Autor: Elvira Gracia de Miguel
Los llamados “arrendamientos de renta antigua” son aquellos que se encuentran regulados por la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (encargada de regular los arrendamientos de vivienda y local). Estos arrendamientos, los cuales han de haber sido constituidos antes del uno de enero de 1995, son los que gozan del privilegio de la “prórroga forzosa” (contemplada en el artículo 57). Ésta, siendo obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, consiste en la prolongación indefinida del arrendamiento si el inquilino así lo desea.
Ante la situación expuesta, surge el Real Decreto-Ley 2/1985, conocido como “Decreto Boyer”. Esta nueva regulación, pone fin a la figura de la prórroga forzosa, pero, sin embargo, las partes libremente pueden continuar sometiéndose a aquella.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento ya sea de vivienda o local, puede resolverse comúnmente por diversas causas, las cuales encontramos en el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y son las siguientes:
- Impago de la renta o cantidades debidas.
- El subarriendo o tenencia de huéspedes sin consentimiento expreso. También cabe la posibilidad de que, en posesión de autorización, se perciba del subarrendador rentas superiores a las legalmente permitidas.
- Subarriendo o cesión por parte del arrendatario.
- Cesión de vivienda o traspaso de local.
- Que el adquirinte del traspaso no permanezca un año o lo dedique a otra actividad.
- Los daños causados dolosamente, o bien, la realización de obras inconsentidas.
- La realización de actividades que resulten inmorales, insalubres, peligrosas o incómodas.
- La expropiación forzosa del inmueble.
- La declaración de la finca en ruina.
- Falta de requisitos de la prórroga forzosa o cumplimiento de las excepciones del artículo 62 de la ley.
- Extinción del derecho de usufructo.
Dichas causas, son las legalmente establecidas para que el arrendador pueda finalizar el contrato. Sin embargo, como consta en la enumeración anterior, en el artículo 64, existen determinadas excepciones a la prórroga forzosa, lo cual implica la facultad del arrendador de terminar con la prórroga de la cual goza su inquilino. Dichas excepciones, que como se aprecia existen a modo de “protección” para el propietario, son las siguientes:
Necesidad de la vivienda o local para sí, para sus ascendientes o descendientes.
Esta es una de las causas más comunes de finalización de la prórroga. Es por ello por lo que se encuentra estrictamente regulada en los artículos contenidos entre el 63 y 67 de la legislación que nos concierne. Un punto importante para destacar es que la necesidad alegada ha de estar justificada y haber sido notificada correctamente. Además de ello, es necesario tener en cuenta la posible respuesta del inquilino (para la cual tendrá treinta días), pues puede negarse, o bien, pactar un plazo para abandonar el inmueble (de lo cual dependerá la indemnización a pagar). Tras el abandono por parte del arrendatario, el arrendador tiene el plazo de seis meses para regresar al inmueble.
Derribo de la finca y construcción de otra que supere un tercio de las viviendas de la anterior.
En caso de que no existiesen viviendas en la finca, la nueva deberá constar mínimo con una. Este motivo de finalización, el cual ha de ser notificado al menos con un año, se encuentra también desarrollado en los artículos comprendidos entre el 78 y 94 de la LAU de 1964. En relación con ello, es necesario destacar que las obras deberán comenzar como máximo a los dos meses del desalojo.
Vivienda, o local, desocupada por un plazo mínimo de seis meses en el transcurso de un año.
Dicho periodo no ha de ser estrictamente consecutivo. La problemática de esta causa surge en la demostración de que efectivamente el inquilino no ha ocupado el inmueble en dicho periodo. La única “salida” ante este motivo es la alegación de justa causa.
Ocupación por parte del inquilino de dos o más viviendas en la misma población.
En el caso de que exista pluralidad de arrendadores, este derecho lo ostentará el primero en ejercitar la acción. Si el arrendador es uno solo, será el inquilino el responsable de decidir la vivienda, o viviendas, a desalojar (en la legislación se establecen treinta días para la contestación del inquilino). Evidentemente, si el arrendatario acredita la necesidad de ocupar más de una vivienda, no se podrá ejercitar este derecho.
El inquilino, dentro de los seis meses anteriores a la demanda, ha tenido a su disposición una vivienda desocupada y apta para satisfacer sus necesidades.
Básicamente, lo que se “castiga” en este punto es que el inquilino tenga, además de la vivienda arrendada, otra similar perfectamente habilitada para el cumplimiento de sus necesidades.
Como es de apreciación, gracias a este artículo 62, el propietario ya no se verá en la obligación de prorrogar forzosamente el contrato de arrendamiento.
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