El desistimiento unilateral de un contrato consiste en la posibilidad que poseen las partes del mismo para salir de la relación contractual sin haber cumplido la totalidad del plazo pactado.
Esta posibilidad de rescisión anticipada del contrato de arrendamiento viene recogida en actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, y dependiendo de la parte que desiste y el tipo de contrato de arrendamiento la regulación y las consecuencias serán distintas.
Desistimiento en los contratos de arrendamiento de vivienda
Los contratos de arrendamiento de vivienda vienen regulados en el titulo II de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 y su carácter es imperativo, por lo que habrá que regirse por lo establecido en este titulo para ejercer el derecho de desistimiento.
Los contratos de arrendamiento de locales comerciales, en cambio, se regulan por la voluntad de las partes, por que habrá que acudir a lo acordado por las partes.
Desistimiento del arrendatario
El articulo 11 de la LAU determina:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Este artículo fue modificado por el art. 1.6 de la Ley 4/2013, de 4 de junio y es aplicable a todos los contratos de arrendamiento de viviendas que se hayan celebrado a partir del 6 de junio de 2013.
En base al mismo, el arrendatario que quiera rescindir su contrato de arrendamiento de vivienda:
- Deberá comunicarlo al arrendador con un plazo mínimo de 30 días a la fecha efectiva de resolución del contrato de arrendamiento.
- Deberá haber transcurrido, al menos, 6 meses desde la celebración del contrato de arrendamiento.
- Si tuviera que pagar algún tipo de indemnización, la misma deberá haber sido establecida explícitamente en el contrato de arrendamiento. En caso contrario el arrendador no podrá exigirla.
La indemnización que deberá abonar el arrendatario en el supuesto de resolución anticipada del contrato de arrendamiento consistirá en el importe de una mensualidad multiplicado por el número de años que quede cumplir del plazo acordado en el contrato incluyendo la parte proporcional de los años no enteros.
Desistimiento del arrendador
La ley no determina la posibilidad de desistimiento por parte del arrendador en los contratos de arrendamiento de vivienda, sin embargo, el art 9 de la LAU abre la posibilidad de reclamar la vivienda por parte del arrendador en supuesto de necesidad.
Hay que tener en cuenta que el art 9 de la LAU ha sido modificado por el art. 1.4 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, necesitándose, a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto, que dicha posibilidad figure en el contrato de arrendamiento.
“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”
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