Autor: María Gracia Moreno Vegas
¿QUÉ ES LA SERVIDUMBRE DE PASO?
De acuerdo a la legislación vigente del Código Civil , la servidumbre de paso es considerada un derecho real que establece los límites de una finca denominada predio sirviente porque a través de ella se puede cruzar para llegar a otra conocida como predio dominante.
Esta condición especial se halla regulada en el título VII, en los artículos 564 a 570 de la Sección 3º del Código Civil referidos a la servidumbre de paso.
¿QUÉ ES LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS?
La servidumbre de luces y vistas es el derecho que posee una finca sobre otra lindera en lo que respecta al poder tener huecos, ventanas, balcones y demás en una pared. Está vinculado a la relación de vecindad en la cual una finca es considerada la dominante y la otra sirviente.
Las luces hacen referencia a todo hueco por el traspasa la luz. Vistas es la apertura de ventanas, balcones o voladizos con vista recta a la finca vecina.
¿CÓMO SE ADQUIEREN ESTOS DERECHOS REALES?
En el caso de una servidumbre de paso:
De acuerdo al art. 564 del Código Civil una servidumbre de paso se establece de acuerdo a la siguiente realidad:
“El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredadas vecinas, previa correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
Cuando se limita el paso necesario para el cultivo, la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.”
¿Qué implica esto?
La servidumbre tiene como fuente un acuerdo entre las partes, un acuerdo o contrato que puede ser oneroso, es decir, que implica la fijación de un precio, aunque también puede darse gratuitamente, con pocos requisitos formales (pudiendo ser verbal o escrito en un documento privado o ante Notario público). Incluso puede quedar establecido en un testamento como última voluntad del fallecido.
La servidumbre de paso sirve al predio dominante, es decir, le permite acceder a sus tierras, por lo que es posible que incluso, siguiendo lo establecido en el artículo 563 del mismo código, realice mejoras u obras que le permitan un uso y conservación adecuados de la servidumbre.
De este modo, se entiende con claridad que mientras esta situación dure, el dueño de esta servidumbre de paso recae en el propietario del llamado predio dominante.
Es más, en el artículo 545 se refiere lo siguiente:
“El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.”
En el caso de una servidumbre de vistas y luces:
Servidumbre de luces:
El titular de la finca dominante tiene el derecho de abrir huecos en la pared no medianera con el fin de obtener más luz. Por su parte, el titular del predio denominado sirviente no puede oponerse a esta acción.
Sin embargo, el dueño de la ‘finca sirviente’ sí estará legitimado a la creación de un muro contiguo a la pared. También tiene la posibilidad de cerrar esas luces si la pared se convierte en medianera. Excepto en los casos que:
- Las propiedades están separadas por una vía pública.
- Existe un pacto previo.
- Es un derecho de luces adquirido por prescripción de 20 años desde la ejecución.
- En el caso de las paredes medianeras no es posible abrir estos huecos sin el consentimiento entre las partes, tal como lo establece la ley.
En este sentido, según el art. 580 del Código Civil: “ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.”
Por otro lado, las luces que se puedan adquirir deberán cumplir ciertas características de conformidad con lo dispuesto en el art. 581 del Código Civil:
- Dimensión máxima de 30 cm cuadrados.
- Acopladas a pared por reja de hierro.
- Fijadas con red de alambre.
De acuerdo con este mismo art. 581 del Código Civil: “Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.”
Derecho de vistas:
El Código Civil establece la posibilidad de disponer de ventanas, balcones o voladizos que tengan vista sobre la finca lindante. Esto implica que, si se cumplen con los requisitos legales, no podría haber oposición a la vista.
Estos requisitos son según lo dispuesto por el art. 582 del Código Civil:
- Se ubican en una pared no medianera.
- Distancia mínima de 2 metros entre pared y propiedad, cuando se trata de vistas rectas.
- Distancia mínima de 60 centímetros entre pared y propiedad, cuando se trata de vistas oblicuas.
De todos modos, según el art. 583 del Código Civil: “Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
En la misma normativa se determinan las excepciones. Es decir, no se aplicarán estas distancias mínimas entre pared no medianera y propiedad cuando:
- Las fincas están separadas por una vía pública (artículo 584 del Código Civil).
- La constitución de las vistas se realizó mediante un contrato o un título. En este caso el dueño de la finca sirviente podrá levantar una pared a tres metros de distancia (artículo 585 del Código Civil).
- Es un derecho de vista adquirido por prescripción de 20 años desde el momento de su ejecución.
- Cuando se trata de paredes medianeras, solo es posible la construcción de vistas con el consentimiento de la otra parte.
También existe la figura jurídica de la adquisición de la servidumbre por signo aparente. Para cuyo cumplimiento es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Enajenación de una de las fincas.
- Creación y conservación por el propietario.
- Existencia del signo aparente entre ambas fincas establecido por el propietario.
- Que no desaparezca el signo aparente antes de la escritura de enajenación.
DURACIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE PASO Y PÉRDIDA DE TITULARIDAD:
Según la legislación vigente, el dueño de la finca sirviente puede solicitar la extinción de este derecho real cuando ya la servidumbre de paso en la práctica queda sin uso, siguiendo lo estipulado en el artículo 568 del Código Civil que reza así:
“Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por la indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.”
Es más, en el artículo 546. 2º del Código Civil se contempla claramente que las servidumbres de paso se extinguen por “el no empleo durante veinte años”. De esta manera las cosas, si han pasado 20 años desde que el propietario inicial constituyó la servidumbre, hasta que puso el último elemento de bienhechuría en el lugar, sencillamente ésta habría prescrito.
EL CARÁCTER “INCESANTE” DE LA SERVIDUMBRE DE VISTAS Y LUCES Y LAS POSIBILIDADES DE SU PRESCRIPCIÓN:
El uso de las luces y vistas puede ser continuo e incesante. La jurisprudencia deja sentado de manera clara que esta continuidad repercute en los tipos de prescripciones existentes.
- Prescripción adquisitiva: es la que se vincula a la usucapión y solo pueden ser las servidumbres continuas. Las discontinuas solo son adquiribles por título.
- Prescripción extintiva: el plazo para su extinción es de 20 años, pero varía la fecha de inicio para el cálculo.
- Servidumbre continua: A partir de que se ejecutó un acto contrario a la misma.
- Servidumbre discontinua: a partir del momento que dejó de utilizarse.
Se debe hacer especial énfasis en el carácter negativo de las servidumbres de vistas y luces en lo que a esto respecta, ya que se entiende de esta obligación un precepto de “non facere”, es decir, de prohibición de hacer, ya que, si uno de los dueños tiene las luces en la pared propia, del colindante no tiene derecho a taparlas. La prescripción adquisitiva de esta obligación será de veinte años.
El carácter negativo, incesante y aparente de las servidumbres de luces y vistas, así como de la incursión el su prescripción extintiva en el proceso de adquisición por usucapión, puede apreciarse también en lo dispuesto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, más recientemente en el auto sus sentencias STS 1640/2016 , a 15 de abril de 2016 y STS 1624/2022 , a 26 de abril de 2022.
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