Lo que en el lenguaje común se conoce como “Multipropiedad” es una institución jurídica que en realidad se llama derecho de aprovechamiento por turnos. Es un derecho que implica el disfrute en exclusiva de un alojamiento amueblado y todos los servicios de los que este disponga (instalaciones deportivas, piscina, etcétera) durante un periodo anual determinado. Este derecho se adquiere por una cantidad económica inicial, normalmente, y se fija una tasa anual por los gastos de mantenimiento que pueda tener el alojamiento (gastos de comunidad, reparaciones, etcétera). Es un derecho que no requiere título de propiedad, pero sí que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
El problema de esta figura es que los contratos tendían a firmarse a perpetuidad, las cuotas ser muy elevadas o se producían ambas circunstancias, lo por lo que en la actualidad mucha gente quiere salir de estos contratos en los que se ven obligados a seguir pagando por un apartamento que ya no les interesa. Si es tu caso sigue leyendo.
El primer y más importante dato para determinar tu situación es comprobar cuándo firmaste el contrato.
Después del 5 de enero de 1999
En este caso tienes suerte. Repasa las condiciones de tu contrato, porque la ya derogada Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, reguló la materia ante la proliferación de este tipo de contratos, estableciendo dos requisitos para la validez de estos:
- El derecho de aprovechamiento por turnos tiene que recaer sobre un alojamiento concreto y por un periodo determinado (art. 1.2 ley 42/1998).
- Podían tener una duración máxima de 50 años (art. 3.1 ley 42/1998).
Los contratos de aprovechamiento por turnos que no cumplieran estas características serían nulos de pleno derecho, lo que implica que es como si el contrato nunca hubiera existido y el adquirente tiene derecho a que se le devuelva la contraprestación pagada, así como a una indemnización por los posibles daños y perjuicios si los hubiera (art. 1.7 ley 42/1998).
Si bien la Ley 42/1998 está derogada, el Tribunal Supremo (en adelante TS) se ha pronunciado sobre la materia, ratificando y fijando jurisprudencialmente las condiciones explicadas, en su Sentencia 564/2015 de 15 de enero. Es esa sentencia declara:
- La nulidad de los contratos de aprovechamiento por turnos que tengan una duración indefinida, o en todo caso superior a cincuenta años; así como los que tengan lo que se llama “semana flotante”, es decir, que no tengan determinado el periodo de aprovechamiento fijo anual.
- La nulidad de los contratos de préstamo, cuenta corriente y seguro vinculados a la adquisición de la multipropiedad que contenga las características anteriores, condenando a la restitución de las cantidades abonadas por los adquirentes.
Así pues, si tu contrato de multipropiedad no tiene determinada una semana disfrute fija anual del inmueble (semana flotante) o es un contrato sin plazo de finalización o por un plazo superior a 50 años (contrato indefinido) tienes derecho a que ese contrato se declare nulo, pudiendo no sólo librarte de él sino pedir que te reembolsen la cantidad que pagaste para adquirir ese derecho con sus correspondientes intereses.
No importa cuánto hace que hayas firmado el contrato mientras sea posterior a la fecha indicada en el título del apartado (año 1999), pues la nulidad radical no prescribe dado que el paso del tiempo no puede confirmar los contratos nulos (lo que no existe no se puede confirmar) (art. 1310 Código Civil, en adelante CC). Es decir, el contrato siempre se va a poder declarar nulo, lo que sí hay dudas sobre si puede prescribir o no son las acciones restitutorias. En principio el ordenamiento considera que las acciones restitutorias tienen para ejercitarse un plazo de 5 años desde que puedan exigirse (art. 1964.2 CC), pero la jurisprudencia de la Unión Europea (en adelante UE), que es aceptada por el ordenamiento español, considera que ese plazo empieza a correr no desde que se firmó el contrato, sino desde que se tiene o razonablemente se puede tener conocimiento de la nulidad del negocio (STJUE 16/7/2020), por lo que no hay que preocuparse especialmente por este punto.
Datos importantes si quieres recuperar tu dinero
Si bien lo ideal es no sólo librarte de la multipropiedad sino también recuperar tu dinero, es necesario clarificar dos puntos:
Primero, hay que diferenciar bien qué cantidades se pueden reclamar y cuáles no, porque si bien en un principio podría parecer que al ser el contrato nulo puedes recuperar todo lo que has pagado hasta la fecha, aspecto que no es totalmente cierto; y,
segundo, por desgracia hay casos en los que es muy difícil o hasta imposible recuperar la cantidad a la que legalmente tienes derecho. Habrá que estudiar el caso concreto para determinar las posibilidades y la mejor estrategia a seguir.
¿Qué cantidades son recuperables?
Como se ha dicho, puede haber cierta confusión con este punto. Los contratos de aprovechamiento por turnos o multipropiedad establecen una cantidad inicial por la que se adquiere el derecho y lo que se llama cuota de mantenimiento, que es lo que se sigue pagando anualmente. Podría parecer que al declararse nulo el contrato tienes derecho a que te reembolsen todo, no obstante:
- Las cuotas de mantenimiento NO son recuperables.
- No es recuperable toda la cantidad pagada por la adquisición.
Lo anterior puede parecer contraintuitivo, pero hay que tener en cuenta que la nulidad supone que un contrato nunca ha existido y por ello se tienen que restituir recíprocamente las cosas que hayan sido objeto del contrato (art. 1303 CC).
En el caso de la multipropiedad el objeto del contrato es un derecho de aprovechamiento y no algo físico; además, el contrato establece obligaciones de tracto sucesivo (seguir pagando la cuota y seguir permitiendo el correcto disfrute del inmueble para el comprador y vendedor respectivamente). El TS ha establecido jurisprudencialmente que en el caso de la nulidad de contratos de tracto sucesivo el reintegro de las cantidades no puede ser total, porque de lo contrario habría un enriquecimiento injusto para la parte que ha venido disfrutando del derecho, sino que el reintegro será proporcional al tiempo disfrutado por la parte compradora y los gastos incurridos por la parte vendedora para mantener su obligación de garantizar ese disfrute (Sentencia nº 192/2016 dictada el 29 de marzo de 2016 en el Recurso de Casación 793/2014). Por lo tanto:
- Las cuotas de mantenimiento se considera que son gastos justos que se debían abonar para el mantenimiento del piso, porque de lo contrario sería la empresa vendedora la que los tendría que haber estado soportando a cambio de nada. Por eso no pueden reclamarse. Lo que sí se puede hacer es no pagar más las cuotas de mantenimiento cuando pides la nulidad del contrato, porque en el supuesto de que mientras se celebre el juicio de nulidad contractual, te tocaba pagar alguna cuota de mantenimiento, esta se declarará también nula junto con el contrato.
- Sobre la cantidad pagada para adquirir el derecho, esta sí es reclamable junto con sus intereses, pero hay que tener en cuenta que el importe a recibir no va a ser todo, sino que se va a ponderar en función del tiempo que has disfrutado o podido disfrutar del inmueble.
- Los intereses se calcularán anualmente al precio legal del dinero.
- IMPORTANTE: la ley 42/1998 prohibió especialmente los anticipos, prohibición que se mantuvo en la nueva ley aprobada por el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (en adelante Ley 8/2012). Por lo que, si para la adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos anticipaste cantidades del precio total antes de la firma del contrato, concretamente esas cantidades anticipadas tienes derecho a pedir que te sean devueltas por duplicado (art. 13.3 Ley 8/2012).
¿Qué tener en cuenta para la recuperación de cantidades?
Cuando acudas a un despacho para solicitar que se presente la demanda de nulidad de tu contrato es muy importante que aclares si pediste un préstamo para la compra de esa multipropiedad, presentando el contrato de préstamo en cuestión, si la respuesta es afirmativa. Esto se debe a que es posible que la empresa vendedora de la multipropiedad se haya disuelto o sea insolvente, por lo que es recomendable comprobar si hay responsables solidarios solventes que puedan pagar.
Según el TS también son nulos los contratos accesorios al de compraventa de la multipropiedad. Si para pagar el contrato pediste un préstamo bancario dicho préstamo también es nulo por estar vinculado a la compra, y el banco es un responsable solidario a la hora de reclamar cantidades, lo que supone que se le puede reclamar a este la totalidad cantidad adeudada (art. 1137 CC), porque el acreedor puede elegir libremente a qué deudor solidario dirigirse (art. 1144 CC).
Así pues, si para la compra del derecho de multipropiedad te gestionaron un préstamo con una entidad lo mejor es demandar tanto a la empresa vendedora como a la entidad bancaria para asegurar el pago, pues si la empresa vendedora no paga, el banco es una apuesta más segura, dejando a este la responsabilidad de que repercuta la deuda contra la empresa (art. 1145 CC).
Antes del 5 de enero de 1999
En este caso tienes un problema. Por desgracia no te afecta todo lo dicho antes porque, en principio, las leyes no tienen carácter retroactivo, así que no vas a poder pedir la nulidad de tu contrato y la restitución de cantidades; no obstante, tu problema tiene solución, aunque esta sea menos satisfactoria.
Lo primero, ten en cuenta que en este caso no cabe la nulidad contractual judicial, así que no se puede impugnar judicialmente el contrato. Lo que se puede hacer en este caso es un cambio de titularidad para desvincularte de la multipropiedad, es decir, que debes traspasar tu derecho de aprovechamiento por turnos a otra persona para que ya no sea cosa tuya. Existen empresas especializadas en comprar semanas de multipropiedad anteriores a 1998 (porque en el mercado entre particulares no es común que haya interés por las mismas, así que no es factible venderla), aunque, como es de esperar, cobran por ello. No obstante, al menos podrás librarte de un negocio que si no seguirá contándote dinero año tras año.
Si posees un derecho de aprovechamiento por turnos y quieres liberarte del mismo, ponte en contacto con nosotros y analizaremos tu caso para aportarte todas las soluciones posibles al mismo.