El derecho de adquisición preferente, como su propio nombre indica, es un derecho que otorga a su titular la facultad de poder adquirir un bien, ya sea mueble o inmueble, con preferencia a cualquier otro tercero interesado.
Dentro de este derecho encontramos el derecho de tanteo y el derecho de retracto, que se explicará más adelante.
El derecho de adquisición preferente es un derecho real, es decir, permite al titular obtener ventajas y tener poder sobre cierta cosa frente a terceros. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 25, hace referencia a este mismo derecho en caso de bienes inmuebles.
Artículo 25 Ley de Arrendameintos Urbanos: “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión…”
Características del derecho de adquisición preferente
Las características de este tipo de derecho real son las siguientes:
- Para que se ejerza el derecho de adquisición preferente, debe haber un pacto expreso previo entre las partes, o que una normativa establezca dicho derecho.
- El propietario del derecho de adquisición preferente puede dirigirse tanto al propietario del bien en cuestión, tanto a los terceros que ya hayan adquirido el bien.
- Limita la libertad del propietario (Ius Disponendi), ya que le limita a la hora de vender
- Los bienes objeto de este derecho pueden ser inmuebles (viviendas, locales) o muebles (participaciones de una sociedad)
Tipos de derecho de adquisición preferente
Una vez entendido lo que es el derecho de adquisición preferente, pasemos a los tipos que hay:
Derecho por tanteo
Otorga al “tanteante”, el titular del derecho, la facultad de adquirir la propiedad de una cosa ajena antes que otro, pagando el precio que este último asumiría. El tanteante paga el derecho de tanteo con el mismo precio y condiciones a los que se enfrentaba el tercero.
Este derecho tiene los siguientes requisitos:
- Debe existir un pacto expreso entre las partes o que una normativa establezca dicho derecho.
- El propietario del bien puede pedir al tanteante que pague un determinado precio por esa facultad de preferencia.
- Plazo: el tanteante debe ejercer su derecho en un tiempo determinado desde que el tercero quiera adquirir el bien objeto del derecho.
- Una vez se ha vendido el bien a un tercero, el tanteante que no ejerció su derecho no podrá solicitar la adquisición, por lo que ha perdido su derecho.
- Este tipo de derecho es común en las compraventas de inmuebles arrendados, donde el tanteante es arrendatario del bien; ya que el propietario del inmueble tiene que ofrecer el bien al arrendatario en las mismas condiciones en las que se las ofrecería a los terceros interesados.
Como ejemplo de la aplicación de este derecho encontramos la Sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de marzo de 2004.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/6db6a3e6d0d5dbf9/20040515
Derecho por retracto
El derecho de retracto es, simplemente, el derecho de recuperar la cosa vendida; es decir, el vendedor del bien tiene la facultad de recuperar el bien una vez vendido.
Al igual que el derecho de tanteo, debe haber un pacto entre las partes, o que una normativa establezca dicho derecho, y debe existir un plazo para ejercer el derecho.
El Código Civil diferencia entre retracto convencional (arts. 1507 a 1520) y retracto legal (arts. 1521 a 1525). Por un lado, el retracto convencional es el derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida; mientras que el derecho por retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Artículo 1507 Código Civil: “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado.”
Artículo 1521 Código Civil: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”
El derecho de tanteo y retracto ejercido por la Administración
Otra de las modalidades de este derecho de tanteo y retracto es la posibilidad de ser ejercido por la Administración pública.
La Administración se reserva poder ejercer este derecho sobre determinadas transmisiones de inmuebles, por ejemplo, sobre las viviendas de protección oficial.
Este derecho por parte de la Administración suele tener como finalidad:
- Garantizar que se cumpla la programación del planeamiento.
- Aumentar el patrimonio municipal del suelo.
- Intervenir en el mercado inmobiliario.
- Facilitar el cumplimiento de los objetivos de dicho planeamiento.
Ante este intervencionalismo de la Administración, se han planteado multitud de procesos judiciales alegando una posible vulneración del derecho de propiedad de los titulares de dichos inmuebles.
Estas controversias han sido resueltas por nuestro Tribunal Constitucional en su sentencia 154/2015 de fecha 9 de julio de 2015 establece:
“el sometimiento del titular de viviendas protegidas a derechos de adquisición preferente responde claramente a una finalidad de interés general: el acceso a una vivienda digna por parte de personas necesitadas. La limitación coadyuva a este objetivo porque sirve a la evitación del fraude en las transacciones (el cobro de sobreprecios en «negro») y a la generación de bolsas de vivienda protegida de titularidad pública.
La limitación señalada se ampara de este modo en razones que, por lo demás, son particularmente poderosas al entroncar con un pilar constitucional: el compromiso de los poderes públicos por la promoción de las condiciones que aseguren la efectividad de la integración en la vida social (artículo 9 Constitución Española), en general, y el acceso a una vivienda digna (articulo 47 Constitución Española), en particular. Conecta igualmente con el mandato constitucional de protección social y económica de la familia (artículo 39.1 Constitución Española), la juventud (artículo 48 Constitución Española), la tercera edad (artículo 50 Constitución Española), las personas con discapacidad (artículo 49 Constitución Española) y los emigrantes retornados (artículo 42 Constitución Española).”
“El sometimiento al ejercicio del derecho de tanteo y retracto no afecta a la facultad en sí de trasmitir; incide sólo sobre la de elegir adquirente. A su vez, tal limitación afecta sólo a las trasmisiones inter vivos, no a las mortis causa. Además, las trasmisiones inter vivos a las que se refiere son las segundas y sucesivas y únicamente durante el periodo de vigencia del régimen legal de protección”
En caso de necesitar más información sobre los tipos de adquisición preferente, no dudes en contactar con nosotros.
