El Congreso no convalidó el Real Decreto-ley 8/2026 y la prórroga extraordinaria de dos años decayó el 28 de abril de 2026. Si usted es propietario o inquilino y solicitó —o recibió— una prórroga al amparo de esa norma, le explicamos en lenguaje claro qué ha quedado sin efecto, qué sigue plenamente vigente y cómo proteger su posición ante un escenario de clara inseguridad jurídica.
1. Qué establecía el Real Decreto-ley 8/2026 y por qué ha decaído
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, publicado en el BOE el 21 de marzo de 2026, introdujo dos medidas extraordinarias en materia de arrendamiento de vivienda: una prórroga extraordinaria de hasta dos años de determinados contratos y un tope del 2% a la actualización anual de la renta.
Como todo decreto-ley, debía superar el trámite de convalidación del Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días que exige el artículo 86 de la Constitución. No lo superó: el 28 de abril de 2026 el Congreso rechazó su convalidación (177 votos en contra), y el acuerdo de derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026. Desde ese momento, el RDL 8/2026 dejó de formar parte del ordenamiento y no puede invocarse para nuevas solicitudes de prórroga ni para reclamar el límite del 2%.
Conviene ser claros, sin maquillar la realidad: la norma ha desaparecido, pero el debate jurídico sobre lo ocurrido mientras estuvo vigente no se ha cerrado, y ahí es donde se concentra hoy el conflicto.
2. Lo que NO cambia: la Ley de Arrendamientos Urbanos sigue intacta
La caída del decreto no afecta al régimen ordinario de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Siguen plenamente vigentes:
- La prórroga obligatoria del artículo 9.1 LAU (hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica).
- La prórroga tácita del artículo 10, cuando ninguna de las partes denuncia el contrato en plazo.
- La actualización de renta conforme al artículo 18 LAU y al índice pactado o, en su defecto, al de referencia legal.
Dicho de otro modo: el inquilino conserva toda la protección que la LAU ya le reconocía antes del decreto; lo que ha desaparecido es el «plus» extraordinario de dos años y el tope del 2%.
3. El verdadero foco del conflicto: las prórrogas ya solicitadas
El problema práctico afecta a los contratos en los que el arrendatario comunicó la prórroga extraordinaria mientras el decreto estaba vigente (entre el 21 de marzo y el 28 de abril de 2026). ¿Sobrevive esa prórroga a la derogación de la norma que la amparaba? Hoy conviven dos interpretaciones:
3.1. Interpretación restrictiva (favorable al arrendador)
Sostiene que solo se mantienen las prórrogas que ya se habían hecho efectivas antes de la derogación. Si la prórroga debía empezar a desplegar efectos a partir del 28 de abril de 2026, decaería, porque mantenerla supondría una ultraactividad de una norma ya derogada que la Constitución no impone. Se apoya en la STC 108/1986, de 29 de julio, según la cual la ultraactividad de las normas derogadas no viene exigida por el artículo 9.3 de la Constitución.
3.2. Interpretación más flexible (favorable al arrendatario)
Defiende que el efecto contractual se produjo con la recepción fehaciente de la solicitud por el arrendador —a cuya aceptación obligaba el decreto entonces vigente—, de modo que la prórroga ya era obligatoria entre las partes con independencia de que su ejecución material comenzara después del 28 de abril. Esta posición se reserva, en todo caso, a contratos cuya duración mínima o prórroga tácita finalizara antes del 31 de diciembre de 2027.
4. Casos prácticos
- Inquilino que pidió la prórroga el 10 de abril y empezó a disfrutarla el 15 de abril. Su posición es sólida incluso bajo la tesis restrictiva: la prórroga ya era efectiva antes de la derogación.
- Inquilino que comunicó la prórroga el 25 de abril, pero cuyo contrato no vencía hasta julio de 2026. Es el supuesto más litigioso: el arrendador puede oponerse invocando la STC 108/1986; el inquilino, sostener que el vínculo nació con la recepción de su comunicación.
- Propietario que recibió varias solicitudes y no sabe si aceptarlas. Antes de rechazar nada por escrito, conviene analizar la fecha del contrato, la fecha de la comunicación y el momento de efectos, porque una negativa precipitada puede convertirse en un litigio por resolución o impago.
5. La vía constitucional y el riesgo de litigiosidad
Hay un argumento de fondo que sobrevuela todo el debate: la previsible derogación del decreto desde su mismo origen alimenta la tesis de que pudo nacer con un vicio en el presupuesto habilitante de «extraordinaria y urgente necesidad» del artículo 86 CE, cuyo control corresponde al Tribunal Constitucional (en la línea de la STC 29/1982, de 31 de mayo). Todo ello anticipa un escenario de cuestiones de inconstitucionalidad y de litigios sobre actualización de renta —2% frente a índice contractual— en unos tribunales ya tensionados.
Resumen: los puntos clave
- El RDL 8/2026 (prórroga extraordinaria de dos años y tope del 2%) decayó el 28 de abril de 2026 al no convalidarlo el Congreso; derogación en el BOE el 30 de abril.
- La LAU permanece intacta: prórroga obligatoria (art. 9.1), prórroga tácita (art. 10) y actualización de renta (art. 18) siguen aplicándose.
- El conflicto se concentra en las prórrogas comunicadas mientras el decreto estaba vigente, con dos interpretaciones enfrentadas.
- Antes de aceptar o rechazar una prórroga, analice fecha del contrato, fecha de la comunicación y momento de efectos.
- Se anticipa litigiosidad y posibles cuestiones de inconstitucionalidad: actúe con asesoramiento antes de adoptar decisiones irreversibles.
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