Autor: María Gracia Moreno Vegas
Una de las acciones más gravadas por la Hacienda Estatal y Local es la compraventa de bienes inmuebles, no sólo en tanto que compraventa de un bien a la que grava el Impuesto sobre el Valor Añadido, sino en cuanto a incremento patrimonial se supone, entrando en juego la fiscalidad que regula este tipo de actos: Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre la Plusvalía Municipal, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, etc.
Entonces, ¿A quién corresponde pagar cada tributo? y ¿Cuándo deben autoliquidarse?
1- Inmuebles de obra nueva (Primera transmisión)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El comprador sólo lo paga cuando se le entrega una vivienda nueva, es decir, cuando el promotor/constructor se la entrega por primera vez.
El tipo impositivo fue del 4% del precio de venta (IVA muy reducido sólo hasta el 31 de diciembre de 2012). Tras esto, fue del 8% a partir del 1 de enero de 2013. Y, actualmente, el IVA es del 10% salvo los casos de vivienda de protección oficial.
En Canarias, este impuesto es sustituido por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo del 4,5%.
El IVA NO se aplica a la venta de un inmueble entre particulares.
Por ejemplo, si una promotora vendiera un apartamento de nueva construcción en el año 2022, por un pecio de 450.000€, el comprador tendrá que pagar unos 45.000€ de IVA.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD):
Este impuesto grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en las transmisiones de inmuebles que no están exentas de IVA.
Lo paga el comprador de la vivienda y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2% según la Comunidad Autónoma.
Su base de cálculo, en el caso de las hipotecas, es la deuda hipotecaria y, en el caso de la primera transmisión de la compra de un inmueble, el precio que figura en la escritura pública.
Por ejemplo, en el caso de un piso cuya hipoteca sume 200.000€, la autoliquidación de este impuesto estará entre los 1.500€ y los 4.000€ según la Comunidad Autónoma.
2- Inmuebles de segunda mano (segundas transmisiones y sucesivas)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
Este impuesto grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las viviendas nuevas, que están sujetas al IVA).
Lo paga el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que varía entre el 6 y el 8 % según la Comunidad Autónoma.
El impuesto se paga en la oficina de Hacienda de la respectiva Comunidad Autónoma, siendo la base de cálculo el precio de compra que figura en la escritura pública, como se explica en nuestro artículo al respecto.
Así mismo, el IVA y el ITP son impuestos incompatibles, es decir, en los supuestos en los que se aplica uno, el otro no es de aplicación y viceversa.
3- Inmuebles nuevos y de segunda mano
Transferencia onerosa de la propiedad: el tipo impositivo es del 1% y se paga cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda nueva o de segunda mano.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (impuesto sobre la plusvalía)
Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde el momento de la compra hasta el de la venta.
El valor añadido se cobra al vendedor en las compraventas (una reciente sentencia, con fecha del pasado 18 de enero y bajo el número de recurso 3379/2014, del Tribunal Supremo ha confirmado que el promotor de viviendas nuevas NO puede cobrar el valor añadido al comprador). Cuando se transmite un bien por herencia o donación, el contribuyente es el que adquiere el bien.
– La base imponible se obtiene multiplicando el valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión por el número de años que el vendedor ha sido propietario del mismo (máximo 20 años) y por un porcentaje que determinará cada municipio y que no podrá superar los siguientes límites: 3,7% para un periodo de 1 a 5 años; 3,5% para un periodo de hasta 10 años; 3,2% para un periodo de hasta 15 años; y 3% para un periodo de hasta 20 años.
El resultado está sujeto a un tipo impositivo aplicado por los municipios, que no puede superar el 30%.
Si el periodo de propiedad es inferior a un año, no se realiza ninguna plusvalía.
Si el periodo de propiedad es superior a 20 años, también se aplica el 3 %.
Por ejemplo, si tenemos un inmueble con un valor catastral en el momento de la transmisión de 140.000€, cuyo propietario lo ha sido durante 15 años, con un porcentaje impuesto por el municipio de 3,2% , tendrá una base imponible de 67.200. Poniendo como supuesto que se aplica el tipo impositivo máximo, del 30%, se deberán liquidar 20 160€ en concepto de IIVTNU.
– El impuesto debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, salvo en el caso de las herencias, en que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de fallecimiento (ampliable a un año si se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses). Esto lo podemos ver explicado en más detalle en el artículo en el que cubrimos la reclamación de la plusvalía tras la nueva sentencia del Tribunal Supremo. .
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un impuesto municipal que grava el valor de los inmuebles rústicos y urbanos ubicados en los respectivos municipios y que, por ley, debe pagar el propietario del inmueble el 1 de enero.
El IBI se paga anualmente y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% según el municipio, aplicando la mayoría de ellos el tipo máximo.
Estos tipos pueden incrementarse hasta un 0,07% en determinados casos, por ejemplo, si el municipio es capital de provincia o de comunidad autónoma, si presta servicios de transporte público local.
En el caso de que un inmueble se valore catastralmente en 200.000€, su liquidación del IBI oscilará entre los 800€ y 2600€ anuales.
4- Compraventa de terrenos
El tipo de terreno va a condicionar significativamente la forma de tributación:
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IVA |
TPO |
AJD |
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Solares, suelo edificable, terrenos urbanizados y en curso de urbanización
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SI |
NO |
SI |
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IVA |
TPO |
AJD |
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Terrenos no edificables, rústicos, incluidas construcciones agrarias
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EXENTO |
SI |
——– |
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Si se renuncia a la exención
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SI |
NO |
SI |
Requisitos necesarios para la renuncia a la exención:
– Que el comprador y vendedor sean sujetos pasivos de IVA.
– Que el comprador tenga derecho a deducción de cuotas soportadas de IVA.
– Que el destino del inmueble sea afecto a la actividad con derecho a deducción de IVA
Si se cumplen estos requisitos, existiría Inversión del Sujeto Pasivo, de acuerdo con el art. 84 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en su texto refundido introducido por el Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril.
Para conocer con certeza el tipo de terreno objeto de transmisión, será necesario acudir a la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado.
¿Cómo tributa una compraventa en la declaración de la renta?
1. En el impuesto sobre la renta del vendedor.
La venta de una propiedad se grava como una ganancia de capital.
Si el inmueble vendido era la vivienda habitual, el contribuyente puede, si se cumplen todas las condiciones, solicitar la exención de la tributación de la plusvalía por reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra del nuevo inmueble se realice en un plazo máximo de dos años.
Si el dinero obtenido por la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto al impuesto sobre las plusvalías, que suele ser la diferencia entre los valores de la venta o transmisión y la compra de la vivienda. El tipo impositivo es del 19% hasta 6.000 euros y del 21% a partir de 6.000,01 euros.
Si el inmueble vendido NO es la vivienda habitual, la ganancia patrimonial está sujeta a tributación aunque el importe obtenido por la venta se reinvierta en otro inmueble.
Esto es así en función del art. 23 “Gastos deducibles y reducciones” de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, en su texto refundido vigente.
2. En el impuesto sobre la renta del comprador
Esto se refiere especialmente a las posibles desgravaciones fiscales relativas a la vivienda (Impuesto sobre la renta IRPF). Es importante saber que luego de la compra de una vivienda, en su declaración de la renta podrá desgravar algunas de las inversiones y gastos relacionados con esta operación.
En concreto, quienes compraron una vivienda el año pasado también pueden deducirse hasta el 15% de un importe máximo de 9.040 euros (lo que supone una deducción máxima de 1.356 euros). Las cantidades que pueden deducirse son el capital amortizado, los intereses pagados y el coste de la financiación (por ejemplo, los bonos que la mayoría de las empresas tienen que suscribir junto con el préstamo hipotecario).
Esto es así en función del art. 35 “Transmisiones patrimoniales a título oneroso” de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, en su texto refundido vigente.
Si quieres conocer más acerca de la tributación de los inmuebles puedes consultar el blog o ponerte en contacto con nosotros.
