El Plan RESIDE 2025 no solo impone límites a las viviendas turísticas, ¡también abre nuevas oportunidades inmobiliarias en la ciudad de Madrid!
En esta segunda parte de nuestra guía divulgativa, nos enfocamos en las medidas proactivas del plan destinadas a impulsar la vivienda asequible y revitalizar inmuebles infrautilizados.
Propietarios de edificios antiguos, inversores con oficinas vacías, promotores en busca de proyectos innovadores y hasta inquilinos en búsqueda de vivienda asequible encontrarán aquí claves importantes.
A grandes rasgos, el Plan RESIDE introduce incentivos para convertir edificios de oficinas en viviendas, permite desarrollar proyectos residenciales en ciertos edificios dotacionales privados (como coliving o alquiler asequible) y hasta contempla usos turísticos temporales en edificios catalogados.
Todo ello, claro está, sujeto a requisitos técnicos y urbanísticos que comentaremos. Veamos cada oportunidad en detalle.
1) Incentivos para convertir oficinas en viviendas
Madrid cuenta con numerosas oficinas antiguas o edificios de uso terciario que han quedado obsoletos o infrautilizados. El Plan RESIDE 2025 busca darles una segunda vida facilitando su conversión a uso residencial. ¿Cómo? A través de incentivos urbanísticos y flexibilización normativa para estos cambios de uso.
El Ayuntamiento ha anunciado que ofrecerá ventajas urbanísticas para quienes conviertan edificios de oficinas (u otros terciarios) en viviendas, incluyendo incrementos en la edificabilidad existente (más metros cuadrados utilizables) para hacer viable la reconversión.
Esto significa que un promotor podría, por ejemplo, aprovechar superficies comunes o añadir algo de volumen en un edificio de oficinas al transformarlo en viviendas, siempre dentro de límites razonables, incrementando el número de pisos o su tamaño respecto a lo que hoy permitiría la norma.
Además, el plan elimina o suaviza ciertas cargas que normalmente encarecen los cambios de uso.
Por ejemplo, no será obligatorio crear plazas de aparcamiento nuevas al convertir un edificio terciario en residencial.
En la normativa habitual, cambiar oficinas a viviendas implicaría dotar un número de parkings según las viviendas añadidas, lo cual muchas veces es inviable en edificios existentes. Con Plan RESIDE, este requisito se exime, abaratando y simplificando la transformación.
También se ofrecen flexibilidades en planeamiento: si el edificio de oficinas no encaja del todo en la normativa vigente (por ejemplo, porque supera alineaciones o alturas permitidas, estando en “fuera de ordenación” parcial), el Plan RESIDE permite mantener la volumetría actual reconocida en su licencia original e incluso ajustarla mediante un Plan Especial si fuera necesario para la conversión.
Dicho de otro modo, podrás reutilizar el inmueble tal como está, sin tener que demoler o reducir superficie por no cumplir la norma actual, siempre que la solución técnica sea respetuosa con posibles protecciones patrimoniales.
Ahora bien, convertir oficinas en viviendas no es automático: requiere un proyecto técnico y licencias.
El cambio de uso debe abarcar todo el edificio (no vale cambiar solo una parte de oficinas a viviendas si el resto sigue como oficinas, salvo que se trate de plantas bajas con uso comercial complementario).
Será necesario tramitar una licencia de cambio de uso y cumplir con las exigencias técnicas de habitabilidad, seguridad y accesibilidad que se aplican a los edificios residenciales (por ejemplo, alturas libres, iluminación natural en las estancias, aislamiento, ascensor accesible, etc.).
Antes de lanzarse, resulta fundamental un análisis de viabilidad urbanística y técnica, una especie de due diligence urbanística, para confirmar que el edificio cumple o puede llegar a cumplir con todos esos requisitos (o identificar las obras necesarias para ello).
En Quikprokuo estudiamos estos aspectos de planeamiento y licencias de cambio de uso para que tu proyecto de reconversión de oficinas a viviendas sea seguro y rentable.
2) Dotacionales privados obsoletos: del abandono al coliving o alquiler asequible
Otra ventana de oportunidad que abre el Plan RESIDE se dirige a ciertos inmuebles muy singulares: los equipamientos dotacionales privados catalogados que estén en desuso u obsoletos.
¿Qué significa esto? Pensemos en, por ejemplo, antiguos colegios mayores, residencias, hospitales o edificios de oficinas con algún nivel de protección patrimonial (catalogación) que ya no se usan para su fin original. Hasta ahora, muchos de estos edificios estaban “atrapados” en un uso dotacional poco útil, sin poder convertirse en viviendas.
El Plan RESIDE cambia el juego permitiendo transformar estos edificios dotacionales privados en vivienda, con el objetivo de destinarlos a alquiler asequible o fórmulas de vivienda comunitaria tipo coliving.
Por supuesto, esta transformación viene condicionada para garantizar un equilibrio entre desarrollo inmobiliario e interés social:
- Rehabilitación y protección patrimonial:
Solo se permitirá el cambio de uso si el edificio está catalogado (es decir, reconocido por su valor arquitectónico o histórico) y si el promotor se compromete a una rehabilitación integral respetuosa.
De hecho, se exige la tramitación de un Plan Especial de Protección antes de conceder la nueva licencia, con el fin de asegurar la restauración del inmueble y la conservación de sus elementos protegidos.
En otras palabras, a cambio de dejarte convertir ese viejo convento (por ejemplo) en apartamentos modernos, la ciudad te pide que lo recuperes y mantengas su esencia histórica.
- Usos permitidos: alquiler asequible y coliving:
El destino de las viviendas resultantes deberá encajar en lo que el Plan denomina vivienda libre asequible en alquiler o modalidades de coliving o residencias comunitarias.
Esto implica un compromiso de destinar los pisos a alquiler (no venta) y a precios asequibles por un tiempo determinado, contribuyendo a aumentar la oferta de vivienda accesible.
Modelos como el co-living (viviendas compartidas con servicios comunes) también entran en esta categoría innovadora, pensada especialmente para jóvenes profesionales, estudiantes de posgrado, etc., que buscan algo intermedio entre un piso de alquiler y una residencia tradicional.
- Limitaciones en edificabilidad:
El plan señala que la transformación a residencial de estos dotacionales solo podrá aprovechar la edificabilidad ya materializada con licencia antes del PGOU de 1997.
En términos simples, no te dejarán ampliar más allá de lo que el edificio ya tenía construido legalmente; se trata de reutilizar el espacio existente, no de hacer grandes ampliaciones.
Esto pone coto a eventuales tentaciones de sobredimensionar proyectos en suelos dotacionales.
Cabe destacar que hay unos 210 edificios privados de este tipo en el Centro Histórico identificados por el Ayuntamiento como potencialmente beneficiarios de esta medida.
Para promotores con vocación social o fondos de inversión con interés en vivienda asequible, puede ser una oportunidad de oro: imaginemos transformar un antiguo colegio en desuso en apartamentos de alquiler para jóvenes, con apoyo municipal en la tramitación.
Eso sí, habrá que estudiar caso a caso la viabilidad, obtener el Plan Especial de Protección y cumplir escrupulosamente las condiciones (alquiler asequible, mantenimiento de elementos protegidos, etc.).
Nuestro equipo puede asistir en la tramitación urbanística de este tipo de proyectos, que requieren equilibrar negocio y cumplimiento de fines sociales/patrimoniales.
3) Edificios catalogados en el centro: hospedaje turístico temporal por 15 años
Ya mencionamos antes la figura del edificio residencial catalogado en calle no terciaria que se puede dedicar enteramente a pisos turísticos durante 15 años.
Lo retomamos aquí como “oportunidad”, ya que para ciertos propietarios puede serlo: si posees (o puedes adquirir) un edificio histórico de viviendas en una calle tranquila del centro, el Plan RESIDE te brinda la opción de solicitar una licencia de hospedaje para todo el edificio y explotarlo turísticamente durante 15 años, siempre y cuando acometas una rehabilitación integral del mismo.
Durante ese periodo, el inmueble funciona como un apartahotel o bloque de alquiler vacacional legal (con todas las viviendas con licencia VUT pero sin vecinos residentes), lo que podría generar una rentabilidad significativa en la próxima década.
Finalizado el plazo, tal y como impone la norma, habría que revertir el uso a residencial, es decir, volver a viviendas habituales.
Es importante recalcar que esta posibilidad solo aplica a edificios catalogados (protegidos) y ubicados en zonas residenciales tradicionales (no en las grandes vías comerciales).
La filosofía detrás de esta medida es incentivar la rehabilitación de edificios históricos: el propietario obtiene un retorno económico atractivo a corto-medio plazo vía alquiler turístico, y la ciudad se asegura de que pasado ese tiempo el edificio vuelva al mercado de vivienda habitual, ya restaurado.
Como inversor o promotor, si evalúas este tipo de operación, ten en cuenta los costes de rehabilitación y el hecho de que la licencia turística tiene fecha de caducidad.
Habría que planificar una estrategia de salida: por ejemplo, al cabo de 15 años podrías vender los pisos ya revalorizados como viviendas de lujo, o alquilarlos de forma convencional.
En Quikprokuo podemos ayudarte tanto a obtener la licencia de hospedaje temporal como a prever las obligaciones que tendrás al finalizar el periodo, para que tu proyecto sea exitoso en todas sus etapas.
4) Requisitos técnicos, planeamiento y due diligence: estudiar la viabilidad antes de actuar
Todas estas oportunidades vienen acompañadas de requisitos urbanísticos y técnicos que es crucial conocer antes de embarcarse en un proyecto. A modo de resumen general:
- Planeamiento y licencias especiales:
Algunos proyectos requerirán instrumentos de planeamiento ad hoc.
Por ejemplo, la transformación de un dotacional catalogado exige un Plan Especial de Protección aprobado por el Ayuntamiento.
La conversión de cierto edificio fuera de normativa puede requerir un Plan Especial para ajustar su volumetría.
En otros casos bastará con tramitar la licencia de cambio de uso o la licencia de obra y actividad correspondiente, pero siempre habrá que pasar por Urbanismo.
Es fundamental conocer qué trámite exacto aplica en tu caso y cuánto puede demorar.
- Normativa técnica y patrimonial:
Convirtiendo edificios antiguos a nuevos usos hay que cumplir el Código Técnico de Edificación (CTE) vigente, ordenanzas municipales, y respetar las fichas de catalogación si las hay.
Temas como accesibilidad universal (instalación de ascensores, rampas), aislamiento acústico y térmico, eficiencia energética, dotación mínima de ventilación e iluminación natural, etc., pueden condicionar la viabilidad o coste de la reforma.
En edificios catalogados, además, habrá limitaciones sobre qué elementos se pueden modificar y cuáles hay que conservar o restaurar (fachadas, escaleras, estructuras originales, ornamentaciones…).
Por eso, antes de comprar o transformar un inmueble, se recomienda encargar una due diligence urbanística y técnica: un estudio detallado de sus condiciones legales y físicas, para identificar oportunidades y riesgos.
Nuestro despacho realiza este tipo de análisis, combinando la perspectiva legal-urbanística con la evaluación técnica de arquitectos colaboradores, de modo que sepas de antemano en qué te estás metiendo.
- Viabilidad económica y obligaciones posteriores:
No menos importante es calcular la rentabilidad del proyecto y las posibles obligaciones a futuro.
Por ejemplo, si te comprometes a ofrecer alquiler asequible, debes estudiar qué renta máxima podrás cobrar y si con ello recuperas la inversión.
Si obtienes una licencia turística por 15 años, planifica qué harás en el año 16. Si conviertes oficinas en viviendas, considera el CAPEX (inversión en obras, honorarios, impuestos) y el plazo de retorno vía ventas o alquileres.
Un proyecto puede ser muy atractivo en papel pero hay que corroborar los números.
En síntesis, el Plan RESIDE 2025 abre un abanico de posibilidades para revitalizar el mercado inmobiliario madrileño hacia un uso más residencial y sostenible.
Pero la clave del éxito estará en saber aprovechar esas oportunidades cumpliendo todas las reglas.
Cada edificio y cada iniciativa requieren un traje a medida en términos legales y técnicos.
Un Madrid más residencial y cómo podemos ayudarte
Las medidas del Plan RESIDE 2025 reflejan la apuesta de Madrid por recuperar vivienda para residentes y canalizar la actividad turística y económica hacia lugares donde cause menos impacto negativo.
Para propietarios e inversores inteligentes, esto no tiene por qué ser una mala noticia, sino una invitación a reorientar estrategias: donde antes veían un piso turístico en el centro, ahora quizá vean una vivienda de alquiler estable; donde había una oficina anticuada, ahora puede surgir un moderno bloque de apartamentos; donde yacía olvidado un edificio histórico, ahora puede florecer un coliving vibrante.
Desde Quikprokuo queremos formar parte de esas transformaciones positivas.
Nuestro equipo de abogados urbanistas está listo para asesorarte en todo el proceso: desde la due diligence inicial, pasando por la solicitud de licencias de cambio de uso o de hospedaje, hasta el cumplimiento de convenios de alquiler asequible o la defensa jurídica en caso de inconvenientes administrativos.
Contacta con nosotros y cuéntanos tu proyecto o necesidad. Te ayudaremos a navegar el Plan RESIDE 2025 para que conviertas los nuevos retos normativos en oportunidades de negocio, con seguridad jurídica y con beneficios tanto para ti como para la ciudad.
¡Madrid 2025 te espera con un nuevo horizonte residencial, y en Quikprokuo estaremos encantados de acompañarte en el camino hacia el éxito en tu inversión!
