El condominio, también llamado copropiedad o proindviso, supone que varias personas son dueñas a la vez de un mismo bien o derecho.
El nombre oficial de los dueños de un condominio es “comuneros”, pero se les puede llamar partícipes, copropietarios o simplemente dueños.
Las características del condominio son:
- Un único objeto o derecho que resulta materialmente indivisible, como por ejemplo una casa.
- Una pluralidad de propietarios.
Dado que la división material no es posible, lo normal es que se atribuya al condominio lo que se llama una división intelectual, es decir, que se adjudiquen a cada propietario cuotas para poder determinar en qué medida puede disfrutar de los beneficios y debe responder de las cargas del condominio. Si no se dice nada al respecto, se presume que las cuotas son iguales (art. 393 CC).
¿Qué supone el condominio?
El condominio da a los comuneros o copropietarios derechos y obligaciones.
Los derechos son:
- Derecho a disfrutar, proporcionalmente según su cuota, de los beneficios o frutos que otorgue la cosa común (por ejemplo, ganancias si es una casa alquilada) (art. 393 CC).
- Derecho al uso de la cosa (art. 394 CC).
- Derecho a obligar al resto de comuneros a que participen en los gastos de conservación de la cosa común (art. 395 CC).
- Derecho a enajenar, vender, hipotecar o ceder su parte de la propiedad o los frutos de esta, con la limitación de que su acción sólo puede afectar a su cuota (art. 399 CC).
- Derecho a pedir en cualquier momento la división de la cosa común, ya que nadie está obligado a permanecer en el condominio (art. 400 CC), con la única excepción de que al pedir la división la cosa común quede inservible (art. 401 CC). Si la cosa es indivisible, se le adjudicará el valor de su cuota y esta se repartirá entre los comuneros que queden, y si la comunidad no está de acuerdo con esto se venderá el bien y se repartirá el precio (art. 404 CC).
- Derecho de cualquiera de los comuneros, como propietarios, a reivindicar en juicio la cosa si se les hubiera privado de la posesión, algo que será en beneficio de toda la comunidad ( 348 CC).
- Derecho a ejercitar el retracto si otro de los comuneros vende su parte a un extraño. Este derecho se puede ejecutar por un comunero en concreto o por toda la comunidad. Si se hace a título individual, ese comunero adquiriría una mayor cuota; y si se hace por la comunidad, se repartirían proporcionalmente la cuota comprada ( 1522 CC).
Y las obligaciones, contraparte de los derechos, son:
- Obligación de contribuir a los gastos de la cosa proporcionalmente a su cuota (art. 393 CC).
- Obligación de, en el uso de la cosa, respetar los límites de que ese uso sea conforme al destino de la cosa (es decir, que el uso sea correcto y si, por ejemplo, lo común es una vivienda no se use de local de negocio), que no se perjudique el interés de la comunidad (por ejemplo, deteriorar la cosa si es un bien) y que no se impida la utilización al resto de comuneros (art. 394 CC).
- Obligación de no hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento del resto, ni, aunque sea un alteración beneficiosa (art. 397 CC).
- Obligación de administrar la cosa común mediante acuerdos tomados por la mayoría de los comuneros (art. 398 CC).
¿Cómo se extingue un condominio?
Aunque el condominio es una figura muy antigua, presente en el Derecho Romano y el Germánico, al legislador actual no le gusta demasiado esta figura.
En la legislación y jurisprudencia rige el principio de que “las cosas se gobiernan mejor cuando son de cada uno que cuando son de varios” (Sentencias de 5 de noviembre de 1924 y 28 de noviembre de 1957), razón por la que el ordenamiento no permite que los condominios sean perpetuos (Sentencia del Tribunal Supremo, en adelante STS, 422/1999, 11 de mayo de 1999).
Además de las formas usuales de extinción que pueden darse en cualquier derecho (pérdida de la cosa, renuncia, abandono, expropiación forzosa, etcétera), existen una serie de causas específicas por las que se extingue un condominio:
- Se transmite íntegramente la propiedad de la cosa a uno de los copropietarios, que queda como el único dueño tras pagar a los demás el precio correspondiente a su cuota.
- Se vende el bien a un tercero y se reparte el precio de la venta entre los copropietarios de acuerdo con su cuota.
- Se divide el bien y cada copropietario se queda con la parte que correspondería a su cuota.
Como se ha dicho, nadie está obligado a permanecer en una comunidad, por lo que cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (art. 400 CC).
Aunque hay dos excepciones a ese derecho:
- Que exista un pacto entre los copropietarios para no dividir la cosa por un periodo determinado. En ese caso el pacto debe respetarse, y si bien nunca puede imponer un periodo superior a 10 años, puede volver a renovarse por acuerdo de todos los comuneros.
- Que la división provoque que la cosa se vuelva inservible o pierda mucho valor. El ejemplo típico es la división de una finca cuando esta resulta en parcelas tan pequeñas que no sirven para nada, porque no hay espacio suficiente ni para construir ni para cultivar en ellas.
Para la división de la cosa entre los comuneros se aplican las mismas reglas que si se estuviera dividiendo una herencia (art. 406 CC), y se puede hacer por los propios interesados o por árbitros nombrados por los mismos para la tarea (art. 402 CC).
Dicha división se puede consumar mediante:
Conciliación ante notario
Es la opción más fácil y económica. Si todos los propietarios llegan a un acuerdo pueden acudir a un notario que formalice el acuerdo alcanzado y lo eleve a escritura pública, dándole validez y obligatoriedad para todos los comuneros (art. 83.1 Ley Orgánica del Notariado).
Venta privada
Si las partes no llegan a un acuerdo o la cosa es indivisible (el ejemplo más común es que sea un inmueble) lo normal es que se venda y el precio se reparta entre los copropietarios según su cuota. Puede ser uno de los copropietarios el que compre a los demás pagándoles el precio, pero hay que tener en cuenta que en este caso no tiene derecho de retracto una vez que se ha vendido íntegramente la cosa a un tercero.
Esta opción sólo es posible si todas las partes están de acuerdo en vender.
Subasta notarial
Tanto si se acudió a la conciliación notarial y el acuerdo fue vender como si no, los comuneros pueden pedir que sea un notario el que se encargue de vender el bien en lugar de hacerlo por su cuenta.
En este caso, se realizará una subasta electrónica que se publicará en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, por lo que puede ser más fácil encontrar compradores (art. 73 Ley Orgánica del Notariado).
Venta judicial
Si es imposible llegar a un acuerdo, o uno de los copropietarios se opone a la venta, no queda más remedio que acudir a los tribunales para hacer valer el derecho a pedir la división de la cosa común.
El juez dictará una sentencia corroborando el derecho y esta se podrá ejecutar para lograr la división sin que pueda haber oposición.
Como es el procedimiento más largo y costoso, es recomendable agotar todas las posibles vías de conciliación antes.
Detalles a tener en cuenta en las divisiones:
1.-Si lo que se quiere dividir es un edificio, se pueden repartir los pisos o locales independientes entre los comuneros según las reglas del artículo 396 del CC.
2.-Si existe una hipoteca sobre el bien proindiviso, los copropietarios son responsables de saldarla de acuerdo a la cuota que corresponda a cada uno, con la única excepción de que, si se vende el bien, sea el comprador el que se haga cargo de la hipoteca a cambio de descontar el precio de la misma del precio que va a pagar por el bien. En cualquier caso, la deuda siempre debe saldarse porque las deudas en la cosa común no pueden perjudicar a terceros (art. 405 CC).
3.-Si la división es por divorcio, que supone la extinción de la sociedad de gananciales entre los cónyuges, el único impuesto que hay que pagar es el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, porque realmente el patrimonio del que dispone cada quien no está cambiando ni se está vendiendo, sólo se está modificando su calificación legal.