DEFINICION
El contrato de arrendamiento con opción de compra de inmueble es un documento legal que otorga a la parte arrendataria la facultad exclusiva de comprar el inmueble objeto de arrendamiento, por un precio y plazo determinado y bajo condiciones específicas.
Este contrato establece los términos y condiciones bajo los cuales el titular de la opción puede ejercer su derecho a comprar el inmueble. En él se detalla la descripción precisa del inmueble, incluyendo su ubicación, tamaño y características, así como el precio de compra acordado.
También se deberá determinar que parte del importe satisfecho en concepto de alquiler del inmueble, se deducirán del precio de la compra.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARREDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA
Los elementos esenciales de este contrato son:
- La concesión de un derecho a decidir unilateralmente si realiza la compraventa del inmueble
- La determinación del objeto de compraventa
- La determinación de un plazo para ejercer la opción
DERECHO A DECIDIR UNILATERALMENTE SI REALIZAR LA COMPRA DEL INMUEBLE
La parte a la que se le adjudica este derecho tiene la opción de ejercer o no este derecho, transcurrido el tiempo establecido en la opción de compra
Una vez que el arrendatario decide ejercer su opción de compra, deberá comunicarlo al propietario, dentro del plazo establecido en el contrato. A partir de ese momento, ambas partes deben proceder a formalizar la compraventa del inmueble mediante la firma de un contrato de compraventa definitivo.
Este contrato de opción de compra puede ser un contrato independiente al contrato de arredramiento o ir unido a este.
Este contrato refleja una relación jurídica atípica, en la que el arrendador le ofrece al arrendatario un derecho más al arrendatario, que es el de la facultad de comprar el inmueble
Se puede establecer el carácter personalísimo de este contrato en el que las partes quedan determinadas y no pueden ser sustituidas por otras, o se puede establecer que quepa la posibilidad de que ambas partes sean sustituidas por otras personas.
Si se establece el carácter personalísimo del contrato y se produce el fallecimiento del arrendador y concedente de la opción de compra, la opción de compra vencerá en ese momento y será ejecutable en ese momento, no transmitiéndose su posición en este contrato a los herederos del arrendador.
LA DETERMINACION DEL OBJETO DE LA COMPRA
En el contrato de arrendamiento con opción de compra debe quedar perfectamente determinado cual será el objeto de dicha compra, según lo establecido en el art 1273 del Código Civil:
“El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.”
PLAZO VALIDEZ OPCION DE COMPRA
Además, el contrato de opción de compra de inmueble también incluye el plazo de validez de la opción, es decir, el tiempo durante el cual el titular de la opción tiene el derecho de ejercerla. Este periodo puede variar según lo acordado entre las partes, y no puede existir un contrato de opción que no tenga un plazo de vigencia prefijado.
Ambas partes pueden modificar este plazo por acuerdo entre ambas.
PRIMA DE OPCION DE COMPRA
Asimismo, el contrato establece las condiciones específicas bajo las cuales se puede ejercer la opción de compra, como el pago de una tarifa de opción o una suma de dinero inicial para asegurar el derecho de compra.
Esta tarifa generalmente se considera un anticipo del precio de compra final y puede variar dependiendo del valor del inmueble.
Esta prima es un elemento accesorio y puede darse o no.
OPCION DE COMPRA A FAVOR DE VARIAS PERSONAS
Si la opción de compra se concede a favor de varias personas es imprescindible la determinación de la cuota de cada una para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
INSCRIPCION DEL CONTRATO DE ARRENDMIENTO CON OPCION A COMPRA
El contrato de arrendamiento con opción de compra es inscribible en el Registro de la Propiedad correspondiente y no esta sujeto al límite que se aplica a las opciones de compra simples, según determina el art 14 de la ley Hipotecaria:
“Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”
NO EJERCICIO DE LA OPCION DE COMPRA
Es importante destacar que, en caso de que el arrendatario decida no ejercer su opción de compra, no está obligado a hacerlo y puede continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento, salvo que hubiera un pacto expreso en contra.
Hay que tener en cuenta, que en el supuesto de que el arrendatario hubiera satisfecho una prima para ejercer la opción y este renunciara al arrendamiento antes del plazo convenido para ejercer la opción, no tiene derecho a recuperar la prima, según ha establecido nuestros Tribunal Supremo en su sentencia de 19 de febrero de 2020, STS 604/2020.
COMO AFECTA EL IVA A ESTE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA
Según la Cuestión Vinculante V2509-09 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos sobre el consumo, de 13 de Noviembre de 2009
1. La promoción de viviendas para destinarlas a la venta, adjudicación o cesión, a través de contratos de arrendamiento con opción de compra en los que se deduzca con claridad que la intención del promotor es llevar a cabo en última instancia dicha venta, adjudicación o cesión, será generadora íntegramente del derecho a la deducción.
En este tipo de operaciones no habrá lugar al gravamen por autoconsumo a que se refieren las letras c) ni d) del artículo 9.1º de la Ley 37/1992.
Los arrendamientos con opción de compra posteriores se encontrarán, en estos casos, sujetos y no exentos del Impuesto.
Cuando las cuotas arrendaticias se exijan desde el día 28 de octubre de 2009 en adelante, el tipo de gravamen aplicable será el reducido del 7 o del 4 por ciento según corresponda a su régimen de calificación. Las exigidas hasta el día 27 de octubre de 2009, incluido, determinarán el devengo del Impuesto al tipo general del 16 por ciento.
Cuando se haya soportado el Impuesto al tipo general del Impuesto en el arrendamiento previo y en el contrato se haya pactado expresamente que una parte de las cuotas arrendaticias deben considerarse precio de la compraventa una vez ejercitada la opción de compra, deberá procederse a la rectificación de las cuotas del Impuesto que fueron inicialmente calculadas al 16 por ciento a fin de que corregir su gravamen al 7 o al 4 por ciento, según corresponda con la calificación de la vivienda que va a ser objeto de entrega.
2. La promoción de viviendas para destinarlas a su arrendamiento sin opción de compra determinará para su promotor la imposibilidad de deducir el Impuesto.
No obstante, si la decisión de arrendar sin opción de compra fuera sobrevenida y posterior a la construcción, habrá lugar al gravamen por autoconsumo de acuerdo con el artículo 9.1º.c) de la Ley 37/1992.
Para cualquiera de los dos supuestos anteriores, el arrendamiento posterior estará sujeto, pero exento del Impuesto.
3. El uso de una vivienda en virtud de contratos de arrendamiento con opción de compra no agotará la primera entrega de una edificación.
CONCLUSIONES
En resumen, el contrato de opción de compra y alquiler de inmueble ofrece al arrendatario la posibilidad de vivir en un inmueble alquilado con la opción de comprarlo en el futuro. Este tipo de contrato brinda flexibilidad al arrendatario, permitiéndole evaluar si el inmueble cumple con sus expectativas antes de formalizar la compraventa.
Es importante mencionar que el contrato de opción de compra de inmueble es vinculante para ambas partes, por lo que implica obligaciones legales y responsabilidades. El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato puede dar lugar a acciones legales por parte de la parte afectada.
Este tipo de contrato es una herramienta comúnmente utilizada en transacciones inmobiliarias, ya que brinda seguridad para ambas partes involucradas. El vendedor se asegura de que el comprador cumpla con su compromiso de compra, mientras que el comprador obtiene el derecho exclusivo de adquirir la propiedad sin necesidad de hacerlo de inmediato.
Al ser un contrato complejo es necesario el asesoramiento de un experto en derecho inmobiliario para evitar problemas posteriores. Si necesitas ayuda con este tipo de contratos ponte en contacto con nosotros.
