Autor: David García
¿Que establece la ley?
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula cuál será la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda. El artículo 9 de la ley dice que las partes pueden pactar libremente el plazo de los arrendamientos, pero establece una duración mínima durante la cual el inquilino podrá prorrogar el alquiler de forma obligatoria.
Tras la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos efectuada en 2019, todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de ese año, si el plazo acordado es inferior a los cinco años en caso de ser el arrendador una persona física o de menos de siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, el arrendatario tendrá derecho a que su contrato se prorrogue hasta esa duración mínima.
A voluntad del inquilino, este puede quedarse en la vivienda hasta 5 años
Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
En caso de que no se especifique en el contrato su duración, se entenderá celebrado por un año, pero el arrendatario tendrá derecho a la prórroga del contrato hasta los cinco años cuando el arrendador sea una persona física y hasta los siete de tratarse de una persona jurídica.
¿Y si el propietario necesita la vivienda para sí mismo?
A partir del segundo año de vigencia del contrato, el arrendador que sea persona física tendrá la facultad de rescindirlo si tuviese la necesidad de ocuparlo él mismo, su cónyuge o alguno de sus familiares en primer grado en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que exista una sentencia firme y esta posibilidad esté expresamente prevista en el contrato firmado.
Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
¿Cuándo puede desistir el inquilino?
Transcurridos los primeros seis meses del contrato, el arrendatario siempre podrá desistir libremente dando un preaviso mínimo de 30 días. De haberse pactado en el contrato una duración superior a la cumplida de forma efectiva, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador por un máximo del importe de un mes de alquiler por cada año de contrato que quede por cumplir siempre que se haya especificado este extremo en el contrato firmado.
A partir de los cinco años se prorroga por anualidades
Cuando hayan pasado cinco años en un arrendamiento cuyo arrendador sea una persona física o siete años cuando se trate de una persona jurídica, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará de forma automática por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
De no querer renovarlo, el arrendador deberá avisar al arrendatario con cuatro meses de antelación y, en el caso de que sea el arrendatario quien no quiera renovarlo tendrá que dar el preaviso al menos dos meses antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
¿Qué ocurre con el contrato después de los ocho años?
A partir del octavo año, si ninguna de las dos partes manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato, se entra en tácita reconducción, lo que significa que sigue en vigor el contrato pactado entre las partes, pero en lugar de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos pasa a someterse directamente al Código Civil.
Su duración va a corresponderse con el tipo de renta que se haya especificado en el contrato, de modo que, si ésta se ha pactado de forma mensual, se renovará mes a mes, y, de estar estipulada anualmente, será cada año.
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