¿QUÉ ES UNA VIVIENDA PROTEGIDA Y CUÁL ES SU OBJETIVO?
El derecho al acceso a una vivienda, un derecho constitucional (artículo 47 de la Constitución Española) siempre ha suscitado debates en el seno de la sociedad española. Una ponderación continua entre el derecho de propiedad privada, también constitucional, recogido en el artículo 33 de la Constitución Española (fusionado con el libre mercado) traducido en la facultad de libre disposición de la vivienda contra el derecho al acceso a una vivienda digna han tensado la situación entre grandes propietarios y particulares y la otra parte, los arrendadores /compradores para uso como vivienda.
El concepto de Vivienda Protegida surge en este ambiente, con el intento de aunar fuerzas para garantizar el acceso a la vivienda a los estratos sociales que presentan una menor percepción de ingresos, y que no pueden permitirse desembolsar un alquiler o una hipoteca por encima de sus posibilidades monetarias.
El artículo 148.3 de la Constitución Española remarca que la competencia en materia de vivienda la ostentan las Comunidades Autónomas. Pero, al igual que ocurre en otras esferas como la del urbanismo, concurren competencias estatales y autonómicas, al ostentar los entes estatales competencias que inciden directamente en la parcela de la vivienda.
Esto se traduce en dos conclusiones: en primer lugar, cada Comunidad Autónoma va a marcar las reglas de las Viviendas Protegidas (entre otras, las del régimen de arrendamiento). En segundo lugar, el estado, a través del Plan Estatal de Vivienda 2013 – 2016 (ya hay un Plan Estatal de Vivienda posterior, pero no regula el ámbito de las Viviendas Protegidas) marca unos requisitos generales de acceso a Vivienda protegida, que se pueden dividir en tres grupos:
- Subjetivos (mayoría de edad, recepción de ingresos mínimos, no haber disfrutado de otra Vivienda Protegida, salvo que se adjudique uso a otro cónyuge, y no haber recibido ayudas públicas en 10 años).
- Objetivos (máximo de precio o de renta en función de los caracteres de la vivienda).
- Formales (inscripción del interesado en Registro permanente de solicitantes de vivienda)
Como régimen particular, se puede establecer el régimen de Vivienda Protegida a través de las cooperativas.
¿QUÉ DEBO HACER SI QUIERO ALQUILAR UNA VIVIENDA PROTEGIDA?
Los pasos a seguir para poder suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda protegida son los siguientes:
Cumplir lo estipulado por la Comunidad Autónoma competente (que marca los precios máximos y las viviendas que pueden someterse a régimen arrendaticio).
Controlar el aspecto de las ayudas: o bien emitir una declaración jurada de que no se han recibido ayudas estatales ni autonómicas, o bien demostrar que se han devuelto, cancelado, renunciado a ellas o no se han llegado a disfrutar, en función del curso del procedimiento de concesión de ayudas públicas.
Revisión del contrato de arrendamiento a través de visado: esta parte es importante, y cabe reseñar que los propios entes públicos van a emitir en el visado las cláusulas obligatorias a incluir en el contrato (las fundamentales se expondrán posteriormente).
En caso de cumplir con los requisitos marcados y seguir el procedimiento de validación de inicio de régimen arrendaticio, se podrá alquilar la vivienda (respetando las cuotas máximas establecidas por el organismo autonómico competente).
¿QUÉ OCURRE SI NO SE CUMPLE LO ESTIPULADO?
Se incurre en una sanción mínima de 3000 euros, que variará en función de si es leve, grave o muy grave.
Por ejemplo, la falta de veracidad del juramento prestado se establece como infracción muy grave, por lo que conllevará el rengo de cuantía de sanción más elevado.
¿QUÉ DEBO INCLUIR EN MI CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA PROTEGIDA EN LA COMUNIDAD DE MADRID?
En cada Comunidad Autónoma se regula de manera distinta el contenido obligatorio del contrato de arrendamiento de Vivienda Protegida.
El sometimiento a revisión vía visado, eso sí, es obligatorio para todos los contratos de arrendamiento, independientemente del ámbito territorial.
Para que sirva de ejemplo, en la Comunidad de Madrid establece el contenido mínimo del contrato de arrendamiento de vivienda protegida.
Las cláusulas obligatorias que deberán integrar serán las siguientes:
La vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección previsto en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (aprobado por el Decreto 11/2005, de 27 de enero, o por el Decreto 74/2009,de 30 de julio, en función del grupo de inmuebles al que pertenezcan) y, por ende, las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de renta no podrán exceder de los límites establecidos.
Se obliga al arrendador a entregar las llaves en plazo máximo de 3 meses desde la suscripción y firma del contrato de arrendamiento.
El arrendador debe entregar al arrendatario un ejemplar del contrato visado por la Consejería competente.
Que se cumple lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y sólo se excepciona de su cumplimiento por lo estipulado en el régimen de protección pública de la vivienda.
Que se prohíbe el subarriendo de cualquier tipo, siendo causa de resolución del vínculo contractual.
ASPECTOS CLAVE A LA HORA DE ALQUILAR UNA VIVIENDA PROTEGIDA
Por lo expuesto anteriormente, y para resumir los aspectos cruciales a la hora de iniciar los trámites de arrendamiento de Vivienda Protegida, los aspectos clave serán:
- Revisar las ayudas públicas recibidas, ya que, en caso de incumplir con la devolución o no recepción de las mismas, las consecuencias serán las de imposición de una sanción muy grave, con una cuantía de multa elevada.
- Cumplir tanto con el visado por parte de la autoridad pública competente como con la inclusión de las cláusulas obligatorias, para que el cuerpo del contrato no presente vicios que hagan inviable su validez.
- Tener en cuenta la renta máxima que se puede pactar en el contrato, ya que, de sobrepasarla, en el visado al que se somete el contrato de arrendamiento se solicitará la rectificación de esta renta, para adecuarla al límite que se ha establecido.
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