Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda: guía completa de lo que cambia en 2026

El BOE publicó el 30 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, una norma de veinte artículos, once disposiciones finales y más de noventa páginas que reforma a la vez la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el IRPF, el IVA, el IBI y el régimen de las SOCIMI. Esta guía explica, con el texto oficial delante, qué dice cada bloque y a quién afecta.

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, se publicó en el BOE núm. 241 de 30 de septiembre de 2026. Según su disposición final undécima, entra en vigor el día siguiente al de su publicación (1 de octubre de 2026), salvo las excepciones que la propia norma establece para algunas medidas. Es un decreto-ley: se aplica ya, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación en el plazo de treinta días (artículo 86 de la Constitución) y puede tramitarlo como proyecto de ley, de modo que su contenido puede cambiar.

El Gobierno aprobó el mismo día un segundo decreto sobre estabilidad de los arrendamientos. No formaba parte de la publicación del 30 de septiembre y no lo analizamos aquí.

1. Compras especulativas de vivienda (artículo 1)

Hasta el 31 de diciembre de 2028, cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles queda limitada para adquirir una vivienda, a título gratuito o a título oneroso, por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. Afecta tanto a viviendas usadas como a las de edificios nuevos en suelo residencial que ya dispongan de certificado de fin de obra.

1.1. Cuándo no se aplica

La limitación no rige cuando la adquisición se destina a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de cinco años, a residencias de personas que precisen atención sociosanitaria, a residencia de colectivos vulnerables por entidades del tercer sector, o a la protección de víctimas de violencia de género. Tampoco cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en vivienda (condición que se entiende cumplida por los entes públicos de vivienda social y asequible).

1.2. Transmisiones ya formalizadas y ejecuciones

No se aplica a las transmisiones que ya estuvieran elevadas a escritura pública a la entrada en vigor, aunque no estén inscritas, y esas escrituras no podrán modificarse ni ampliarse por adenda después. Tampoco a las adquisiciones que deriven de procedimientos de ejecución judicial o de ejecución hipotecaria.

2. Desahucios y vulnerabilidad (artículos 2 y 5, disposición transitoria segunda)

El decreto regula tres situaciones distintas. Conviene no confundirlas.

2.1. Demandante que compra por precio claramente inferior a tasación (artículo 2.1)

Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando quien demanda es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o de maximizar su rentabilidad (por rentas desproporcionadas, por reventa o por destino no residencial), y la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso por auto. La vulnerabilidad se acredita por informe de los servicios sociales o por los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Funciona también si ya hay sentencia o auto de lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado. Quedan fuera los entes públicos y las empresas públicas de vivienda social y asequible.

2.2. Resto de demandantes (artículo 2.2)

Hasta el 31 de diciembre de 2030 y solo cuando no proceda la enervación extraordinaria del artículo 5.Dos, si el demandado es vulnerable, no tiene alternativa y la administración no ha ofrecido una alternativa digna, el tribunal pide informe a la administración competente sobre los recursos disponibles. Si no responde o no los tiene, suspende hasta que se adopten medidas y se garantice una alternativa habitacional adecuada.

Reglas del régimen:

• La suspensión se revisa cada doce meses. Se alza si desaparece la vulnerabilidad, si se ofrece una alternativa adecuada, si el demandado la rechaza sin causa justificada, o cuando pasen tres años desde que se acordó.
• La administración competente en vivienda asume la compensación a favor del demandante cuando sea persona física, o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social. Comprende como máximo la renta contractual dejada de percibir y los suministros impagados. No se compensan el lucro cesante hipotético ni los daños morales. Si la administración se retrasa, devenga intereses.
• La suspensión o la compensación no eliminan la obligación de mantenerse al corriente de la renta.
• No procede la suspensión si el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del demandante, salvo que sea persona jurídica o gran tenedor. Y la vulnerabilidad del demandado no prevalece cuando el demandante es persona física titular de dos o menos viviendas.

2.3. Enervación extraordinaria en desahucios por impago (artículo 5.Dos)

El artículo 5 añade un apartado 6 al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En los desahucios por falta de pago, si se acredita la vulnerabilidad económica del arrendatario y la administración no ofrece alternativa habitacional adecuada, esta queda obligada a enervar la acción pagando o consignando todo lo reclamado y lo devengado hasta el pago. La administración dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación, durante el cual el proceso y el lanzamiento quedan suspendidos. Si paga a tiempo, se declara enervada la acción y el contrato sigue vigente. Si transcurren los dos meses sin alternativa ni pago, la administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad.

Esta enervación es independiente de la ordinaria, no computa como enervación anterior y puede producirse aunque el arrendador haya hecho requerimiento fehaciente de pago. El Estado compensa a las comunidades autónomas por el coste, salvo los intereses de demora. En el País Vasco y Navarra la financiación se acordará bilateralmente.

2.4. Ejecuciones hipotecarias y procesos en curso

En las demandas de ejecución hipotecaria (artículo 685.2 LEC) habrá que indicar si el inmueble es vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Si declara que no lo es, debe adjuntar certificación del Registro de la Propiedad con las viviendas a su nombre. La disposición transitoria segunda aplica estos regímenes a ejecuciones en curso sin lanzamiento practicado; el ejecutado puede pedir su aplicación aunque el trámite se hubiera resuelto antes, y el letrado de la Administración de Justicia suspende provisionalmente el lanzamiento hasta que resuelva el tribunal.

3. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 3)

3.1. Vivienda habitual, vivienda temporal y habitaciones

El nuevo artículo 2 LAU incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, tanto en vivienda habitual como en vivienda temporal. Se define el arrendamiento de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable. El artículo 3 excluye del uso distinto de vivienda los contratos que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas. Se ajustan además las exclusiones del artículo 5: la cesión turística sometida a normativa sectorial no podrá superar en ningún caso los treinta y un días, y se excluyen las cesiones de habitaciones del tercer sector sin lucro en programas de acogida.

3.2. Alquiler de temporada

• Causa: el contrato debe prever de forma expresa la causa del desplazamiento temporal, que ha de ser real y acreditable. La carga de la prueba recae en el arrendador. Sin causa, el contrato pierde su naturaleza temporal y se rige por las reglas de vivienda habitual con efectos retroactivos a su formalización (nuevo artículo 7.2).
• Duración: superior a treinta y un días y, como regla general, sin exceder de doce meses, con prórroga por acuerdo expreso mientras subsista la causa (nuevo artículo 9 bis).
• Conversión: si excede de doce meses sin justificación, o si se novan o suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como vivienda habitual, con plazo mínimo y prórrogas de los artículos 9 y 10.
• Renta: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir en porcentaje anual por encima del IRAV vigente (artículo 17.8).
• Desistimiento: el arrendatario temporal puede desistir tras un mes, con diez días de preaviso (artículo 11.2). El arrendatario de vivienda habitual, tras seis meses con treinta días de preaviso.
• Conservación: el arrendador debe conservar la vivienda y responder en cinco días hábiles a los avisos de reparación, transcurridos los cuales el arrendatario puede repararla y descontar el importe (artículo 21 bis).
• Contratos anteriores: los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor siguen como uso distinto de vivienda hasta que termine el plazo pactado, y se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, se rigen por la nueva regulación (disposición transitoria octava).

3.3. Rentas: qué limita el decreto

• Actualización anual (artículo 18.1): solo en el aniversario del contrato y en los términos pactados. Sin pacto expreso, no se actualiza. Si se pacta una actualización sin índice, se aplica el IRAV, y en todo caso el incremento no puede exceder de la variación del IRAV.
• Zonas tensionadas (artículo 17.6): la renta del nuevo contrato no puede exceder de la última renta de los últimos cinco años en esa vivienda, tras aplicar su actualización, ni trasladar al inquilino gastos nuevos. Se admite un incremento máximo del 10 % si hubo rehabilitación en los dos años anteriores, mejora de eficiencia energética con ahorro del 30 % de energía primaria no renovable, mejora de accesibilidad, o contrato de diez o más años (o prórroga voluntaria del inquilino por diez o más).
• Grandes tenedores en zona tensionada (artículo 17.7): la renta inicial no puede exceder del límite del sistema de índices de precios de referencia. Lo mismo para viviendas sin contrato en los últimos cinco años si así lo recoge la resolución de declaración de la zona.
• Habitaciones (artículo 17.9): la suma de rentas de los contratos parciales simultáneos no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zona tensionada, además, se aplican los límites de los apartados 6, 7 y 8.

3.4. Gastos, reparaciones y garantías

• Gastos generales (artículo 20): pueden pactarse a cargo del arrendatario por escrito y con el importe anual a la fecha del contrato. Nunca los tributos asociados a la vivienda, salvo que el arrendatario sea el obligado tributario. En edificios sin propiedad horizontal no se pueden imputar gastos de comunidad. En propiedad horizontal, los que correspondan a la cuota de la finca.
• Gastos de gestión y formalización: no se pueden repercutir al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto. Cualquier servicio no esencial solo puede ir a su cargo si lo pide por escrito tras ser informado de su carácter opcional y su coste.
• Reparaciones (artículo 21.5): el arrendatario puede requerir por escrito la reparación con un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutarla. Si no responde, o se niega sin justificación, el arrendatario puede hacer las obras y descontar el coste de las rentas futuras, con coste razonable y acreditado.
• Garantía adicional (artículo 36): no puede exigirse contratar seguros de impago. La garantía adicional a la fianza no puede exceder de dos mensualidades en contratos hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y de una mensualidad en los temporales.
• Fin del contrato: las partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma o no refleja desperfectos, se presume entregada en estado adecuado.
• Formalización por escrito (artículo 37): es obligatoria a instancia del arrendatario, aunque su falta no afecta a la validez del contrato verbal.

3.5. Tanteo y retracto (artículo 25)

El inquilino tiene tanteo en treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las condiciones. Si la vivienda se vende junto con otros inmuebles o activos, la notificación debe expresar el precio imputado y sus criterios objetivos, y el derecho no decae si la vivienda es jurídicamente individualizable. Las asignaciones de precio que busquen impedir el ejercicio son ineficaces frente al inquilino. La legislación de vivienda podrá reconocer un tanteo y retracto subsidiario sobre el edificio completo a favor del órgano que designe la administración. El derecho es irrenunciable.

3.6. Plataformas de alquiler de corta duración

El nuevo título V de la LAU regula un régimen sancionador para las plataformas en línea que incumplan las obligaciones de datos de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y del Reglamento (UE) 2024/1028: multa de un millón de euros para las muy graves (hasta el 2 % del volumen de negocio anual global), quinientos mil para las graves (hasta el 1 %) y cien mil para las leves.

3.7. Comunidades autónomas

La disposición adicional duodécima aclara que lo previsto sobre vivienda temporal y habitaciones se entiende sin perjuicio de las normas autonómicas dictadas en el ámbito de sus competencias, incluidos los derechos civiles forales o especiales.

4. Prórroga extraordinaria y actualización de rentas hasta 2027

4.1. Prórroga extraordinaria (disposición final quinta)

En los contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o que finalicen su prórroga tácita o su tácita reconducción, el arrendatario que esté al corriente de pago, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, manteniendo los términos del contrato. El arrendador debe aceptarla salvo que las partes hayan fijado otros términos, se haya firmado un nuevo contrato, o el arrendador haya comunicado en plazo la necesidad de ocupar la vivienda para sí o sus familiares, con causa real y acreditada. Es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 LAU, que se aplica con preferencia. No procede si las partes acuerdan la renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.

Las prórrogas solicitadas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 se consideran válidamente formuladas sin nueva comunicación, y una nueva solicitud posterior se rige por esta norma (disposición transitoria primera).

4.2. Limitación extraordinaria de la actualización (disposición final sexta)

Para los contratos cuya anualidad se cumpla entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, el inquilino puede negociar la actualización con estas condiciones: si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno; en los demás casos, el incremento será el pactado y, a falta de pacto, no podrá exceder del 2 %.

5. Ley 12/2023: el gran tenedor (artículo 4)

Se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad. Se mantiene el umbral de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial, sin garajes ni trasteros, con posibilidad de bajarlo a cinco inmuebles en zonas tensionadas con motivación autonómica. Si una finca registral comprende un edificio con varias unidades residenciales, cada unidad cuenta como un inmueble, aunque no haya división horizontal inscrita. Además, los contratos anteriores a la Ley 12/2023 pueden acogerse a las prórrogas del artículo 10 LAU y quedan sujetos al límite de actualización.

6. Fiscalidad (artículos 6 a 10)

6.1. IRPF para propietarios: reducción del rendimiento del alquiler

Desde la entrada en vigor, el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual se reduce según el caso, para arrendadores que no sean grandes tenedores:

• Nuevo contrato del mismo arrendador con rebaja de renta superior al 5 % sobre la anterior: 100 % (mismo inquilino tras el plazo mínimo, u otro inquilino con renta inferior al índice), 95 % (zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años), 90 % (zona tensionada), 85 % (inquilino de 18 a 35 años) o 70 % en los demás casos.
• Nuevo contrato sin subida sobre la renta anterior: 50 %. Con subida: del 40 % al 15 % según el porcentaje (hasta 5 %, 10 %, 15 %, 20 % o más).
• Vivienda alquilada por primera vez: 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, según renta de referencia, zona y edad.
• Alquiler a administraciones o entidades sin lucro con alquiler social: 70 %. Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores: 60 %.
• Prórroga tácita con renta no superior al límite de referencia y arrendador no gran tenedor: 80 %.

Se aplica la reducción mayor si concurren varias. No se aplica a rendimientos derivados de ingresos no declarados o gastos indebidos regularizados en un procedimiento de comprobación, ni a contratos que incumplan el artículo 17.6 LAU. La disposición transitoria trigésima octava fija el régimen para contratos anteriores a la Ley 12/2023 y los celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026.

6.2. IRPF para inquilinos: nueva deducción

Los contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de deducción es de 11.630 euros si la base imponible no supera 23.007,20 euros, y decrece entre esa cifra y 33.007,20 euros (11.630 euros menos 1,163 por la diferencia). Exige que, durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni su unidad familiar sean titulares de otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo resolución que impida su uso.

6.3. Venta de viviendas vacías a entes públicos y reinversión

Desde la entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial por la venta onerosa de una vivienda a entes públicos o entidades del sector público de vivienda social y asequible queda exenta al 100 % si el valor de transmisión es de hasta 200.000 euros, y en porcentaje decreciente hasta 800.000 euros, exigiéndose que la vivienda haya permanecido desocupada sin causa justificada los dos años anteriores. La parte no exenta puede acogerse a exención por reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, con un máximo de 800.000 euros y plazo de seis meses, aplicable a transmisiones realizadas transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor.

6.4. Otras medidas del IRPF

Se extiende a 2026 la imputación del 1,1 % en municipios con valores catastrales revisados desde 2012. Desde el 1 de enero de 2027 se introduce una escala de imputación de rentas inmobiliarias (1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 % según la suma de valores catastrales). El decreto también crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el SIALP Financia Europa, productos de ahorro e inversión que se regulan en el título VI y no podrán comercializarse hasta que se dicten las órdenes ministeriales que prevé la disposición final undécima.

6.5. IVA (desde el 1 de diciembre de 2026)

Dejan de estar exentos los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera o cuando la estancia no supera las 30 noches (salvo que sea la vivienda habitual del propio arrendador), y pasan al tipo reducido del artículo 91.Uno.2.2.º. Se extiende el tipo reducido a obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento habitual, con pago bancario, construcción o rehabilitación concluida dos años antes y materiales aportados que no superen el 40 % de la base. Se incluyen en el tipo superreducido las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, con hasta dos plazas de garaje.

6.6. IBI (artículo 8)

Con vigencia indefinida, los ayuntamientos pueden aplicar dos recargos. Sobre viviendas desocupadas con carácter permanente (más de dos años sin causa justificada), un recargo de hasta el 50 % que puede llegar al 100 % según titular y tiempo de desocupación, con causas justificadas tasadas (traslado laboral, obras, litigio, oferta en venta hasta un año o en alquiler hasta seis meses, entre otras) y audiencia previa del titular. Y, en zonas tensionadas, sobre alojamientos de uso turístico, un recargo de hasta el 50 % de la cuota, del 100 % para titulares de dos o más y del 150 % para titulares de cuatro o más.

6.7. SOCIMI y plusvalía municipal

Se establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial (incluidos usos turísticos y de corta duración), reducible al 50 % o al 100 % si más del 80 % del parque es asequible (con reinversión en tres años para la reducción total). Hay régimen transitorio del 60 % para 2026 y del 70 % para 2027. Además, desde el 1 de diciembre de 2026 se fijan nuevos coeficientes máximos del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal), desde 0,17 (menos de un año) hasta 0,30 (veinte años o más).

7. Parque público, vivienda asequible y financiación (artículos 11 a 19)

• CASA 47: el precio de venta de sus viviendas no puede superar la superficie registral por el módulo más alto de vivienda protegida de la comunidad autónoma, y el límite se extiende a sucesivas transmisiones. El Patrimonio del Estado y la Seguridad Social aportarán inmuebles a CASA 47 mediante orden ministerial, con carácter traslativo y sin valoración previa.
• Vivienda asequible (artículo 14): aquella cuyo precio de venta o alquiler, con todos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.
• Fondo de Vivienda de Impacto Social (artículo 13): sin personalidad jurídica, duración indefinida, adscrito al Ministerio de Vivienda.
• Avales: hasta 2.000 millones de euros, por plazo de hasta 35 años, para promotores de alquiler social o asequible (artículo 16), y hasta 280 millones hasta 2040 para construcción industrializada (artículo 17). Los componentes industrializados podrán ser objeto de hipoteca mobiliaria (artículo 15).
• TU CASA (artículo 19): préstamos gestionados por el ICO para la primera vivienda habitual hipotecada, por el menor importe entre el 20 % del valor y 50.000 euros, hasta diez años, al 0 % y sin comisiones. Las viviendas quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión, que constará en el Registro de la Propiedad. Los requisitos se desarrollarán por Acuerdo del Consejo de Ministros.
• Proveedores sociales de vivienda (disposición adicional primera): el Gobierno regulará en seis meses su certificación, con las Housing Associations como referente.

8. Cesión de créditos hipotecarios (disposición final primera)

Nuevo artículo 25 bis de la Ley 5/2019: el prestatario puede oponer al cesionario las mismas defensas que al acreedor original, incluida la compensación. Se prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido al Real Decreto-ley 6/2012, y si se cede un crédito vencido sobre vivienda habitual debe informarse al deudor de esa posibilidad; si acredita los requisitos en seis meses, el cedente readquiere el préstamo por el precio de la cesión.

9. Casos prácticos

Un propietario que alquila un piso por temporadas a la misma persona cada año. Con más de dos contratos temporales consecutivos sobre la misma vivienda, o con una duración de más de doce meses sin causa justificada, el primero se considera de vivienda habitual, con los plazos mínimos de cinco o siete años. Cada contrato debe recoger la causa real de temporalidad y el propietario debe poder probarla.

Una inquilina cuyo contrato termina en 2027 y siempre ha pagado. Puede solicitar la prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades. El arrendador solo puede negarse si ya ha comunicado en plazo su necesidad de ocupar la vivienda con causa real, si se ha firmado otro contrato o si se han pactado otros términos.

Un propietario que reclama seis meses de renta a un inquilino en situación de vulnerabilidad. Puede seguir el desahucio, pero la administración dispone de dos meses para ofrecer alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la posición deudora del inquilino y no hay lanzamiento. Si se aplica el artículo 2.2, puede pedir la compensación por renta dejada de percibir, con el límite del texto.

Un fondo o sociedad que compra una vivienda con un descuento del 40 % sobre tasación. Hasta el 31 de diciembre de 2028 la operación puede quedar bloqueada por el artículo 1, salvo que se destine a vivienda asequible o social cinco años, o que la compradora se adhiera a un Código de Buenas Prácticas.

Un propietario que alquila habitaciones por separado. La suma de las rentas no puede superar la renta que se cobraría por el piso completo, y en zona tensionada se aplican además los topes de renta del artículo 17.

10. Resumen: los puntos clave

• El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y entra en vigor el 1 de octubre, con excepciones puntuales. Debe ser convalidado por el Congreso.
• Compras por debajo del 70 % de tasación limitadas hasta el 31-12-2028 para entidades inmobiliarias, con excepciones.
• Suspensión de desahucios de vulnerables hasta el 31-12-2030, con regímenes distintos según quién demande, y enervación extraordinaria por la administración en dos meses en desahucios por impago.
• Alquiler de temporada solo con causa real: más de 31 días, en general hasta 12 meses, y conversión en vivienda habitual si se encadenan más de dos contratos.
• Sin pacto expreso no hay actualización de la renta, y con pacto queda topada por el IRAV. Hasta el 31-12-2027, límite extraordinario del 2 % a falta de pacto.
• Habitaciones: la suma de rentas no puede superar la del piso completo.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para inquilinos al corriente, con límite el 31-12-2028.
• Fiscalidad: deducción del 10 % para inquilinos, reducciones de hasta el 100 % para propietarios, IVA reducido en alojamientos de hasta 30 noches desde el 1-12-2026, recargos de IBI y gravamen del 25 % a las SOCIMI.

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Normas citadas: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, Ley 35/2006, del IRPF, Ley 37/1992, del IVA, Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario y la Constitución Española. Sobre el marco de la política de vivienda, puede consultar también nuestro artículo El nuevo plan de vivienda en España.

Fuente principal: BOE-A-2026-20266. Artículos relacionados: Derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto y Duración de los contratos de alquiler firmados antes del 6 de marzo de 2019.