Autor: David García
La normativa respecto a la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda ha variado en múltiples ocasiones en los últimos años.
Es por eso que la fecha de firma del contrato será determinante para conocer cuál será el plazo mínimo del arrendamiento que se encontraba legalmente en vigor en ese momento y que no variará durante el periodo de vigencia del contrato de alquiler a pesar de que se reforme la ley.
Contratos de alquiler firmados entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019
Los contratos de arrendamiento celebrados durante este mes y medio de 2019 tienen una duración inicial mínima de tres años para el arrendador, sin perjuicio de la posibilidad del arrendatario de desistir del alquiler con un preaviso de 30 días cuando hayan pasado los primeros seis meses.
Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese periodo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Sin embargo, desde el segundo año de contrato, el arrendador podrá cancelarlo en caso de necesitar ocuparlo él mismo, su cónyuge o alguno de sus familiares en primer grado en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme y se haya contemplado esta posibilidad en el contrato firmado.
Tres años de prórroga obligatoria y uno más de prórroga legal
Cuando se vayan a cumplir los tres años de prórroga obligatoria cualquiera de las dos partes puede desistir del contrato con un preaviso de mínimo 30 días.
De no hacerlo, se prorrogará el contrato por un año más.
Pasado este año, se entrará en tácita reconducción, lo que supone que las estipulaciones del contrato original seguirán vigentes, pero ya no se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino por el Código Civil y el arrendamiento se prorrogará por periodos equivalentes a la periodicidad de la renta pactada (anual o mensual).
Contratos de alquiler firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019
La norma vigente en ese momento establecía que se podía pactar la duración del contrato de arrendamiento que las partes libremente acordaran.
Sin embargo, si el plazo pactado era inferior a los cinco años en los casos en que el arrendador sea una persona física y de siete años cuando se trate de una persona jurídica, el contrato va a tener esa duración siempre que el inquilino no manifieste su voluntad de desistir de él, potestad que podrá ejercer en cualquier momento con 30 días de preaviso siempre que haya transcurrido el primer medio año de vigencia del contrato.
En esos primeros cinco años de contrato, el arrendador tendrá la facultad de rescindirlo a partir del segundo únicamente si necesita la vivienda para sí mismo, para su cónyuge o para otro familiar en primer grado en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme.
Tras los cinco años iniciales, se puede prorrogar por tres años más
Cuando hayan transcurrido cinco años siendo el arrendador una persona física y siete años tratándose de una persona jurídica y ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de desistir del contrato con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará por anualidades hasta tres años más.
Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese periodo
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
A partir del octavo año, si ninguna de las dos partes manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato, se entra en tácita reconducción, lo que significa que sigue en vigor el contrato pactado entre las partes, pero en lugar de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos pasa a someterse directamente al Código Civil. Su duración va a corresponderse con el tipo de renta que se haya especificado en el contrato, de modo que, si ésta se ha pactado de forma mensual, se renovará mes a mes, y, de estar estipulada anualmente, será cada año.
Contratos de alquiler firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018
En este caso, los contratos de arrendamiento celebrados en este periodo tendrán la duración pactada entre ambas partes, que se prorrogarán de forma obligatoria para el arrendador hasta los tres años.
Pasados los primeros seis meses del contrato, el inquilino podrá desistir de él en cualquier momento siempre que preavise con una antelación mínima de un mes.
En cuanto al arrendador, únicamente podrá instar a la rescisión del contrato de arrendamiento a partir del segundo año si necesita el inmueble para usarlo como vivienda para sí mismo, su cónyuge o sus familiares en primer grado cuando haya una sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial.
Una vez se hayan cumplido los tres años de prórroga obligatoria, si ninguna de las partes se opone con una antelación mínima de un mes, se prorrogará por un cuarto año.
Artículo 10. Prórroga del contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese periodo
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Finalmente, transcurridos los cuatro años, el contrato entrará en situación de tácita reconducción. Seguirá vigente con sus estipulaciones originales, pero ya no estará sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos sino al Código Civil. Se renovará por periodos equivalentes a la renta que se haya pactado, es decir, si se pactó un importe anual de alquiler, se prorrogará por anualidades y, si se pactó un importe mensual, hará lo propio por mensualidades.
Contratos de alquiler firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
Los contratos de arrendamiento celebrados en este periodo tendrán la duración que libremente se haya pactado entre las partes, pero si es inferior a cinco años, el arrendatario tendrá el derecho a prorrogarlo de forma obligatoria para el arrendador hasta los cinco años.
Sin embargo, no existirá esa prórroga obligatoria del contrato para el arrendador en el caso de que se haya estipulado de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí mismo.
Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese periodo
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Al llegar a los cinco años, tanto el arrendador como el arrendatario pueden desistir del contrato avisando con una antelación mínima de treinta días. De no hacerlo, el contrato se prorrogará por anualidades durante tres años más, salvo que cualquiera de las dos partes manifieste con 30 días de antelación su voluntad de desistir del contrato.
Transcurridos ocho años sin que ninguna de las partes haya comunicado su intención de rescindir el contrato, éste entrará en tácita reconducción y se prorrogará por periodos equivalentes al importe de la renta pactada, que suele ser de forma anual habitualmente o también puede ser mensual.
Si tienes cualquier consulta sobre arrendamientos, ponte en contacto con nosotros.
