Vicios ocultos y defectos en la vivienda tras la compraventa

¿Qué es un vicio oculto en la compraventa de un inmueble?

Se considera vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios, los defectos que aparecen en un inmueble tras su compra y que no se conocían en el momento de la toma de posesión del inmueble.

A este respecto el artículo 1484 del Código Civil establece que

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Por lo tanto si después de comprar un inmueble aparecen defectos que perjudican el uso del inmueble o disminuye su valor, el comprador del inmueble podrá iniciar acciones contra el vendedor solicitando la resolución del contrato de compraventa, la modificación de las condiciones de la compra venta o el resarcimiento de daños y perjuicios.

¿Cuáles son los requisitos básicos que debe poseer una vivienda?

Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, los requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, serán:

Relativos a la funcionalidad:

1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.

Relativos a la seguridad:

1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

Relativos a la habitabilidad:

1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

¿Qué tipos de defectos constructivos existen?

Por lo comentado anteriormente, pueden aparecer tres tipos de defectos constructivos (artículo 17.1 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):

Defectos estructurales (Ruina física): daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Defectos en elementos constructivos o instalaciones: daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

Defectos derivados de la ejecución: daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras

¿Qué acciones se pueden ejercitar si aparecen vicios ocultos o defectos constructivos?

Las acciones que pueden realizarse cuando aparecen estos vicios ocultos vienen reguladas en el art 1486 del CC : “(…) el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión”

Por lo tanto, podrá ejercitarse:

• Acción redhibitoria o resolutoria, con la finalidad de solicitar la resolución del contrato de compraventa

• Acción Quanti Minoris con la finalidad de conseguir una restitución parcial o disminución del precio manteniendo el inmueble

• Indemnización de daños y perjuicios cuando haya existido mala fe por parte del comprador

¿Qué plazos existen para ejercer las acciones de reclamación de defectos constructivos?

El plazo para el ejercicio de las acciones es de 6 meses desde la entrega del inmueble, y la prescripción de las mismas será:

• 10 años desde la entrega de la vivienda para los defectos estructurales.

• 3 años desde la entrega de la vivienda para los defectos de habitabilidad

• 1 año desde la entrega de la vivienda para vicios o defectos de terminación

Asimismo, existe un segundo plazo de prescripción de 2 años. Estos 2 años comenzarán a contarse desde el momento en el que aparecen los defectos de construcción.

¿A quien hay que reclamar los defectos del inmueble?

La reclamación se realizará a la promotora y subsidiariamente a la constructora, arquitecto y arquitecto técnico, en función del tipo de defectos que aparecieran.

Si necesitas reclamar los daños constructivos ponte en contacto con nosotros.