Tras ver en que consistía la venta de cosa ajena y la doble venta en nuestro tercer artículo sobre las compraventas especiales vamos a explicar que significa la compraventa de inmuebles con pacto de retro.
1.-En que consiste el pacto de retro
El pacto de retro compraventa de bienes inmuebles es un acuerdo que ha sido utilizado en diferentes culturas y sistemas legales a lo largo de la historia para regular la transmisión de la propiedad. En España se encuentra actualmente regulado en el Código Civil, en el derecho catalán y en el Fuero Nuevo de Navarra. En este tipo de transacción, el vendedor se reserva el derecho de recuperar la propiedad vendida en un plazo determinado, devolviendo al
comprador el precio de compra más los gastos que haya tenido.
Regulado en el artículo 1507 del Código Civil, el cual establece:
“Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.”
En el caso específico de la compra de inmuebles con pacto de retro, ambas partes acuerdan las condiciones de la venta y el plazo en el que el vendedor puede ejercer su derecho a recuperar la propiedad. Esta modalidad puede resultar beneficiosa para ambas partes, ya que brinda seguridad al vendedor al permitirle retomar la propiedad en caso de que surjan circunstancias imprevistas, mientras que el comprador puede adquirir el inmueble y ocuparlo de inmediato, aunque con la posibilidad de perderlo si el vendedor decide ejercer su derecho de retroventa.
2.- Caracteristicas del pacto de retro
Nuestros tribunales, Sentencia del Tribunal Superno 961/2022 de 23 de octubre de 2002, han determinado cuales con las características de la compraventa con pacto de retro, en concreto determinan:
- que su ejercicio dependa de la simple voluntad del vendedor, a su iniciativa unilateral, por lo que no concurre tal requisito en los supuestos de operatividad de condición resolutoria expresa;
- que consista en un derecho a retraer o recuperar, no a adquirir de nuevo;
- que el derecho se ejercite durante el plazo contractual o legal marcado, pues en otro caso se produce irremisiblemente el fenecimiento del retracto convencional y el comprador adquiere de modo irrevocable el dominio de la cosa vendida por caducidad del derecho a recuperarla; y,
- satisfacción de las prestaciones del artículo 1518 del Código Civil:
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
- El derecho de pacto de retro debe quedar establecido en el momento de la venta, no puede ser posterior a este.
3.- Duración del derecho de retro
En base a lo establecido en el artículo 1508 del Código Civil, se puede a ver pactado o no un plazo de duración para el ejercicio del derecho de retro.
- Si se ha pactado un plazo, este plazo no puede ser superior a 10 años (incluyendo plazo inicial y prorrogas
- Si no se ha pactado plazo, este será de 4 años.
4.- Quién ejercita el derecho de retro
- El Retrayente
El derecho de retro lo ejercita el Retrayente y deberá ostentar un derecho para poder ejercitarlo.
Puede ser el vendedor o los acreedores del vendedor, según lo determinado en el artículo 1512 del Código Civil
Este derecho de Retro puede ser hipotecado según lo establecido en el artículo 107.8 de la Ley Hipotecaria:
“Podrá también hipotecarse (…) El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.” - Comprador sujeto a pacto a Retro, tanto el mismo comprador o quien adquirido el inmueble con posterioridad
En ambos casos puede hacer pluralidad de titulares de dicho derecho.
5.- Consideraciones en referencia al pacto de retro
En términos legales, la compra de inmuebles con pacto de retro se rige por las leyes y normativas correspondientes a cada jurisdicción. Es fundamental que ambas partes conozcan y entiendan los términos del acuerdo, incluyendo la duración del plazo de retroventa, las condiciones de pago y las responsabilidades de cada una de ellas. Es recomendable contar con asesoramiento legal especializado para garantizar que el contrato se ajuste a la normativa vigente y proteger los derechos e intereses de ambas partes.
En la práctica, la compra de inmuebles con pacto de retro puede ser una estrategia útil para aquellas personas que desean vender una propiedad pero desean mantener cierto grado de control sobre la transacción. Por otro lado, los compradores también pueden beneficiarse al obtener un inmueble con la posibilidad de renunciar a sus derechos en caso de que el vendedor ejerza su derecho de retroventa.
En conclusión, la compra de inmuebles con pacto de retro es una modalidad de transacción que ofrece flexibilidad y seguridad a ambas partes involucradas. Sin embargo, es importante tener en cuenta las implicaciones legales y financieras de este tipo de acuerdo, así como asegurarse de contar con la asesoría adecuada para proteger los intereses de todas las partes.
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