El contrato de arrendamiento de terrenos para la instalación de un parque eólico tiene unas características especiales que desarrollaremos en el presente artículo
El contrato de arrendamiento para la instalación de parques eólicos se sitúa en el seno de la actividad de explotación de energías renovables.
En un contexto social y medioambiental en el que se avanza paulatinamente con acontecimientos a nivel europeo y mundial como la Cumbre de la Tierra en Rio de Janeiro en 1992 o el Protocolo de Kyoto (que hace arrancar la aplicación de la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático) empujan a la sociedad contemporánea (que aborda ya la Cuarta Revolución Industrial) a implantar el uso de energías renovables por diversos motivos.
En relación, precisamente, con el Protocolo de Kyoto, se instaura el Mecanismo de Desarrollo Limpio, que busca que las inversiones de países industrializados se encaucen hacia las energías renovables, con un doble objetivo principal: reducir la contaminación y ayudar a los países en vías de desarrollo a atraer la inversión extranjera y generar empleo.
La Agenda 2030, confeccionada por la AGNU con 17 Objetivos y 169 metas que se interrelacionan y buscan una sinergia especial, fomenta también el uso de energías renovables, al pretender aumentar un 100% la capacidad de las energías renovables en todo el mundo, suprimir la generación de energía de carbón tras 2021, crear 30 millones de puestos de trabajo en el campo de las energías renovables y duplicar la inversión anual en energías limpias a nivel mundial.
Los parques eólicos juegan un papel fundamental en la producción de energías renovables. Si bien requieren un procedimiento rígido y complejo para la iniciación de la actividad de explotación de estos recursos, las ventajas a corto, medio y largo plazo son numerosas. Con el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que confeccionó el Gobierno de España, buscando cumplir las directrices europeas en materia medioambiental, se repartirán más de 70.000 millones a fondo perdido para proyectos como la rehabilitación del Parque de Viviendas o ayudas para las empresas energéticas (que deben implantar entre sus formas de explotación las tendentes al uso de energías renovables).
En un entramado de consecuencias a nivel medioambiental, laboral, económico e incluso cultural (las nuevas generaciones crecen adoptando nuevos hábitos tendentes al desarrollo sostenible) se impulsa a las entidades de la esfera energética a suplir otras formas de actividad por las vinculadas a las energías renovables. Los contratos de arrendamiento para la instalación de parques eólicos ganan peso en este contexto, con 1265 parques eólicos situados en territorio español que, en su mayoría, han formalizado su actividad a través de este tipo de contrato.
CONTEXTO JURÍDICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TERRENOS PARA INSTALCION DE PARQUE EOLICO
En un contexto que invita a pensar que el contrato de arrendamiento se encuadra en el marco de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, en el artículo 6 de dicho precepto legal se especifica que quedan excluidos del ámbito de aplicación del texto los contratos con fines distintos a la explotación agrícola, ganadera o forestal.
La normativa aplicable a este tipo de contratos es, por tanto, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Se especifica que será imperativo el cumplimiento de los títulos I y IV de este precepto legal y que, sin perjuicio de dichos títulos, primará la voluntad de las partes; en su defecto, el título III de la LAU y, de forma supletoria, lo estipulado en el Código Civil.
Como complemento (especialmente para los compases iniciales del procedimiento de perfeccionamiento del contrato) y dada la vinculación con el ámbito medioambiental (en concreto, la parcela de las energías renovables) se erige la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental. Se reviste de formalidad el inicio de la relación entre las partes, obligando a respetar el procedimiento de evaluación de impacto ambiental, que permitirá a las autoridades competentes determinar la viabilidad del proyecto de explotación.
PASOS INICIALES: ESTUDIO IMPACTO AMBIENTAL
Como paso previo a la iniciación y puesta en marcha de la explotación, se obliga a cumplir un trámite crucial para controlar la actividad de las entidades que deciden invertir y dedicar sus recursos al uso y explotación de energías renovables: el estudio de impacto ambiental.
Este estudio (regulado en los arts. 35 y ss. Ley de Evaluación Ambiental) forma parte de un procedimiento desglosado en el Capítulo II del cuerpo normativo, supeditando la continuación del proyecto al cumplimiento de todos los pasos y el visto bueno dado por la entidad encargada del control y revisión de los estudios de impacto ambiental.
La razón de ser de la obligatoriedad de este procedimiento responde a razones obvias: la necesidad del mantenimiento de una actividad con energías renovables que favorezca la reducción de contaminación.
Tal y como enuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2009 (rec. 1570/2005), así como la Sentencia del Tribunal Supremo, de 16 de febrero de 2017 (rec. 383/2016), ‘’el Estudio de Impacto Ambiental, como la correspondiente Declaración cuentan con el objetivo de la preservación de los recursos naturales y del medio ambiente de una determinada zona que ha de ser elegida como consecuencia de la exclusión de otras alternativas previa la correspondiente comparación de los efectos de la ubicación en los diversos aspectos medioambientales de la zona’’.
Resultaría contraproducente una falta absoluta de procedimiento de supervisión, por la tipologia de la infraestructura requerida para el desarrollo de la actividad, y es necesario requerir una fabricación que respete los fines de la utilización de energías renovables (como el desarrollo sostenible).
EL ACCESO AL TERRENO EÓLICO
El segundo punto importante a abordar a la hora de impulsar el procedimiento de explotación del parque eólico es el acceso al terreno eólico. En este caso, sólo se mencionarán las 4 vías para la cesión del uso / explotación del terreno, desarrollando únicamente la vía del contrato de arrendamiento:
- La compra del terreno a sus propietarios.
- La realización de un convenio con el Ayuntamiento competente, que permitirá al promotor utilizar el terreno a cambio del pago de un canon repartido entre los comuneros (se forma, por regla general, una mancomunidad)
- Solicitar de la autoridad competente la declaración de utilidad pública que permita la expropiación de los bienes inmuebles requeridos para el ejercicio de tal actividad.
- El alquiler del terreno mediante un contrato de arrendamiento con su propietario.
Sin entrar a valorar las ventajas e inconvenientes de cada sistema, el contrato de arrendamiento para el acceso al terreno eólico es la vía de acceso que se analizará el resto del artículo. El resto de opciones presentan un procedimiento diferenciado, tanto en la negociación de las condiciones como en el pago del precio/contraprestación acordados.
CUERPO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TERRENOS PARA INSTALACIÓN DE PARQUE EOLICO
Una vez realizado el Estudio de Impacto Ambiental y elegido el terreno objeto de arrendamiento, se deben formalizar las obligaciones por la vía contractual. El marco normativo dirige a las partes hacia la realización de un contrato sinalagmático (aunque regido por la conocida libertad de pacto, tanto a nivel formal como material).
Las obligaciones básicas de este tipo de contratos son
- Por parte del arrendador,: la puesta a disposición del arrendatario de los terrenos con unas condiciones que permitan la explotación sin trabas del parque eólico
- Para el arrendatario: el pago del precio acordado (en la modalidad acordada, que se analizará posteriormente) y el permiso para el cultivo en los momentos previos al inicio de la actividad en caso de ser esta la voluntad del arrendador (siempre que el último respete ciertos límites en aspectos como los plazos de la recogida de la cosecha).
La estructura tipo del contrato de arrendamiento incluirá en su esquema principal:
- Duración de la relación contractual
- Cálculo y forma de pago de la cuantía relativa a la cuota de alquiler mensual.
- Responsabilidad por desperfectos derivados de la instalación de los equipos del parque eólico (por regla general, imputable al arrendatario).
- Garantías y obligaciones sobrevenidas: Se debe especificar si hay voluntad de fijar caución /fianza para el aseguramiento de los intereses de las partes. Además, en caso de producirse gastos adicionales, es conveniente estipular en el contrato un método de imputación de pagos para evitar conflictos futuros a la hora de liquidar el contrato cuando finalice la actividad de explotación.
EL PAGO DE LA CONTRAPRESTACIÓN
El punto más controvertido a la hora de la negociación y perfeccionamiento del contrato, como suele suceder por regla general, es la fijación de la cuota mensual en concepto de pago del alquiler.
Las 3 formas de fijación / pago de la contraprestación son:
Participación en un porcentaje fijo de la facturación mensual.
Pago de un canon fijo en función de la superficie ocupada.
Pago de un canon variable en función de la potencia instalada.
1.- Participación en un porcentaje fijo de la facturación mensual
Respecto a la participación en la facturación mensual, es el sistema más volátil y que, por tanto, genera mayor incertidumbre y riesgos para el arrendador. Se puede revestir de cierta seguridad fijando el pago de una cantidad mínima independientemente de lo que se facture, pero sigue siendo un sistema de fijación del precio que no pueden afrontar todos los arrendadores (al menos, si su volumen de ingresos depende en gran parte del arrendamiento de estos terrenos).
2.- Pago de un canon fijo en función de la superficie ocupada
El porcentaje de participación es fijo en el cómputo anual, pero aumenta progresivamente con el paso de los años (normalmente, situándose entre un 1 y un 4 % del volumen de facturación total).
3.- Pago de un canon variable en función de la potencia instalada
Respecto al pago del canon fijo por superficie ocupada, se subdivide este tipo de desembolso en:
- Pago anual unitario por unidad de superficie afectada por todo el terreno (en este caso, se omite la valoración de la afección del terreno, pagando el precio resultante de multiplicar el número de metros cuadrados afectado por una cuantía unitaria por unidad de superficie).
- Pago anual diferenciado en función de la afección superficial: este sistema se presenta con mayores reflejos de compensación, ya que se diferencian usos del suelo más residuales (como la servidumbre) de otros que tienen más peso en la actividad, como el pleno dominio destinado a la cimentación y construcción de los aerogeneradores. La diferencia principal es la existencia de múltiples cuantías, adscrita cada una a un tipo de afección del suelo.
- Condicionada directamente por el número de aerogeneradores y la potencia unitaria de los mismos, la tercera vía de pago es la determinada por un impuesto anual. Es la forma de fijación y pago del precio más común en este tipo de relación contractual, oscilando entre los 1000 y los 7500 euros /MW.
FIN DEL VÍNCULO CONTRACTUAL: EL PROYECTO DE DESMANTELAMIENTO.
Este proyecto es una de las claves de la realización de un contrato que proteja al propietario. Tanto los plazos como las acciones derivadas del fin de la actividad y, por ende, del contrato, y la asunción de los gastos originados por parte del arrendatario, se especificarán en este proyecto. Junto con las garantías adheridas al fin del vínculo contractual, se establecerán otras como una fianza negociada bilateralmente en función del volumen de la actividad y los riesgos asumidos por la parte arrendadora.
Los puntos más importantes del Proyecto de Desmantelamiento son:
Forma de retirada de la infraestructura instalada para la explotación.
Forma de restitución del suelo afectado.
Desglose detallado de los costes de desmantelamiento.
El Proyecto de Desmantelamiento es una concreción del deber general de diligencia a la hora del respeto de las condiciones contractuales, debiendo el propio arrendatario devolver el objeto del alquiler a su dueño con el mínimo número de desperfectos, así como realizar las reparaciones /asumir los gastos necesarios para que se anulen las potenciales pérdidas de valor o de utilidad del terreno. Lo ideal es fijar una de las garantías como la vinculada a los ulteriores daños durante el proceso de desmantelamiento, para salvarse de una posible insolvencia del arrendatario, o la falta de predisposición a la hora de retirar la infraestructura instalada.
CONCLUSIONES
El contrato de arrendamiento para la explotación vinculada a energías renovables es un tipo de contrato en auge, permitiendo tanto a los nuevos emprendedores como a empresas con mayor bagaje iniciar la actividad anulando los riesgos que tendría una inversión dirigida a la compraventa del terreno, o los trámites para que la administración acepte iniciar un proceso de expropiación que ralentizaría la puesta en marcha de la explotación (en caso de aceptar la Administración que hay una utilidad pública real, hecho que no es seguro).
En el análisis del cuerpo del contrato tipo de arrendamiento para explotación de parque eólico (la vertiente dedicada a la obtención de energía eólica) se reviste de seguridad todo el procedimiento, desde los primeros pasos (con el Estudio de Impacto Ambiental, para asegurar el cumplimiento de los compromisos medioambientales) pasando por la negociación y perfección del contrato y finalizando con los últimos pagos y el desmantelamiento y la liquidación del vínculo entre las partes de forma consecutiva.
Si necesitas asesoramiento para este tipo de contratos, ponte en contacto con nosotros.