Autor: María Gracia Moreno Vegas

La herencia y donación de bienes inmuebles en España, con la complejidad legislativa que conlleva, ha experimentado una tendencia al alza en los últimos años que amerita un análisis breve pero exhaustivo de la situación regulatoria de estas situaciones, las garantías o inseguridad legal que existen alrededor de estas, y la serie de trámites necesarios para que la sucesión o donación de inmuebles sea efectiva. 

AUMENTO EXPONENCIAL DE LOS INMUEBLES ADQUIRIDOS POR HERENCIA

La actualidad inmobiliaria en España apunta a que, según los datos del INE, durante el ejercicio de 2021 se transmitieron 198.939 inmuebles residenciales vía herencias, la cifra más alta de la serie histórica que empezó a recopilar el organismo de estadísticas en 2007, contabilizándose en torno a 545 viviendas heredadas por día.  

Así mismo, de las aproximadamente 200.000 viviendas que se transmitieron mortis causa en 2021, se concentraron en mayor volumen en las comunidades de Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, acumulando el 59,5% del total nacional, seguidas a distancia por Castilla y León y el País Vasco. En las demás regiones, el número de viviendas heredadas fue inferior a 10.000 unidades durante 2021, según el organismo de estadísticas.

 

Ahora bien, ¿A qué se debe este aumento del número de inmuebles adquiridos por herencia?

Según los expertos, que apuntan tanto a factores estructurales como a factores coyunturales, en España este fenómeno post-pandemia concurre con una tendencia demográfica que genera una pirámide poblacional regresiva, lo que supone un índice de natalidad reducido (7,19 nacimientos por cada 1000 habitantes) y un índice de mortalidad casi equivalente (9,49 muertes por cada 1000 habitantes), aunque este quede matizado por una larga esperanza de vida (83 años desde el nacimiento). 

Por otro lado, este tendencia creciente de la herencia de viviendas puede guardar una relación estrecha con la «cultura de la propiedad» que se hace evidente en España, donde entre 2020 y 2021 el 75% de la población  tenía una vivienda en propiedad, y alrededor del 22% poseía algún inmueble destinado a la vivienda de segunda propiedad.

Esto, a la hora de estudiar en detalle la sucesión de bienes inmuebles destinados a vivienda a partir de 2020, puede llevar a la conclusión de que la tendencia de favorecer la propiedad frente al arrendamiento supuso un incremento de la inclusión de viviendas en las masas hereditarias. 

Aumento, también, de la venta de inmuebles heredados

En relación a esta situación, también ha crecido notablemente la venta de viviendas heredadas. 

A partir de la derogación, efectiva desde el 3 de septiembre de 2021, del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que dificultaba considerablemente a los herederos no directos vender la vivienda heredada, ya que se debía dar un plazo de espera de al menos dos años previendo el supuesto de que pudieran aparecer otros herederos legítimos a reclamar la masa. 

Como comentamos en nuestro artículo al respecto, Esta dificultad se presentaba especialmente porque, aunque sí se podía realizar la inscripción de compraventa de un inmueble por herederos no forzosos antes de los dos años, era necesaria la inclusión de una anotación preventiva.

Esta inscripción, apuntan los expertos, evitaba en muchos casos que se hicieran las operaciones con garantía hipotecaria, ya que las entidades financieras no tenían plena certeza de que el inmueble fuera garantía de la operación como tal hasta transcurridos esos dos años.

Por ello, las entidades bancarias eran reacias a conceder ese tipo de operaciones y, por otro lado, el propietario del inmueble que comprara sin financiación o poniendo como garantía otro inmueble tampoco tenía la plena tranquilidad de que era suyo lo adquirido hasta que ese plazo hubiera transcurrido. 

No obstante, la ambigüedad que ha surgido alrededor de este cambio de legislación ha supuesto un cierto grado de inseguridad jurídica, que pone el tela de juicio la retroactividad de la derogación del citado artículo 28, dándose trasmisiones de iguales características en las que se da o no aplicación de este artículo sin seguir un criterio jurisprudencial consistente.  

REGULACIÓN DE LA SUCESIÓN Y HERENCIA DE BIENES INMUEBLES 

 

Tras la defunción del causante, y la certificación de sus últimas voluntades y su testamento (si lo hubiere), se inicia el proceso de apertura de la sucesión, y partición, adjudicación y aceptación de la herencia o legado de éste a sus herederos legítimos o legatarios.

Esta herencia o legado comprende todos los bienes patrimoniales, derechos y obligaciones del fallecido que no se extingan con su muerte.

Estos procesos no están exentos de complejidad: diferente legislación que regula la materia, sobre todo en términos fiscales, y diversos trámites necesarios para que la transmisión patrimonial se realice de acuerdo a lo establecido por el Derecho español, común y foral. 

Liquidación de la sociedad de gananciales: 

Antes de la apertura de la sucesión, en el caso de que el fallecido estuviera casado en régimen matrimonial de gananciales, se realizará la liquidación de la sociedad de gananciales, regulada en el art. 1344 del Código Civil, mediante la cual se realizará un inventario de los bienes y obligaciones y se separará la masa patrimonial en gananciales entre ambos cónyuges; procediendo a la sucesión de los bienes patrimoniales, activos y pasivos, que correspondan al  fallecido, así como de sus bienes privativos, tras esto.

Esta liquidación podrá ser de mutuo acuerdo entre los herederos o de acuerdo contencioso siguiendo lo establecido por el art. 806 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así pues, al cónyuge superviviente o viudo le corresponderá la titularidad de la mitad de los bienes inmuebles que hayan sido patrimonio de la sociedad de gananciales liquidada con el fallecimiento.

Sin embargo, el cónyuge podrá ser titular del usufructo universal vitalicio de inmuebles hereditarios, como su vivienda habitual.

El testamento 

Según el art. 667 del Código Civil, el testamento es el acto por el cual es el acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o parte de ellos.

Este se caracteriza por ser un acto mortis causa, unilateral, «en principio» unipersonal y personalísimo, así mismo, el siguiente artículo del Código Civil, dispone que “el testador puede disponer de sus bienes a título de herencia o de legado..

En la duda, aunque el testador no haya usado materialmente la palabra heredero, si su voluntad está clara acerca de este concepto, valdrá la disposición como hecha a título universal o de herencia”.

Aunque existen varios tipos de testamento, como el abierto, el cerrado, el ológrafo y los tipos especiales, nos centraremos en quiénes están llamados a heredar, cómo se determina legalmente esto, y los trámites consecuentes de la apertura de la sucesión, especialmente desde un punto de vista inmobiliario. 

Cabe recordar que, en España, a pesar de que exista testamento, la ley contempla  a los ascendientes, descendientes y cónyuges como “herederos forzosos” según el art. 807 y ss del Código Civil.

Es decir, personas que no pueden ser privadas de una porción de la herencia, aunque existan legatarios.

En el caso de los descendientes, esto corresponde a dos tercios (legítima y mejora), y en el caso de los ascendientes y el cónyuge, a la mitad, dependiendo de la concurrencia de los herederos.

Según este principio la propiedad del inmueble que forme parte de la herencia se dividirá en tres partes: 

El tercio de legítima herencia: de este tercio el testador no podrá disponer y es el que irá plenamente destino a los mentados “herederos forzosos». 

Tercio de mejora: destinado también exclusivamente a los herederos forzosos, se podrá en cambio utilizar éste para beneficiar a unos frente a otros, enriqueciendo su parte de la masa hereditaria. Deberá ser realizada de forma expresa, puesto que a falta de esto se realizará su partición en el mismo sentido que el tercio de legítima herencia. 

-Tercio de libre disposición: en el que el testador expresa su voluntad de forma expresa, sin ser obligado por la ley a disponer este tercio a ninguno de sus herederos. 

Vías de partición de la herencia: 

En cuanto a la partición de la herencia una vez abierta la sucesión, existen tres vías

-Partición voluntaria de la propiedad: realizada de mutuo acuerdo por los herederos, con escritura pública ante notario y la firma válida de todos los llamados a heredar. Se indicaran los porcentajes del inmueble que constarán en propiedad de cada heredero. 

-Partición realizada por un contador: el partidor o contador nombrado por el testador realiza la partición de la herencia y los bienes inmuebles que esta contenga, y en caso de no haber sido nombrada esta figura por el fallecido, será el juez quien haga esto y se le nombrará contador-partidor dativo. 

-Partición judicial: en caso de no existir acuerdo entre los llamados a heredar. 

Tipos de sucesiones y orden 

Según el Título III del Libro III del Código Civil, “De las Sucesiones”, en su artículo 658: “La sucesión se defiere por la voluntad del hombre manifiesta en testamento y, a falta de éste, por disposición de la ley.”.

Entonces, quedan clasificados dos tipos de sucesión: la testamentaria y la legítima o intestada, que sólo existe en defecto de la primera. 

La sucesión testamentaria

La sucesión testamentaria: se materializa como una declaración de voluntad, que es el testamento, que constituye el nombramiento del heredero, que sucede a título universal. Esto incluirá la disposición voluntaria del patrimonio inmobiliario del testador entre los sucesores, que podrán ser tanto personas físicas como personas jurídicas. 

La sucesión legítima o intestada

La sucesión legítima o intestada: en el caso de no existir testamento, o en el caso de que éste sea nulo legalmente por motivos de incapacidad del testador (art. 662-663, Código Civil) o de los herederos (arts. 744-745, y 752-755 del Código Civil) o por los motivos de nulidad del art. 669 (testamentos de dos o más personas mancomunadas)  y el art. 673 (testamento viciado por dolo, violencia o fraude) del Código Civil, están llamados a suceder los sujetos determinados por la ley, determinadas en razón del parentesco y grado en el que se guarde relación con “de cujus succesione agitur”, la persona de cuya sucesión se trate. También se dará lugar a este tipo de sucesión cuando:

    • El testador no haya dispuesto de todos sus bienes, por lo que esta figura recaerá sobre los bienes que no tengan disposición legal respetándose el resto de la masa según su disposición testamentaria
    • El heredero al que se ha impuesto condición no la cumple
    • A falta de heredero sustituto, o bien el o los herederos fallecen antes del autor de la sucesión, o bien el o los herederos repudian la herencia. 

Grados de parentesco

En caso de sucesión legítima, la ley regula los grados de parentesco en tres vías divergentes:

-Parentesco consanguíneo: un vínculo jurídico existente entre las personas que descienden de un mismo progenitor.

-Parentesco civil: derivado de la adopción.

-Parentesco por afinidad: derivado del matrimonio. Cabe aclarar, que el parentesco por afinidad no está incluido dentro del parentesco apto para heredar, salvo el propio derecho reconocido entre cónyuges.

Orden de sucesión

Así pues, en este mismo caso, el orden de sucesión será:

-Por los descendientes: considerada a partes iguales entre estos, o bien en aquellos casos donde herede un descendiente de ulterior grado se considerará la herencia por estirpe, o bien en aquellos casos dónde proceda la herencia del cónyuge,  a esta persona le tocará la misma porción que a uno de los hijos.

-Por los ascendientes: dada la condición de que el autor de la sucesión haya fallecido sin descendencia, o dada la condición de que el “de cujus” haya fallecido en matrimonio sin tener descendencia. En este último caso los ascendientes tendrán derecho a un tercio de la masa patrimonial hereditaria, y el resto será destinado al cónyuge del fallecido. También, si el fallecido muriera casado sin descendientes, corresponderá una mitad de su masa hereditaria a sus ascendientes y la otra mitad a su cónyuge.

-Por el cónyuge supérstite:  la Ley dispone que el cónyuge, si existen descendientes, tendrá derecho al usufructo vitalicio del tercio de mejora. Si existiesen ascendientes pero no descendientes, tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia, y, si no existiesen descendientes ni ascendientes, tendrá derecho al usufructo vitalicio de dos tercios de la herencia. 

-Por colaterales: a falta de descendientes o ascendientes del “de cujus”, establece la ley que heredarán los hermanos o sobrinos colaterales hasta el cuarto grado de parentesco, ya sea esto por cabeza o por estirpe, excluyendo los parientes más cercanos a los lejanos. Si estos colaterales concurren en la solicitud de derechos hereditarios con el cónyuge, corresponderá a los primeros un tercio de la masa hereditaria y, a los últimos, los dos tercios restantes de ésta.

Una vez explicada la compleja mecánica de la sucesión y la herencia, ¿Qué trámites se suceden cuando en el patrimonio heredado se encuentran bienes inmuebles?

TRÁMITES NECESARIOS PARA FORMALIZAR LA HERENCIA DE BIENES INMUEBLES: 

Se deberán solicitar los certificados de  Defunción, Últimas Voluntades, y Seguros: 

Certificado de defunción: se obtendrá en el Registro Civil de la localidad donde falleció el causante, y en él aparecerá el último domicilio del causante y su fecha de nacimiento, datos primordiales para la determinación de la localidad donde se deberá liquidar el impuesto de sucesiones y los plazos que están sujetos a este trámite. 

Certificado de Últimas Voluntades: expedido por el Ministerio de Justicia, se reflejan en él los diversos testamentos que el “de cujus” ha otorgado a lo largo de vida, siendo válido a efectos sucesorios el último testamento que cumpla los requisitos previstos por la Ley. 

Certificado de Seguros: este certificado expedido por el Ministerio de Justicia, en él se encuentra la lista de distintos seguros que el fallecido contrató a lo largo de su vida y que son susceptibles de ser cobrados por los supervivientes y herederos. 

 

Inscripción en el Registro de la Propiedad

 

Con estos tres certificados, bien se trate de una sucesión testamentaria o abintestato, el próximo trámite se basará en  proceder a la elaboración de la Escritura de Adjudicación de Herencia en Escritura Pública (ante fedatario público notarial o judicial ), ya que la inclusión de bienes inmuebles en la masa hereditaria amerita la elevación a escritura pública para poder ser inscrita en el Registro de la Propiedad. 

Tras la inscripción de la escritura de adjudicación de la herencia en el Registro de la Propiedad de la localidad en donde se encuentra el inmueble heredado, que ameritará presentar los certificados mencionados anteriormente así como la certificación del pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente, este registro tendrá quince días hábiles para contestar. Se procederá bien a inscribir efectivamente el inmueble en el Registro, o bien a comunicar al interesado los motivos por los cuales esto no es posible, así como de los plazos para subsanarlos.  

A modo de comprobación de que este trámite se ha cumplido de forma correcta, se podrá pedir la Nota Simple, en la que se describe y sitúa al inmueble, se indica quien es el propietario y si tiene algún tipo de cargo, además de otros avisos, y el Certificado de Dominio, un certificado que prueba fehacientemente la titularidad de la propiedad del inmueble y las cargas que éste pueda tener. 

Para consultar en detalle cómo funciona la sucesión y herencia de bienes inmuebles puedes ponerte en contacto con nosotros, o para obtener información sobre la tributación de estos, puedes visitar las últimas actualizaciones del blog.