Autor: Francisco Javier Martín Reyes
Como consecuencia de la reforma de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria queda suprimido. ¿Qué supone esto? ¿Cambia algo la situación en las compraventas de inmuebles heredados?
En este artículo lo explicaremos todo.
Situación antes de la derogación del artículo 28 LH
Antes de la reforma de esta ley, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), decía
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”;
lo que suponía una protección a hijos ilegítimos, que podían recuperar la propiedad del inmueble, aún habiéndose tramitado la venta de este a favor de un tercero, viéndose obligado el tercero a devolver el inmueble, sin poder negarse a ello. Hay que tener en cuenta que, en caso de que el tercero haya solicitado una hipoteca, este se verá obligado a pagarla, aún habiendo perdido la propiedad del inmueble.
Consecuencias de su aplicación
Esta situación dejaba en una clara desprotección a compradores, que interesados en adquirir inmuebles de herencias o legados, tenían que esperar dos años a tener la plena propiedad del mismo, y a los propios vendedores que podían perder su propiedad sobre el bien, y la posibilidad de perder el beneficio generado de la venta de esta clase de inmuebles.
Teniendo en cuenta estas desventajas, y la situación actual en la que nos encontramos, en la que cada vez hay más herencias intestadas, cuyos herederos ponen en venta dichos inmuebles, que no consiguen vender por las complicadas trabas burocráticas a las que se ven sometidos, y el riesgo que supone la venta ante la incertidumbre de la aparición de un heredero legítimo (artículo 808 Código Civil), que en la mayoría de los casos no aparece; es comprensible que el legislador considere eliminar este artículo, cosa que finalmente ha realizado. Este artículo será finalmente derogado el día 3 de septiembre de 2021; pero ¿qué consecuencias tiene la derogación de este artículo?
Consecuencias de la derogación
Analizaremos esta pregunta desde los puntos de vista de los principales afectados: compradores, vendedores o herederos intestados (artículo 912 Código Civil), y herederos legítimos.
Compradores y Vendedores
Para los compradores y vendedores, supone una agilización sustancial de tiempo en la venta de estos inmuebles, así como una seguridad en la venta que no tendrían de seguir vigente el mencionado artículo.
En cuanto al tiempo, supone la eliminación de los dos años de plazo que tendrían que esperar por si aparece el heredero legítimo.
En cuanto a la seguridad, al eliminar la figura del heredero legítimo, no habría riesgo de que el inmueble cayera en manos de dicho heredero legítimo.
Para los herederos no legítimos que reciben la herencia, que en este caso son los vendedores, también supone la seguridad de que no puedan quitarles la titularidad de la herencia que han recibido.
Heredero legítimo
Sin embargo, para los herederos legítimos supone una desventaja importante, pues se verían privados de la posibilidad de recuperar la herencia que, de iure (hasta el 3 de septiembre de 2021), es suya. También es cierto esta figura jurídica es residual, y los casos en los que se suele dar la aparición de herederos legítimos son muy raros.
Conclusión
En conclusión, la eliminación del artículo 28 LH supone una agilización en las compraventas de esta clase de inmuebles, garantizando mucha seguridad tanto a comprador como a vendedor.
No obstante, teniendo en cuenta la excepcionalidad del supuesto, la situación del heredero legítimo queda desprotegida, y pese a que el número de casos con estas características son mínimos, el legislador, en mi opinión, debería de tener en cuenta, o por lo menos no olvidar, la situación de indefensión que ahora tienen los herederos legítimos.
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