En una comunidad de propietarios, la toma de decisiones se basa en la votación de acuerdos, los cuales deben contar con cierta mayoría para ser aprobados. Estas mayorías se establecen para garantizar que las decisiones tomadas sean respaldadas por una mayoría significativa de los propietarios y sean consideradas justas y equitativas para todos los involucrados.
Según determina el artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, existen diferentes tipos de acuerdos que requieren mayorías específicas para su aprobación. A continuación, se detallan las mayorías necesarias más comunes en una comunidad de propietarios:
1. La Unanimidad
Los acuerdos tomados por unanimidad en la comunidad de propietarios son de suma importancia, ya que reflejan la necesidad de consenso y participación de todos los propietarios en las decisiones que afectan al buen funcionamiento y convivencia en el edificio o conjunto de viviendas.
La unanimidad es la regla general para la toma de decisiones, aunque tiene excepciones como veremos más adelante.
Será necesaria la unanimidad para cualquier acuerdo que afecte al título constitutivo de la comunidad de propietarios.
Otro de los acuerdos que requiere unanimidad es la modificación de los estatutos de la comunidad. Estos estatutos son el conjunto de normas y reglas que regulan la convivencia y el uso de las áreas comunes. Cualquier cambio en estos estatutos debe ser aprobado por todos los propietarios, ya que afecta los derechos y obligaciones de cada uno de ellos.
Asimismo, para la disposición o venta de elementos comunes, será necesario el acuerdo unánime de los propietarios. Esta situación podría darse si la comunidad decide vender una parcela de terreno o una zona común para obtener fondos adicionales o llevar a cabo una mejora en las instalaciones comunes.
La realización de obras o reformas que afecten a la estructura general del edificio también requiere unanimidad. Por ejemplo, si se decide realizar una reparación en la fachada o cambiar el sistema de aislamiento térmico, es necesario el acuerdo de todos los propietarios, ya que estas obras afectan la estructura del inmueble y pueden tener costos significativos.
2. Mayoría cualificada
En primer lugar, debemos entender qué se entiende por mayoría cualificada en el ámbito de las comunidades de propietarios. Se refiere a la necesidad de alcanzar un porcentaje de votos superior al requisito general de mayoría simple, el cual es la mitad más uno de los votos presentes o representados en la junta de propietarios. La mayoría cualificada varía según el tipo de acuerdo que se vaya a tomar y se establece específicamente en la Ley de Propiedad Horizontal de cada país o en los estatutos de la comunidad.
Por ejemplo, el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general: supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Otro acuerdo que puede requerir mayoría cualificada es la realización de obras o mejoras en elementos comunes de la comunidad. Estas obras pueden suponer un desembolso económico significativo para la comunidad y, por lo tanto, es importante que la decisión sea consensuada por un mayor número de propietarios. Así se evita que obras innecesarias o costosas sean impuestas por una minoría.
También se requiere mayoría cualificada para la adopción de acuerdos que puedan limitar el ejercicio de determinados derechos de los propietarios. Por ejemplo, arrendamiento de elementos comunes, establecer normas de convivencia más restrictivas o prohibir el uso de determinadas instalaciones. Estas restricciones pueden afectar los derechos y libertades de los propietarios, por lo que para que sean impuestas se exige un mayor consenso para asegurar que sean medidas justas y equitativas.
Asimismo, con esta mayoría se puede limitar el ejercicio de la actividad de turística en la Comunidad de propietarios, como así lo establece el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se necesitará la mayoría de 3/5 para:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
3. Mayoría simple
Este tipo de mayoría se requiere para la toma de decisiones de carácter ordinario. En la mayoría de los casos, se considera aprobado un acuerdo si recibe el voto favorable de más propietarios presentes en la junta de propietarios que aquellos que lo rechazan. Por ejemplo, si hay 10 propietarios presentes en una junta y 6 votan a favor de un acuerdo, mientras que 4 votan en contra, se considera aprobado.
3.a) Eliminación de barreras arquitectónicas
Según lo determinado en la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, se podrá aprobar la eliminación de barreras arquitectónicas del edificio por mayoría simple:
“2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
3.b) Mejora energética o implantación de fuentes de energía renovables
“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.” Igualmente, regulado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
3.c) Aprobación del presupuesto
Otro acuerdo que se toma por mayoría simple es la aprobación del presupuesto anual de la comunidad. Este presupuesto determina los gastos que se van a realizar durante el año, como reparaciones, mantenimiento, servicios comunes, entre otros. Es importante que este acuerdo se tome por mayoría simple para asegurar que la mayoría de los propietarios estén de acuerdo con las partidas incluidas en el presupuesto.
4. Supuestos en los que no se necesita acuerdo de la comunidad de propietarios
Como excepción a las reglas que hemos visto previamente, no se necesitara acuerdo de la Junta de propietarios en los supuestos establecidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:
- “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal”
- “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”
- “Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.”
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Según lo determinado en el artículo 17.4 de la Ley del suelo.
Es importante resaltar que, además de las mayorías necesarias para aprobar acuerdos, estos deben ser debidamente convocados y discutidos en una junta de propietarios, donde se debe permitir a todos los propietarios expresar su opinión y ejercer su derecho al voto. También se debe contar con un acta de la reunión que registre los acuerdos tomados, lo cual es de vital importancia para evitar futuros malentendidos o conflictos.
En conclusión, las mayorías necesarias para aprobar acuerdos en una comunidad de propietarios se establecen para garantizar la representatividad y equidad en la toma de decisiones. Estas mayorías, ya sea simple, cualificada o por unanimidad, ayudan a asegurar que las decisiones tomadas sean justas y reflejen el consenso de la mayoría de los propietarios, promoviendo así la convivencia armónica y el buen funcionamiento de la comunidad.
Si necesitas cualquier ayuda respecto a los acuerdos adoptados en la Comunidad de Propietarios, ponte en contacto con nosotros.
