A la hora de realizar una inversión inmobiliaria mediante la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble, es importante conocer que significa, y que derechos y obligaciones tiene la figura del nudo propietario y el usufructuario
El derecho de propiedad, según lo recogido en nuestro Código Civil, esta compuesto por la titularidad del bien (tener el bien a tu nombre, como legitimo propietario del mismo) y el derecho a usar y disfrutar del bien.
Estos dos aspectos, titularidad y el derecho a usar y disfrutar el bien, cuando los ostenta la misma persona se dice que la persona tiene el pleno dominio sobre el bien.
Ahora bien, estos dos aspectos pueden recaer sobre diferentes personas.
Una persona puede tener la titularidad del Inmueble y otro tener la facultad de poder usar y disfrutar el bien.
La persona que ostenta el titulo de propiedad se le denomina Nudo Propietario
La persona que tiene el derecho de usar y disfrutar el bien se denomina Usufructuario
Usufructo
Viene recogido en el articulo 467 del Código Civil donde se establece:
“El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”
Facultades del Usufructuario
- Uso y disfrute del bien
- Hacer suyos los frutos del bien, será el beneficiario de las rentabilidades que tenga el inmueble, por ejemplo, las rentas de alquiler
Art 471 del Código Civil: “El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño”
- Puede transmitir su derecho de usufructo sobre el bien, puede alquilarlo, vender su derecho e hipotecar su derecho
Deberes del Usufructuario
Según determina el Artículo 491 y siguientes del Código Civil:
El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, deberá:
1.º Formar un inventario de los bienes usufructuados, con citación del propietario o de su legítimo representante, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
2.º Prestar fianza
Para responder del cumplimiento de las obligaciones establecidas para la posición de Usufructuario, este deberá prestar fianza
Si el usufructuario no prestará fianza en los casos en que deba darla, el nudo propietario podrá exigir (Artículo 494 del Código Civil)
- que los inmuebles se pongan en administración,
- que los muebles se vendan,
- que los efectos públicos, títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en inscripciones o se depositen en un banco o establecimiento público
- que los capitales o sumas en metálico y el precio de la enajenación de los bienes muebles se inviertan en valores seguros
Tanto en la obligación de inventario como en la de prestar fianza, se puede dispensar la realización de ambas si no se produce perjuicio a nadie (Artículo 493 del Código Civil)
3º Cuidar los bienes
El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia (Artículo 497 del Código Civil)
Asimismo, el usufructuario será responsable por los daños y menoscabos que sufra el bien por culpa o negligencia de la persona a la que le ha trasmitido su uso y disfrute (Artículo 498 del Código Civil)
4º Conservación y reparaciones
5º Custodia
Si algún tercero realiza algún acto en contra del derecho de propiedad del nudo propietario, el Usufructuario deberá comunicárselo al nudo propietario, generando responsabilidad en el supuesto de no hacerlo.
6º Pagar las tasas e impuestos que graven el uso y disfrute del bien, pero no los que graven la propiedad del inmueble. (Artículo 504 del Código Civil)
7º Pagar las costas de los procesos referentes al usufructo
8º Cuando se extinga el usufructo, deberá entregar la posesión del bien al nudo propietario
Nuda propiedad
Consiste en el derecho de titularidad (propiedad) sobre un bien, del cual no se puede hacer uso y disfrute ya que no se posee el derecho de usufructo sobre el mismo.
Derechos del nudo propietario
El nudo propietario podrá:
“El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario” (Artículo 489 del Código Civil)
Por la tanto:
- Puede transmitir su titularidad total o parcialmente
- Puede hipotecar la nuda propiedad
- Puede realizar obras en el inmueble: “El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario” (Artículo 503 del Código Civil)
Obligaciones del nudo propietario
- El nudo propietario deberá realizar las obras extraordinarias que sean necesarias en el inmueble:
“Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas” (Artículo 501 del Código Civil)”
- Deberá abonar los impuestos y tasas que gravan la propiedad del inmueble (pero no los que gravan el uso y disfrute del mismo)
- Le corresponde abonar las cuotas de la comunidad de propietarios
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