La cancelación de cargas previas a la compra de un inmueble es un proceso fundamental que todo comprador debe tener en cuenta al adquirir una propiedad. La cancelación de cargas se refiere al pago de las deudas pendientes que existen sobre la propiedad antes de que se realice la transferencia de la misma o la eliminación legal de dichas cargas y gravámenes.
En el proceso de compra de un inmueble, es fundamental asegurarse de que no existan cargas, gravámenes o deudas sobre la propiedad. Estas cargas pueden ser hipotecas, embargos, préstamos pendientes u otras deudas financieras que afecten la titularidad y la libre disposición del inmueble.
1.- La importancia de la cancelación de las cargas
La cancelación de cargas previas es importante tanto para el comprador como para el vendedor. Para el comprador, garantiza que la propiedad esté libre de cualquier obligación financiera, lo que le otorga la seguridad de que podrá disfrutar plenamente de la propiedad sin preocupaciones futuras. Además, permite al comprador obtener la titularidad plena y legal de la propiedad, lo que es esencial para futuras transacciones, como la venta o la obtención de financiamiento.
Por otro lado, para el vendedor, cancelar las cargas previas antes de la venta le permite liberarse de las obligaciones financieras asociadas con la propiedad y obtener los beneficios económicos de la venta sin problemas legales. Además, esto facilita el proceso de transacción, ya que es más atractivo para los compradores contar con una propiedad sin deudas pendientes.
Es importante destacar que el proceso de cancelación de cargas previas implica una serie de trámites y gestiones legales que deben realizarse de acuerdo con las leyes y regulaciones locales. Por lo tanto, es recomendable contar con el apoyo de un abogado inmobiliario, que pueda asesorar en todo el proceso y garantizar que se realice de manera correcta y efectiva.
2.-Cargas mas habituales
Las cargas mas habituales sobre una finca son:
Hipoteca
La hipoteca es una garantía a favor de un tercero por la que el inmueble responde de la devolución de un préstamo o una deuda.
En este supuesto se diferenciará entre:- Hipoteca a cargo del antiguo propietario
En este supuesto habrá que ver si la deuda esta cancelada económica o aun queda deuda pendiente por pagar. - Hipoteca a favor del promotor
El promotor podrá haber formalizado al hipoteca:
* Sobre cada piso individual
* Sobre el edificio entero, respondiendo cada piso de una parte de la hipoteca según su coeficiente de participación.
- Hipoteca a cargo del antiguo propietario
Derechos de usufructo o habitación
Todas las partes involucradas deberán renunciar a estos derechos.
Respecto al usufructo y nuda propiedad, hay que tener en cuenta lo que comentamos en nuestro artículo al respecto.
En los supuestos en los que usufructuario fallece, la propiedad se consolida en la figura del nudo propietario, como explicamos en nuestros artículos sobre nuda propiedad y usufructo.
Este nudo propietario deberá firmar la instancia de solicitud de eliminación de la inscripción en el Registro de la Propiedad a favor del usufructuario.
Reserva de dominio
El vendedor financiaba al comprador y como garantía de los pagos se entregaban letras de cambio con vencimientos sucesivos, si el comprador dejaba de pagar, el vendedor recuperaba la propiedad del inmueble.
Servidumbre
Como explicamos en nuestro articulo sobre servidumbres, una finca puede tener servidumbres a favor de otros edificios.
Se podrán extinguir las servidumbres si no han sido usadas en el plazo de 20 años.
Notas marginales
El registrador de la propiedad puede realizar notas marginales haciendo constar la sujeción del inmueble a determinados tributos.
Embargos
Debido a diferentes crisis económicas es frecuente que algunos inmuebles estén embargados por deudas de sus propietarios para la cancelación del embargo será necesario comprobar si el vendedor puede cancelar el embargo antes de la venta o utilizará el dinero de las arras o de la venta para pagar dicha deuda.
Dependiendo de una opción u otra habrá que condicionar los contratos de señal, arras y escritura de compraventa a dicha circunstancia.
Derechos de opción, tanteo y retracto
Según lo establecido en el articulo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el articulo 1518 del Código civil:
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Estos derechos de opción, tanteo y retracto suelen ser cargas antiguas que no pueden exigirse porque están extinguidas.
Pueden cancelarse en el plazo de 5 años desde el vencimiento del plazo en el que debieron ejercitarse.
Censos
El censo es una figura histórica que sujeta la finca a una serie de derechos que corresponder al titular del censo.
Se pondrán cancelar a los 60 años del último asiento registral.
En conclusión, la cancelación de cargas previas a la compra de un inmueble es un paso fundamental para garantizar una transacción limpia y segura. Al eliminar gravámenes o deudas pendientes sobre la propiedad, el comprador obtiene la certeza de que está adquiriendo una propiedad libre de responsabilidades financieras adicionales. Además, la cancelación de cargas previas brinda al nuevo propietario la libertad de utilizar y modificar la propiedad según sus necesidades. Por lo tanto, es esencial que tanto compradores como vendedores realicen los trámites necesarios para completar este proceso y proteger sus intereses.
Desde Quikprokuo, como abogados especializados en procesos de compra de inmuebles, podemos ayudarte a eliminar todas las cargas del inmueble antes de su venta, y que la operación sea lo mas segura posible para ambas partes.
