A la hora de comprar un inmueble es importante conocer situaciones no previstas que se escapan de los normales procesos de compraventa.
A parte de las compraventas de inmuebles que todos conocemos, existen situaciones especiales de compraventa que por sus características se apartan de lo comúnmente conocido.
En este aspecto nos encontramos con:
- Compraventa de cosa ajena
- La doble venta de inmuebles
- Las compras con pacto de reserva
- Las compraventas con pacto de retro
La adquisición de un inmueble es un paso importante en la vida de una persona, ya que representa una inversión significativa y un compromiso a largo plazo. En este sentido, es fundamental comprender todas las situaciones fuera de la común que pueden aparecer.
En este artículo y siguientes, exploraremos detalladamente los aspectos clave de este tipo de compraventas de inmuebles, con el objetivo de brindar una guía integral para aquellos que se enfrentan a estos posibles conflictos.
En el presente articulo explicaremos que significa la compraventa de cosa ajena:
I.- Elementos a considerar en todos los procesos de compra de inmuebles
Antes de explicar estas situaciones especiales hay que recordar que es importante tener en cuenta en el proceso de compra de un inmueble:
- Investigación y Due Diligence:
Antes de embarcarse en la compra de un inmueble, es crucial realizar una exhaustiva investigación sobre el mismo. Esto implica verificar la titularidad de la propiedad, revisar posibles cargas o gravámenes que puedan afectarla, comprobar su situación legal y urbanística, entre otros aspectos relevantes. La due diligence es fundamental para evitar futuros contratiempos y garantizar que la compra se realice de manera segura y transparente. - Proceso de Negociación
Una vez realizada la investigación inicial, se inicia el proceso de negociación con el vendedor o sus representantes. En esta etapa, es importante establecer claramente las condiciones de la compraventa, incluyendo el precio, la forma de pago, las condiciones de entrega y cualquier otra cláusula relevante para ambas partes. Es fundamental contar con asesoramiento legal para garantizar que los intereses del comprador estén protegidos en todo momento. - Formalización del Contrato:
Una vez llegado a un acuerdo con el vendedor, se procede a la formalización del contrato de compraventa. Este documento debe incluir todos los detalles acordados durante la negociación, así como las garantías y compromisos de ambas partes. Es recomendable que el contrato sea revisado por un abogado especializado en compraventa de inmuebles para asegurar su validez y proteger los derechos del comprador. - Trámites Administrativos y Legales:
La compra de un inmueble implica una serie de trámites administrativos y legales que deben llevarse a cabo para completar la transacción. Esto puede incluir la obtención de certificados de deuda, el pago de impuestos y aranceles, la inscripción de la propiedad en el registro correspondiente, entre otros. Es importante seguir al pie de la letra las indicaciones de los profesionales involucrados en el proceso para evitar posibles complicaciones.
II.- Compraventa de cosa ajena
La compraventa de inmueble ajeno se produce cuando el vendedor no es el propietario del inmueble y la vende.
Para que una venta sea válida es España es necesario que el vendedor entregue la cosa y el comprador entregue el precio, pero no se dice nada que el vendedor tenga que ser el duelo de dicha cosa.
Entonces, ¿Qué sucede si he comprado un inmueble y quien me lo ha vendido no era el dueño de dicho inmueble?
Pueden existir diferentes situaciones:
- Si el vendedor consigue obtener la titularidad del inmueble para luego entregárselo al comprador, la compraventa será valida
- Si el vendedor no consigue obtener la titularidad del inmueble, dependerá:
a) Si el comprador también sabía que el vendedor no era el dueño deberá devolver al comprador todo el dinero aportado por este en la compraventa
b) Si el comprador no sabía que el vendedor no era el dueño del inmueble, no solo podrá pedir el dinero entregado en la compra si no, también, una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. - Existe también la posibilidad de que el vendedor no consiga la propiedad del inmueble, pero le ofrezca al comprador la posibilidad de vivir en el inmueble, y el comprador vivía en el inmueble, sabiendo que el vendedor no es el dueño de la vivienda y con el transcurso de los años adquiera la propiedad del inmueble por usucapión (art 1930 del Código Civil)
Respecto a las cantidades que hay que devolver al comprador en el supuesto de que no pueda llevarse a cabo la compra del inmueble, los tribunales han establecido como criterio, tanto la devolución de las cantidades entregadas junto a sus intereses, como la devolución del importe correspondiente al actual precio de valoración del inmueble.
En algunos supuesto se ha establecido que la venta de un inmueble en gananciales por uno de los cónyuges sin el conocimiento del otro cónyuge se considera venta de cosa ajena, y el cónyuge que lo desconocía tendrá derecho a anual esa venta en
el plazo de 4 años desde la disolución del matrimonio.
Asimismo, en los casos de venta por un comunero en los inmuebles en proindiviso, se puede establecer la nulidad total de dicha venta o la anulabilidad siguiendo las reglas de la venta de cosa ajena.
CONCLUSION
En conclusión, las situaciones especiales que pueden surgir en la compra de inmuebles son una tarea compleja que requiere de un enfoque metódico y profesional para garantizar su éxito.
Contar con el apoyo de expertos en el campo inmobiliario y legal es fundamental para asegurar que la compra se realice de manera segura y eficiente. Con una planificación adecuada y un enfoque proactivo, la adquisición de un inmueble puede convertirse en una experiencia gratificante y enriquecedora para todas las partes involucradas.
Desde Quikprokuo te acompañamos en todo el proceso de venta o compra de un inmueble para aportar soluciones a cualquier problema que pueda surgir en el proceso, ponte en contacto con nosotros.
