El contrato de arrendamiento es una de las formas más comunes de alquiler de propiedades en el mundo. Ya sea que estemos buscando un apartamento, una casa o un espacio comercial, como arrendatarios, es importante conocer nuestras obligaciones y derechos para garantizar una relación justa y equitativa con el arrendador.
En este artículo, exploraremos las principales responsabilidades y derechos que tienen los arrendatarios de los contratos de arrendamiento de vivienda.
1. Pago puntual del alquiler
Una de las principales obligaciones que tiene un arrendatario es realizar el pago del alquiler de manera puntual.
Esto implica reconocer la importancia del arrendamiento como un contrato legal y cumplir con la responsabilidad financiera que este implica.
Al pagar puntualmente, se evitan conflictos y se promueve una relación de confianza con el arrendador.
2. Cuidado y mantenimiento de la propiedad
El arrendatario es responsable de mantener la propiedad en buen estado durante el periodo de arrendamiento.
Esto implica realizar reparaciones menores, mantener la limpieza, y prevenir cualquier daño que pueda surgir debido a negligencia o mal uso.
Si se presentan daños mayores, es importante notificar al arrendador de manera oportuna y cooperar en la solución del problema.
3. Obras
A. Obras prohibidas
Según establece el artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos:
“El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso, el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.”
Por lo tanto, el arrendatario necesitará el consentimiento expreso por escrito del arrendador para obras como por ejemplo demolición de tabiques, unir habitaciones, cambiar la ubicación de los baños, ampliar la cocina, …
Para que el consentimiento del arrendador sea válido será necesario que se aporte a la petición del arrendatario la mayor cantidad de información posible al respecto (planos, proyecto técnico, materiales a utilizar, …)
Si se realizan estas obras sin el consentimiento del arrendador, este podrá:
- Resolver el contrato de arrendamiento
- Solicitar la devolución del inmueble a su estado original con cargo al arrendatario
- Mantener las obras ejecutadas, no debiendo entregar ninguna cantidad al respecto al arrendatario
- Si estas obras hubieran supuesto un perjuicio para el inmueble y no fuera posible su devolución al estado original, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador por el perjuicio ocasionado en el inmueble.
B. Obras permitidas
El arrendatario podrá realizar sin consentimiento del arrendador:
- Obras urgentes destinadas a conservar la vivienda, cuyo coste es repercutible al arrendador
- Pequeñas reparaciones, cuyo coste corresponde al arrendatario
- Obras que no cambien la configuración de la vivienda ni menoscaben su seguridad
- Obras de acondicionamiento de la vivienda a minusválidos o personas mayores de 70 años, tanto el inquilino como personas que convivan en la vivienda con el inquilino y sean familiares, cónyuge o persona con análoga relación de afectividad. El coste de estas obras también serán a cargo del arrendatario.
C. Obras de mejora
Las obras de mejora, son obras que realiza el arrendador durante la vigencia del arrendamiento y que suponen un beneficio para el inmueble. En este supuesto, el arrendatario tendrá derecho:
- Solicitar reducción de la renta en proporción al espacio del inmueble que no pueda utilizar si estas duran un plazo superior a 20 días
- Solicitar la resolución del contrato de arrendamiento
El arrendador tendrá derecho a elevar la renta tras la finalización de las obras de mejora, artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
“La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.”
4. Cumplimiento de las normas y regulaciones
Los arrendatarios están obligados a cumplir con las normas y regulaciones establecidas por el arrendador, entidades gubernamentales pertinentes y comunidad de propietarios. Esto puede abarcar desde el respeto de las horas de silencio y el buen comportamiento en áreas comunes, hasta el cumplimiento de disposiciones legales, como obtener los permisos necesarios para operar un negocio en un espacio alquilado.
5. Privacidad y no interferencia
Los arrendatarios tienen el derecho a la privacidad en su espacio alquilado. El arrendador no puede ingresar a la propiedad sin previa notificación o sin el consentimiento del arrendatario, excepto en casos de emergencia.
Además, el arrendatario tiene derecho a disfrutar del espacio sin interferencias indebidas, como la limitación del uso debido a reparaciones no programadas o acciones injustificadas por parte del arrendador.
6. Renovación del contrato
Cuando llega el final del periodo de arrendamiento, el arrendatario tiene el derecho de renovar el contrato si así lo desea.
Esto implica negociar nuevos términos y condiciones y llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso para ambas partes.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el arrendador también tiene derecho a no renovar si existe una causa justificada o se permite la no renovación por haber transcurrido el plazo legal.
7. Derecho de adquisición preferente
El articulo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que:
“En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.”
Este derecho otorga la posibilidad al arrendatario de adquirir la vivienda con carácter preferente a cualquier otro posible comprador y se puede ejercitar de 2 maneras, según desarrollamos en nuestro artículo sobre el tema:
- Mediante derecho de tanteo: Otorga al “tanteante”, el titular del derecho, la facultad de adquirir la propiedad de la vivienda antes que otro, pagando el precio que este último asumiría. El tanteante paga el derecho de tanteo con el mismo precio y condiciones a los que se enfrentaba el tercero.
- El derecho de retracto es, simplemente, el derecho de recuperar la cosa vendida; es decir, el vendedor de la vivienda tiene la facultad de recuperarla una vez vendida.
Ante la comunicación fehaciente realizada por el arrendador, en la que expresa su decisión de vender, el precio y el resto de condiciones de la venta, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para contestar, plazo a contar desde el día siguiente a la recepción de la comunicación.
Si una vez practicada la notificación, la venta no se lleva a cabo por voluntad del arrendatario en un plazo de 180 días naturales desde la fecha de la notificación, esta caduca.
El propietario tiene la obligación de vender el inmueble al inquilino una vez que la oferta de tanteo es aceptada en plazo.
8, Devolución del inmueble
A la finalización del contrato de arrendamiento, el inquilino deberá devolver la vivienda tal y como la recibió, con el normal desgaste derivado del uso diligente.
En la devolución se entregará la posesión de la vivienda al propietario o arrendador y se entregarán las llaves.
Si la devolución de la posesión no se realiza de modo voluntario, el arrendador no podrá ocupar la vivienda y deberá acudir a un proceso judicial para recuperar la posesión del inmueble.
Es recomendable firmar un contrato de resolución en el que se establezca el estado de devolución de la vivienda, si hay desperfectos pendientes de arreglar, la confirmación de la entrega de llaves en ese momento y el plazo para la devolución del importe de la fianza y garantías entregadas.
El inquilino está obligado a retirar los muebles y enseres de su propiedad y aunque puede renunciar a ellos, esto puede suponer un coste al arrendador si tiene que retirarlos posteriormente y el coste de esta gestión de retirada puede ser descontado del importe de la fianza.
Conclusión
En resumen, las obligaciones y derechos del arrendatario implican el cumplimiento del contrato de arrendamiento, el cuidado y mantenimiento de la propiedad, el respeto de las normas y regulaciones, la privacidad y no interferencia, así como el derecho a adquisición preferente y renovar el contrato al finalizar el periodo inicial.
Al conocer estos deberes y derechos, los arrendatarios pueden establecer una relación de confianza y respeto con los arrendadores, promoviendo un ambiente armonioso y satisfactorio para ambas partes.
Con más de dos décadas en el sector, nuestra firma ha ayudado a numerosos clientes a solucionar problemas derivados del arrendamiento de inmuebles.
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