¿Que son las subastas judiciales de inmuebles?
Las subastas judiciales son un procedimiento en el cual se venden bienes o propiedades para satisfacer una deuda u obligación legal, bajo la supervisión de un juez o autoridad competente.
Este proceso se utiliza comúnmente en casos de incumplimiento de pagos, ejecución de hipotecas, quiebras, entre otros.
Las subastas judiciales son un mecanismo importante para garantizar que las deudas sean saldadas de manera justa y equitativa. A través de este proceso, se permite a los acreedores recuperar al menos una parte de lo que se les debe, mientras que también se protege los intereses de los deudores al procurar obtener el mejor precio posible por los bienes en venta.
Uno de los aspectos más destacados de las subastas judiciales es la transparencia y la igualdad de condiciones para todos los participantes. Todos los interesados en la adquisición
de los bienes pueden participar en la subasta, siguiendo las reglas establecidas por la autoridad correspondiente. Este proceso abierto fomenta la competencia entre los postores y en algunas ocasiones ofrece la posibilidad de adquirir bienes a un precio inferior al de mercado.
1.- Requisitos para pujar en la subasta
El articulo 647 de la Ley de enjuiciamiento civil determina que para poder pujar en la subasta se deberá:
1.º Identificarse de forma suficiente (tanto si se actúa en nombre propio como en representación de una sociedad o de un tercero).
2.º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.
3.º Estar en posesión de la correspondiente acreditación, para lo que será necesario haber consignado el 5% del valor de los bienes. La consignación se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras.
2.- Valoracion de los bienes objeto de subasta
El articulo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina:
1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo (tasación), el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.
Esta operación se realizará por el Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro.
2. Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Letrado de la Administración de Justicia dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.
3.- Anuncio y publicidad de la subasta
La convocatoria de la subasta se anunciará en el “Boletín Oficial del Estado”, en su versión telemática también y en el Portal de la Administración de Justicia.
En el Portal de Subastas se incorporará el edicto, que incluirá las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la misma, y necesariamente el avalúo o valoración del bien o bienes objeto de la subasta que sirve de tipo para la misma.
4.- Transcurso de la subasta
La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, pudiendo ampliarse hasta 24 horas más en el supuesto de que se vayan produciendo pujas en ascenso.
En la fecha del cierre de la subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
5.- Aprobacion del remate
Cuando la mejor postura sea igual o superior al 50% del avalúo, se, aprobará el remate en favor del mejor postor. El titular de esta mejor postura habrá de consignar el importe de dicha postura, menos el del depósito, en el plazo de diez días desde que se lo notifiquen y, realizada esta consignación, se le otorgará la posesión de los bienes.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50% del avalúo, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 50% del valor de tasación o que, aun inferior a este 50%, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si no se dan las condiciones de los párrafos anteriores, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido se superior el 30% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
6.- La subasta electronica
La subasta electrónica viene regulada por la Ley 19/2015, de 13 de julio de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil.
El articulo 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que las subastas electrónicas.
1.- Tendrán lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas. Cada subasta estará dotada con un número de identificación único.
2.- La subasta se abrirá transcurridas, al menos, veinticuatro horas desde la publicación del anuncio en el “Boletín Oficial del Estado”
3.- Una vez abierta la subasta solamente se podrán realizar pujas electrónicas con sujeción a las normas de la Ley 19/2015 en cuanto a tipos de subasta, consignaciones y demás reglas que le fueren aplicables. El Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas.
4.-Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deberán estar dados de alta como usuarios del sistema, mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos.
5.- Las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
6.-El postor deberá también indicar si consiente o no la reserva y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consienten desde ese momento la reserva de consignación y serán tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. El portal de subastas sólo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
7.- La inspeccion del inmueble
Un aspecto fundamental a la hora de intervenir en una subasta de bienes inmuebles es conocer todas las cargas del inmueble, su situación posesoria y cualquier otro aspecto que pueda gravar la propiedad después de obtener la titularidad del mismo.
Aquí es fundamental contar con un abogado inmobiliario experto en subastas que pueda comprobar todas las cargas del inmueble para no encontrarnos con ninguna sorpresa desagradable tras la adjudicación del bien en subasta.
Las subastas judiciales ofrecen una oportunidad para aquellos interesados en adquirir bienes a precios atractivos. Muchas personas ven en estas subastas una forma de inversión o una manera de adquirir propiedades a precios por debajo del mercado. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la compra en una subasta judicial implica asumir ciertos riesgos, como el estado de los bienes en venta o posibles cargas o deudas pendientes.
En conclusión, las subastas judiciales son un procedimiento legal y transparente que permite la venta de bienes para cumplir con obligaciones financieras. A través de este proceso, se garantiza la equidad tanto para los acreedores como para los deudores, al tiempo que ofrece oportunidades para inversores y particulares interesados en adquirir bienes a precios competitivos. Es importante estar informado y entender las reglas y riesgos asociados a las subastas judiciales antes de participar en ellas.
En Quikprokuo nos encargamos de llevar por ti todo el proceso de adjudicación de inmuebles mediante subasta o de acompañarte en el proceso en el supuesto de que lo realices por ti mismo, analizando todo lo referente al inmueble y asesorándote en cada una de las fases del proceso de subasta.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros para comenzar con el proceso de subasta de inmuebles.
