Para comenzar, es importante destacar que la renta es el monto de dinero que el arrendatario acuerda pagar al arrendador a cambio del uso y disfrute de la propiedad durante un período determinado. Este monto puede variar dependiendo del tipo de propiedad, de su ubicación geográfica, del tamaño y de las condiciones en las que se encuentre.
La renta es un elemento crucial a la hora de establecer un contrato de alquiler, ya que es la compensación económica que recibe el propietario por ceder el uso de su propiedad.
Además, constituye una fuente de ingresos segura para el arrendador, permitiéndole cubrir los gastos de mantenimiento, impuestos y posibles mejoras que deba realizar en la propiedad.
Por otro lado, la renta también es importante para el arrendatario, ya que es el costo que deberá asumir por vivir en la propiedad. Es fundamental que ambas partes acuerden un monto de renta justo y acorde a las condiciones del mercado y de la propiedad en cuestión. Esto puede realizarse a través de un análisis comparativo de otras propiedades similares en la zona, así como considerando aspectos como la demanda y la oferta de viviendas.
1.-¿Cómo se determina el importe de renta?
La ley actual no establece una limitación respecto al importe del alquiler y se deberá pactar por las partes de modo voluntario.
Sin embargo, en las viviendas de protección oficial si existe esta limitación y se deberá tener en cuenta las normas al respecto, como explicamos en nuestro articulo al respecto.
Como hemos mencionado antes, el importe de alquiler se determinará teniendo en cuenta la situación del mercado en ese momento, según las reglas de la oferta y la demanda.
2.-Carencia en renta
La carencia de la renta es un periodo de tiempo que concede el arrendador al arrendatario en el cual no es necesario pagar renta.
Por ejemplo, en los supuestos en lo que hay que realizar ciertas obras en el inmueble antes de usarlo, se suele conceder un periodo de no pagar renta, para que no sea tan gravoso al inquilino que no puede disfrutar del inmueble al estar realizándose obras de adecuación en el mismo.
Esta carencia tiene que venir reflejada en al contrato de arrendamiento estableciendo cuando comienza y cuando finaliza, y si dicha carencia está condicionada a otro aspecto del contrato, por ejemplo, que se realicen determinados tipos de obras, concesión de licencias o permisos específicos.
Cuando la carencia en renta viene determinada por la realización de obras por parte del arrendatario para adaptación del inmueble, deberá reflejarse en el contrato que sucederá a la finalización del alquiler, si el arrendatario puede llevarse parte de esas obras, si recibirá una compensación de algún tipo por las mismas o si se quedarán en el inmueble sin derecho a indemnización alguna.
El periodo de carencia debe ser parte de una negociación global de todas las condiciones del contrato de alquiler, ya que como contraprestación a dicha carencia se pueden negociar revisiones extraordinarias de renta u otras condiciones favorables para el arrendador.
Hay que tener en cuenta, que, a la hora de actualizar la renta de alquiler, si el contrato no dice nada en contra se tendrá en cuenta la fecha de firma del contrato de alquiler y no la fecha en la que se comienza a pagar rentas, según lo determinado en el art 18 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos:
“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”
Mediante pacto expreso se tendrá que determinar que para la actualización de la renta se tendrá en cuenta la fecha de finalización del periodo de carencia.
3.- Forma de pago y periodicidad de la renta
Nuestra Ley de arrendamiento Urbanos en su artículo 17 establece:
“Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.”
Respecto al pago anticipado de renta, no existe unanimidad jurisprudencial respecto a la posibilidad de exigir el pago anticipado de una anualidad o un trimestre de renta si así se ha pactado expresamente en el contrato, habiendo jueces que, si exigen el pago de la anualidad o el trimestre, y jueces que creen que no es posible el pago por importe superior a un mes de renta.
Respecto a la forma de pago, esta se puede pactar libremente (domiciliación bancaria, transferencia,…). Es recomendable que se realice mediante una forma que sea fácilmente demostrable, para evitar dudas sobre su pago.
El arrendador deberá aportar un recibo del importe de la renta con todos los conceptos e importes desglosados, por ejemplo, gastos de comunidad, IBI, suministros,…
4.- Actualización de renta
Es importante destacar que la renta en los contratos de alquiler puede ser objeto de ajustes durante la vigencia del contrato. Estos ajustes pueden realizarse anualmente con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otros índices económicos reconocidos.
Esto tiene como objetivo evitar que la renta se estanque y garantizar que se mantenga acorde a la realidad económica del país.
Con la intención de evitar el desfase en los contratos de arrendamiento la actual Ley de arrendamientos urbanos establece que en los contratos de arredramiento de vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019:
“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”
De ello se desprende que se necesita que dicha actualización de renta venga establecida en el contrato de arrendamiento, de caso contrario no se podrá solicitar.
Si las partes no establecen el método de actualización se actualizará cada año con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC)
Suele ser común que las partes establezcan la actualización de la renta mediante IPC de los 12 últimos meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Para ejercer la actualización de la renta, la parte que lo solicita deberá comunicar a la otra parte mediante un escrito, el método utilizado y la renta resultante, y mes a partir del cual tendrá vigencia la nueva renta actualizada.
Hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se podrá establecer la posibilidad de actualizar la renta de manera retroactiva para los supuestos en lo que no se solicite la actualización de la renta en unos años y se realice de una vez. En estos casos solo se podrá realizar si viene establecido en el contrato, en caso contrario, no se podrá actualizar mensualidades anteriores al mes posterior a la notificación de la actualización de la renta.
Eso sí, la nueva renta actualizada podrá estar basada en el IPC acumulado desde el último año que se actualizó la renta.
5.- Elevación de la renta por obras de mejora
Según explicamos en nuestro articulo sobre los derechos y obligaciones del arrendatario:
“La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.”
Para que pueda darse lugar este supuesto:
- las obras deben ser de mejora: deben suponer un aumento del valor, aprovechamiento o comodidad de la vivienda (no pueden incluirse obras de conservación y reparación)
- Son obras que no se pueden aplazar hasta la finalización del arrendamiento
- Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, solo podrá realizarse la subida de renta transcurridos los 5 primeros años de contrato.
- El arrendador deberá comunicar con 3 meses de antelación al inicio de las obras
- El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento si las obras afectan de modo considerable.
Como resumen a todo lo visto anteriormente, es importante tener en cuenta que la renta en los contratos de alquiler debe ser establecida de manera transparente y documentada.
Esto implica la elaboración de un contrato de alquiler en el que se establezcan las condiciones de pago, los plazos, los ajustes de renta y cualquier otro aspecto relevante relacionado con este tema. De esta manera, se evitan posibles conflictos y malentendidos entre ambas partes.
La renta en los contratos de alquiler es un elemento crucial para ambas partes involucradas. Constituye la compensación económica que el arrendatario está dispuesto a pagar por el uso y disfrute de una propiedad, y representa una fuente de ingresos segura para el arrendador. Es importante establecer un monto de renta justo y acorde a las condiciones del mercado, así como documentar todas las condiciones en un contrato de alquiler. Además, es recomendable considerar ajustes periódicos de la renta para garantizar su actualización y evitar problemas a futuro.
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