¿Qué significa exceso de cabida?
Cuando un inmueble tiene una mayor superficie de la que consta en el Registro de la Propiedad, nos encontramos ante un caso de exceso de cabida.
¿Por qué es importante que en el Registro figuren las medidas reales del inmueble?
Porque por el principio de fe pública registral se presume que lo inscrito en el Registro es cierto y que quien sostenga lo contrario, deberá demostrarlo.
Artículo 34 de la Ley Hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
En consecuencia, lo que no esté inscrito no contará con la correspondiente protección legal, y dificultará considerablemente la defensa de los derechos que uno ostente.
Además, el principio de exactitud registral implica que se presume que lo establecido en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad y que quien se oponga a ello se verá obligado a probar lo contrario
Artículo 38 de la Ley Hipotecaria
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Consecuencias del exceso de cabida
Una de las situaciones en que el exceso de cabida puede tener consecuencias no deseadas es en la tasación del inmueble, en el momento de pedir una hipoteca. Aunque se descubra que la superficie del inmueble es mayor que la que figura en el Registro de la Propiedad, la tasación solamente se realizará sobre la extensión inscrita, puesto que es la que tendrá valor frente a los acreedores.
¿Por qué existen estas discrepancias?
Las razones de esta diferencia entre las medidas inscritas y las reales pueden ser varias. Puede haber existido un error en la medición, por ejemplo:
1.- Porque se llevó a cabo hace muchos años y no se contaba con herramientas tan precisas como en la actualidad.
2.- Puede ser debido a que los límites entre los inmuebles no estuviesen bien definidos y la medición no se llevara a cabo adecuadamente en su momento.
3.- Y, en tercer lugar, el exceso de cabida puede tener su origen en que se hayan llevado a cabo alteraciones urbanísticas ilegales, modificando los linderos, ya sea invadiendo la propiedad ajena de forma ilegítima o bien realizando negocios como, por ejemplo, una compraventa de forma encubierta para eludir impuestos o con otros fines ilícitos. Ver Cómo recuperar la posesión de una superficie arrebatada
Soluciones al exceso de cabida
La solución más aconsejable ante una situación en la que nuestro inmueble tenga una superficie mayor que la asentada en el Registro de la Propiedad será tramitar la modificación de su inscripción para que concuerde con la realidad.
El procedimiento para hacerlo está regulado en el artículo 200 (y siguientes) de la Ley Hipotecaria.
Artículo 201 de la Ley Hipotecaria
1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
¿Cómo se puede corregir?
La forma de inscribir en el Registro de la Propiedad las dimensiones reales de nuestro inmueble variarán según la magnitud de la discrepancia existente.
Si la diferencia entre las dos mediciones no es superior al 5%, se podrá corregir mediante la simple manifestación de los interesados y no será necesaria la certificación catastral.
Asimismo, si la divergencia es menor del 10% y, además, existe coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral, será suficiente para corregir la medición real la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica.
En los casos en que la discrepancia entre el tamaño de nuestro inmueble y el que esté inscrito en el Registro de la Propiedad sea superior a esos porcentajes, será preciso tramitar un expediente de dominio para rectificarlo.
El expediente de dominio
Su tramitación se llevará a cabo ante notario, al que se deberá proporcionar la información sobre la identidad y domicilio de quienes tengan cualquier derecho, es decir, sean propietarios o tengan otros derechos, tanto de la finca de la que queremos corregir su exceso de cabida como de las colindantes.
Artículo 203 de la Ley Hipotecaria
1. El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:
Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
Asimismo, habrá que aportar una certificación descriptiva y gráfica de la propiedad cuya inscripción pretendemos corregir. En el caso de que la representación gráfica catastral tampoco coincida con la realidad de nuestra propiedad, se deberá proporcionar también una representación gráfica georreferenciada de la finca.
Si necesitas rectificar la inscripción registral de inmuebles, ponte en contacto con nosotros para que te asesoremos y te acompañemos en todo el proceso de tramitación.
