Comprar un inmueble en Madrid supone, para la mayoría de los inversores, la operación financiera más importante de su vida. Sin embargo, muchos compradores -tanto nacionales como internacionales- firman una compraventa sin haber verificado de forma exhaustiva la situación jurídica, urbanística y registral del inmueble. Ahí es donde entra la Due Diligence Inmobiliaria Premium: un análisis legal integral que puede evitar pérdidas de decenas de miles de euros.
En Quikprokuo, con más de 25 años de experiencia en derecho inmobiliario y urbanismo en Madrid, hemos desarrollado un servicio de Due Diligence Premium que va mucho más allá de la simple nota registral. Nuestro Informe de Seguridad Jurídica es el entregable que garantiza que tu inversión está protegida desde todos los ángulos legales posibles.
¿Qué es la Due Diligence Inmobiliaria?
La due diligence inmobiliaria es el proceso de investigación y verificación legal que se realiza antes de formalizar la compra de un inmueble. Su objetivo es identificar cualquier riesgo jurídico, urbanístico, fiscal o técnico que pueda afectar a la operación o al valor del activo.
A diferencia de una simple consulta registral, una due diligence profesional analiza múltiples fuentes de información: el Registro de la Propiedad, el Catastro, el planeamiento urbanístico vigente, las licencias municipales, la situación fiscal del inmueble, la comunidad de propietarios y mucho más.
¿Por Qué una Due Diligence “Premium”?
Muchos despachos ofrecen una revisión básica antes de la compraventa: una nota simple y poco más. El problema es que la nota simple solo refleja una parte de la realidad jurídica del inmueble.
Nuestra Due Diligence Premium se diferencia porque:
- Analiza la totalidad de la cadena de titularidad del inmueble, detectando posibles irregularidades en transmisiones anteriores, herencias no formalizadas, dobles ventas o situaciones de proindiviso. Si estás interesado en este tipo de situaciones, puedes consultar nuestro artículo sobre compraventas especiales de inmuebles.
- Verifica la situación urbanística completa: licencias de obras, licencia de primera ocupación, posibles infracciones urbanísticas, afectaciones por planeamiento (expropiaciones, alineaciones, zonas verdes). Nuestro equipo de abogados urbanistas en Madrid conoce a fondo la normativa aplicable.
- Examina cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, arrendamientos vigentes. Te recomendamos contactar con nuestro equipo para verificar la situación de cargas antes de cualquier compraventa.
- Revisa la situación catastral y fiscal: discrepancias entre Registro y Catastro, deudas de IBI, plusvalía municipal pendiente, posibles recargos.
- Analiza la comunidad de propietarios: actas, derramas aprobadas o pendientes, litigios en curso, estatutos y coeficientes de participación. Si necesitas asesoramiento sobre propiedad horizontal, contamos con abogados especializados en comunidades de propietarios.
- Evalúa la viabilidad de uso: si el comprador pretende cambiar el uso del inmueble (de local a vivienda, de oficina a vivienda turística, etc.), analizamos si el planeamiento y la normativa lo permiten. Consulta nuestra página sobre licencias de viviendas turísticas en Madrid.
El Informe de Seguridad Jurídica: Tu Garantía Antes de Firmar
El resultado de nuestra Due Diligence Premium es un documento profesional denominado Informe de Seguridad Jurídica. Este informe recoge de forma clara y estructurada todos los hallazgos del análisis, clasificados por nivel de riesgo:
- Riesgo alto: situaciones que desaconsejan la compra o requieren solución previa obligatoria (cargas no declaradas, infracciones urbanísticas graves, problemas de titularidad).
- Riesgo medio: aspectos que deben negociarse o condicionarse en el contrato (derramas pendientes, discrepancias catastrales, servidumbres).
- Riesgo bajo: observaciones menores que no impiden la operación pero conviene conocer.
El Informe incluye además recomendaciones concretas: qué cláusulas incluir en el contrato de arras, qué documentación exigir al vendedor, qué condiciones suspensivas establecer y cuál es la mejor estrategia de negociación basada en los hallazgos.
¿A Quién Va Dirigido Este Servicio?
La Due Diligence Inmobiliaria Premium es especialmente relevante para:
- Inversores internacionales que compran inmuebles en España sin conocer la normativa local. Cabe recordar que un extranjero no residente puede comprar un inmueble en España libremente; solo necesita obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Consulta nuestra guía sobre inversión inmobiliaria en España.
- Inversores nacionales que adquieren activos de alto valor o con complejidad jurídica: inmuebles procedentes de subastas, herencias, proindivisos, fincas rústicas con edificaciones, locales con posible cambio de uso.
- Fondos de inversión y family offices que necesitan un análisis legal riguroso antes de incorporar activos a su cartera.
- Empresas que adquieren inmuebles para su actividad (sedes, locales comerciales, naves industriales) y necesitan certeza sobre licencias, uso permitido y situación urbanística.
- Particulares que realizan la compra de su vivienda habitual y quieren la máxima seguridad jurídica en la operación más importante de su vida.
Hasta el 3 de abril de 2025, los inversores extranjeros podían obtener un visado de residencia en España mediante la compra de inmuebles por valor mínimo de 500.000 euros (la denominada Golden Visa). Sin embargo, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, suprimió los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que regulaban este visado. Desde el 3 de abril de 2025, ya no es posible solicitar nuevas Golden Visas en España.
No obstante, los inversores que obtuvieron su visado o autorización de residencia antes de esa fecha pueden seguir renovándola conforme a la normativa vigente en el momento de su concesión, siempre que se mantenga la inversión original. Si tu caso es éste, en Quikprokuo te asesoramos sobre la renovación y el cumplimiento de los requisitos. Puedes consultar nuestros artículos sobre la Golden Visa y sus trámites de renovación y sobre las modificaciones introducidas antes de su supresión.
Inversión Inmobiliaria Internacional: El Nuevo Marco Legal Tras la Supresión de la Golden Visa
Hasta el 3 de abril de 2025, los inversores extranjeros podían obtener un visado de residencia en España mediante la compra de inmuebles por valor mínimo de 500.000 euros (la denominada Golden Visa). Sin embargo, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, suprimió los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que regulaban este visado. Desde el 3 de abril de 2025, ya no es posible solicitar nuevas Golden Visas en España.
No obstante, los inversores que obtuvieron su visado o autorización de residencia antes de esa fecha pueden seguir renovándola conforme a la normativa vigente en el momento de su concesión, siempre que se mantenga la inversión original. Si tu caso es éste, en Quikprokuo te asesoramos sobre la renovación y el cumplimiento de los requisitos. Puedes consultar nuestros artículos sobre la Golden Visa y sus trámites de renovación y sobre las modificaciones introducidas antes de su supresión.
Comprar un Inmueble en España como Extranjero: Lo Que Sí Puedes Hacer
Es fundamental aclarar un punto: la supresión de la Golden Visa no impide a los extranjeros comprar inmuebles en España. Cualquier persona física o jurídica extranjera puede adquirir propiedades en territorio español. Lo que se ha eliminado es la posibilidad de obtener un permiso de residencia automático por el mero hecho de invertir en inmuebles.
Para comprar un inmueble en España como extranjero necesitas:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): imprescindible para cualquier operación económica o fiscal en España. Se solicita en la Oficina de Extranjería o en el consulado español del país de residencia.
- Cuenta bancaria en España: necesaria para la domiciliación de impuestos y gastos asociados al inmueble (IBI, comunidad, suministros).
- Representante fiscal: los no residentes fiscales en España están obligados a designar un representante ante la Agencia Tributaria para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales (IRNR, modelo 210).
Fiscalidad del Comprador Extranjero No Residente
La compra y tenencia de un inmueble en España por un no residente tiene implicaciones fiscales específicas que conviene conocer antes de invertir:
- En la compra: IVA del 10% si es vivienda nueva, o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6% en Madrid si es de segunda mano. Además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,5-1,5% según comunidad autónoma.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si el inmueble no se alquila, se tributa por una renta imputada del 1,1% del valor catastral (o 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años). El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para residentes fuera de la UE. La declaración se presenta mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria.
- Si se alquila el inmueble: los rendimientos de alquiler tributan al 19% (residentes UE/EEE, sobre rendimiento neto) o al 24% (residentes fuera de la UE, sobre rendimiento bruto sin deducción de gastos). Declaración trimestral mediante Modelo 210.
- En la venta: la ganancia patrimonial tributa al 19%. Además, el comprador está obligado a retener un 3% del precio de venta como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente, conforme al artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto municipal anual que grava la titularidad del inmueble, independientemente de la residencia del propietario.
Vías de Residencia Alternativas para Inversores Extranjeros
Aunque la Golden Visa ya no existe, los inversores extranjeros que deseen residir en España disponen de otras vías legales:
- Visa de Nómada Digital: regulada por la Ley 28/2022 (Ley de Startups), permite residir en España a profesionales que trabajan en remoto para empresas o clientes fuera del país. Incluye un régimen fiscal especial con tributación al tipo fijo del 24% sobre los primeros 600.000€ de renta (frente al tipo progresivo general). Extensible a familiares.
- Residencia no lucrativa: para quienes no van a realizar actividad laboral en España pero disponen de medios económicos suficientes (actualmente se exigen aproximadamente 28.800€ anuales para el solicitante principal, conforme al IPREM). Requiere seguro médico privado con cobertura completa. Regulada por el Reglamento de Extranjería (RD 557/2011).
- Visa de emprendedor: para quienes presenten un proyecto empresarial innovador con interés económico para España. Regulada por los artículos 68 y siguientes de la Ley 14/2013 (que sí siguen vigentes).
- Residencia por cuenta propia (autónomo): para quienes deseen desarrollar una actividad económica por cuenta propia en España, presentando un plan de negocio viable y acreditando medios económicos suficientes.
En cualquier caso, la compra de un inmueble sigue siendo libre y no requiere residencia legal. Lo que ha cambiado es que comprar ya no da derecho automático a residir. Nuestra Due Diligence Premium protege la inversión independientemente de la situación migratoria del comprador.
¿Qué Riesgos Detecta una Due Diligence que una Simple Nota Registral No Revela?
La nota simple del Registro de la Propiedad es un documento útil pero limitado. Una due diligence profesional puede descubrir problemas que jamás aparecerían en una nota simple:
- Inmuebles sin licencia de primera ocupación (LPO), lo que puede impedir dar de alta suministros o, en casos extremos, obligar a demoler.
- Obras realizadas sin licencia que constituyen infracciones urbanísticas, con riesgo de expediente sancionador y orden de demolición.
- Artículo 28 de la Ley Hipotecaria: inmuebles adquiridos por herencia que, durante los dos primeros años, pueden verse afectados por la aparición de un heredero con mejor derecho.
- Arrendamientos no inscritos que vinculan al nuevo propietario, especialmente en el caso de arrendamientos de vivienda protegidos por la LAU.
- Afectaciones urbanísticas: fincas incluidas en ámbitos de actuación urbanística, expropiaciones programadas, dotaciones públicas previstas en el PGOU.
- Deudas de comunidad de propietarios que, según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, responde el inmueble afecto a la anualidad corriente y las tres anteriores.
El Proceso: Cómo Trabajamos
Nuestro proceso de Due Diligence Premium sigue una metodología rigurosa que hemos perfeccionado a lo largo de más de 25 años de práctica en derecho inmobiliario y urbanismo en Madrid:
- Toma de datos: Recibimos la documentación básica del inmueble (dirección, referencia catastral, escrituras si las hay) y definimos el alcance del análisis según las necesidades del cliente.
- Investigación integral: Consultamos Registro de la Propiedad, Catastro, Ayuntamiento (licencias, planeamiento, disciplina urbanística), Comunidad Autónoma (patrimonio histórico, medioambiente), comunidad de propietarios y cualquier otra fuente relevante.
- Análisis y clasificación de riesgos: Cada hallazgo se analiza en profundidad y se clasifica por nivel de riesgo.
- Informe de Seguridad Jurídica: Redactamos el informe final con conclusiones, mapa de riesgos y recomendaciones concretas para la negociación.
- Acompañamiento hasta escritura: Si el cliente lo desea, le acompañamos durante toda la negociación, redacción de contrato de arras, revisión de escritura y firma ante notario.
El plazo habitual de entrega del Informe es de 5 a 10 días hábiles, dependiendo de la complejidad del inmueble y la disponibilidad de información en las distintas administraciones.
Marco Legal de Referencia
Nuestra Due Diligence Premium se fundamenta en la normativa vigente, incluyendo, entre otras fuentes legales:
- Código Civil (artículos 1.445 y ss. sobre compraventa, 392 y ss. sobre comunidad de bienes)
- Ley Hipotecaria (principio de fe pública registral, artículo 28, inmatriculación)
- Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) (situaciones básicas de suelo, deberes de los propietarios)
- Ley de Propiedad Horizontal (art. 9 sobre obligaciones del propietario, deudas de comunidad)
- Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) (responsabilidades y garantías en obra nueva)
- Texto Refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004) (fiscalidad de no residentes con inmuebles en España)
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores (visado de emprendedor, arts. 68 y ss., vigentes tras la supresión de la Golden Visa)
- LO 1/2025 de eficiencia del servicio público de justicia (supresión de la Golden Visa, arts. 63-67 Ley 14/2013)
- Normativa urbanística de la Comunidad de Madrid (LSCM 9/2001) y Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Caso Práctico: Cuando la Due Diligence Salva una Inversión
Imaginemos un inversor internacional que desea adquirir un ático en el centro de Madrid por 850.000 euros. El vendedor presenta la operación como sencilla: el inmueble está libre de cargas según la nota simple.
Sin embargo, nuestra Due Diligence Premium revela:
- La terraza del ático fue cerrada e incorporada como superficie habitable sin licencia de obras. Constituye una infracción urbanística que, aunque pueda estar prescrita, no permite regularizar la obra sin un expediente específico.
- Existe una derrama extraordinaria aprobada en junta de propietarios por valor de 35.000 euros para rehabilitación de fachada, de la que el vendedor no ha informado.
- El inmueble fue adquirido por herencia hace menos de dos años, estando sujeto a la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Con esta información, el comprador puede: renegociar el precio (descuento de al menos 50.000 euros por los riesgos detectados), exigir cláusulas de garantía al vendedor, o incluso desistir de la operación si los riesgos son inaceptables. Sin la Due Diligence, habría comprado a ciegas.
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Más de 25 años protegiendo tu inversión inmobiliaria
Conclusión
La due diligence inmobiliaria no es un gasto: es una inversión que protege tu patrimonio. En un mercado inmobiliario tan dinámico y complejo como el de Madrid, y especialmente en el nuevo escenario post-Golden Visa donde los inversores internacionales siguen comprando pero sin la red de seguridad que supuestamente ofrecía la vinculación con un visado de residencia, contar con un Informe de Seguridad Jurídica elaborado por profesionales con experiencia real en la materia es la única forma de tomar decisiones informadas.
En Quikprokuo no somos un despacho generalista que hace de todo. Somos abogados especializados exclusivamente en derecho inmobiliario y urbanismo, con más de 25 años de experiencia práctica en Madrid. Eso significa que cuando analizamos un inmueble, sabemos exactamente dónde buscar y qué preguntas hacer.
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