Una relación de arrendamiento implica derechos y obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. En el artículo anterior, vimos los derechos y obligaciones del arrendatario y en este artículo, nos enfocaremos en analizar y describir las obligaciones y derechos específicos que corresponden al arrendador en el contrato de arrendamiento. Es fundamental comprender estas responsabilidades para asegurar una relación justa y equilibrada entre las partes involucradas.
1. Proporcionar la posesión del inmueble
La primera y más fundamental obligación del arrendador es permitir al arrendatario ocupar y disfrutar de la propiedad arrendada de acuerdo con los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento. Esto implica entregar la propiedad en condiciones adecuadas para su uso, libre de defectos que puedan afectar la habitabilidad y con los servicios básicos en funcionamiento.
Así determina el artículo 1546 del Código Civil:
“Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”
La entrega de la posesión del inmueble se extiende también a cualquier accesorio de la vivienda que esté incluido en el contrato de arredramiento, como por ejemplo la llave del buzón, las tarjetas de la piscina, la llave del ascensor.
Es importante que en el momento de entrega de la posesión se deje constancia escrita del estado en el que se encuentra la vivienda, por ejemplo, estableciendo en el contrato de arrendamiento que se conoce y se acepta el estado de la vivienda.
2. Mantenimiento y reparaciones
El arrendador es responsable de mantener la propiedad en buenas condiciones durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Esto incluye asegurarse de que la estructura esté en buen estado, realizar reparaciones necesarias y mantener los servicios básicos en funcionamiento, como electricidad, agua y gas. Asimismo, debe resolver los problemas y deficiencias derivados del desgaste normal y del uso regular de la propiedad.
a. El arrendador deberá realizar obras de reparación y conservación sin elevar la renta:
- Obras de reparación: Se realizan tras producido un daño en la vivienda
- Obras de conservación: supone aplicar las medidas necesarias para evitar el posible deterioro de la vivienda, se efectúan cuando haya una previsión de este se vaya a producir.
b. El arrendador no tendrá esta obligación:
1.- cuando el daño sea responsabilidad del arrendatario, tanto intencionalmente o por negligencia, debido, por ejemplo, al uso adecuado de las instalaciones.
2.-Tampoco el arrendador tendrá la obligación de reparación de la vivienda si esta se destruye por causas no imputables al arrendador, por ejemplo, destrucción de la vivienda por una explosión de gas. En este caso quedará rescindido el contrato de arrendamiento.
c. ¿Cuándo se tienen que realizar estas obras de mantenimiento y reparación?
En principio, el arrendador deberá esperar a la finalización del arrendamiento para realizar las obras y así evitar perturbar el uso pacífico del arrendatario, pero si las obras de son de urgencia no se podrá esperar y se tendrán que realizar mientras dura el contrato y el inquilino deberá soportarlas.
Si estas obras duran más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado el uso.
Para realizar estas obras de reparación, el inquilino deberá comunicar al arrendador el daño y deberá facilitarle el acceso a la vivienda para que pueda realizar las reparaciones necesarias.
3. Respetar la privacidad del arrendatario
El arrendador debe respetar la privacidad del arrendatario y solo puede ingresar al inmueble arrendado en situaciones específicas y previamente acordadas. Estas situaciones pueden incluir inspecciones regulares del estado de la propiedad, realizar reparaciones y solucionar problemas urgentes. El arrendador debe proporcionar un aviso previo razonable antes de ingresar al inmueble.
Se incluye en esta obligación el mantener al arrendatario en el uso pacífico de la vivienda durante toda la vigencia de contrato y evitar cualquier circunstancia que perturbe al inquilino en el uso que le corresponde.
El arrendador debe evitar cualquier perturbación tanto de hecho como de derecho, como puede ser cualquier reclamación de un tercero frente al arrendador, privación al inquilino del acceso a zonas comunes o de recreo o supresión de algún servicio.
4. Cobro de alquiler y garantías
El arrendador tiene el derecho de recibir el pago del alquiler en las fechas convenidas en el contrato de arrendamiento. Además, puede exigir el depósito de una garantía que servirá para cubrir cualquier daño a la propiedad o en caso de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Sin embargo, es importante tener en cuenta que existen regulaciones y límites legales en relación con este tipo de garantías.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece:
“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”
“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”
5. Respetar los derechos del arrendatario
El arrendador debe respetar los derechos del arrendatario establecidos por la ley. Esto incluye garantizar un ambiente seguro y saludable, no discriminar al arrendatario, no imponer restricciones excesivas o ilegales, y permitir el ejercicio de los derechos legales del arrendatario. El arrendador también debe proporcionar un contrato de arrendamiento claro y comprensible, que contenga todas las condiciones y términos relevantes.
6. Conclusión
En el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene varias obligaciones y derechos que deben cumplirse para mantener una relación justa y equitativa con el arrendatario. Es importante que ambas partes conozcan y comprendan estos deberes y derechos para evitar problemas y conflictos futuros. Al respetar y cumplir con estas obligaciones, se fomenta un ambiente favorable para ambas partes, promoviendo la confianza y el respeto mutuo.
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