La Moncloa (Presidencia del Gobierno): “El Gobierno intervendrá el mercado del alquiler para evitar fraudes y desplegará incentivos fiscales para estabilizar los precios” .
En ese comunicado, el Ejecutivo señala que se desplegará un sistema de incentivos fiscales vía IRPF dirigido a evitar subidas de precios en renovaciones de alquiler, dentro del nuevo RDL, reforzando la seguridad de inquilinos y propietarios. Una vez se apruebe y publique el texto legal definitivo, se deberá acudir al BOE (Boletín Oficial del Estado) para leer los detalles legales.
Conclusión
En conclusión, en 2026 el Gobierno español ha anunciado una nueva bonificación fiscal en el IRPF para los propietarios que no suban el alquiler a sus inquilinos al renovar.
No está aún en vigor (es una medida anunciada que formará parte de un Real Decreto-ley en preparación ), pero se espera su aprobación inminente.
La bonificación supondrá una deducción del 100% de los ingresos del alquiler en IRPF, aplicada a contratos de vivienda habitual renovados sin incremento de renta, probablemente a partir de la entrada en vigor del decreto durante 2026.
Habrá que cumplir los requisitos indicados (mantener renta congelada, contrato en vigor en vivienda habitual, etc.) para beneficiarse.
En cuanto esté disponible la norma en el BOE u otra fuente oficial, conviene consultarla directamente para verificar todos los detalles y condiciones exactas.
Quikprokuo Abogados está al tanto de estos cambios legislativos en materia de alquiler. Si necesita asesoramiento legal sobre la renovación de su contrato de arrendamiento o desea aprovechar esta bonificación fiscal, no dude en contactarnos.
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