Autor: María Gracia Moreno Vegas

En el ordenamiento jurídico español, especialmente en los artículos del Código Civil dedicados a la regulación de los contratos y de la compraventa, se prevé la posibilidad de fijar condiciones o cláusulas suspensivas y resolutorias de las obligaciones contractuales. Es decir, condiciones que o bien suspendan la ejecución de la obligación contractual dependiendo de la capacidad de satisfacción de la acción condicionada, o qué bien faculten a las partes (ambas o sólo alguna) a resolver el contrato y, tras exigir infructuosamente el cumplimiento de la obligación, extinguirla.

Diferencia entre condición suspensiva y condición resolutoria

Las condiciones están admitidas en Derecho, pero su inclusión en el contrato requiere que ambas partes, compradora y vendedora, estén de acuerdo. No obstante, no todas las condiciones son admisibles, y para resultar válidas han de reunir una serie de requisitos legales:

1.-El suceso contemplado como condición ha de ser posible (una condición imposible implicaría la inviabilidad permanente de que el contrato llegara a producir efectos, por lo que sería nulo)

2.- No puede ser contrario a las leyes ni a las buenas costumbres.

3.- No puede depender de la voluntad de una de las partes, ya que ello supondría dejar exclusivamente en sus manos la posibilidad de que el contrato se cumpla.

El Código Civil contempla dos tipos de condiciones: la condición resolutoria y la suspensiva, cuyas consecuencias son totalmente divergentes.

La diferencia entre la condición suspensiva y resolutoria es que la suspensiva es aquélla de cuyo cumplimiento depende la eficacia del acto, mientras que la resolutoria implica la extinción los efectos jurídicos.

Por ejemplo:

Se compra una finca por importe de 130.000 euros entregándose en el acto de la firma del contrato 60.000 euros y pactándose que los 70.000 restantes se pagarán al cabo de tres meses. Si se establece una condición resolutoria, la venta se consuma desde ya, la finca es del comprador desde el momento de la firma, y, en caso de que no pague el resto del precio transcurridos los tres meses, la venta se resuelve y la finca vuelve a ser del vendedor Si se establece una condición suspensiva, la venta no tendrá efecto ni se considerará consumada hasta que se pague el segundo plazo. Entre tanto, la finca sigue siendo propiedad del vendedor.

¿Qué efectos tiene la condición suspensiva?

Para poder comprender la regulación del las condiciones suspensivas debemos tener en cuenta los siguientes artículos:

-Artículo 1114, Código Civil. Este dispone que en las obligaciones condicionales, la adquisición de los derechos, así como ante la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán los acontecimientos que constituyan la condición.

-Artículo 1115, Código Civil. Se establece que cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. En el caso de que dependa de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación verá sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código.

-Artículo 1117, Código Civil. En este artículo se determina que la condición de que ocurra algún suceso en determinado tiempo, extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o, bien, no quepa duda de que tal acontecimiento se producirá.

-Artículo 1256, Código Civil. Se define que la validez o el cumplimiento de los contratos no pueden ser impuestos por los contratantes.

La principal diferencia entre condición suspensiva y resolutoria, es la consecuencia del cumplimiento del suceso constitutivo de la condición.

El efecto de la condición suspensiva consiste, precisamente, en dejar en suspenso o paralizar los efectos del contrato, hasta que ocurra el hecho constitutivo de la condición. Pero una vez que se produzca ese hecho condicional, el contrato desplegará todos sus efectos y las partes deberán cumplir sus respectivas obligaciones.

Así, en una compraventa sujeta a condición suspensiva, cuando la condición se cumple, devienen exigibles las obligaciones que surgen del contrato, es decir, la obligación de entregar el inmueble por parte del vendedor, y la obligación de pagar el precio acordado, por parte del comprador.

Por ejemplo:

En un caso de compraventa de una porción de un terreno que, previamente, debe segregarse de una finca mayor. La condición suspensiva del contrato de compraventa sería, en este caso, que se lleve a cabo el acto jurídico de la segregación. Una vez cumplida la condición (segregación de la parcela), el contrato de compraventa de la porción segregada se activa, y nacen las obligaciones de entregar la finca y pagar el precio.

¿Qué efectos tiene la condición resolutoria?

Encontrada su regulación en el art. 1504 del Código Civil, se entiende que: “en la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”

Continuando con las diferencias entre condición suspensiva y resolutoria, el cumplimiento de una condición resolutoria implica que el contrato devenga ineficaz; dicho de otro modo, la producción del hecho que constituye la condición extingue la eficacia de un contrato ya nacido, en base al acaecimiento de un hecho también futuro o probable.

Ello implica que, en caso de cumplirse la condición resolutoria, tendrán que restituirse las prestaciones cumplidas por cada una de las partes en virtud del contrato: el vendedor recuperará la propiedad y tendrá que restituir el precio pagado por el comprador.

Normalmente, una condición resolutoria se configura como una garantía de pago en la compraventa con pago aplazado del precio, de forma que el incumplimiento del pago o de algún plazo de este lleva aparejada, como consecuencia, la resolución de dicha compraventa, recuperando el vendedor el inmueble objeto de la transacción.

En este caso, el contrato llega a producir sus efectos: entrega del inmueble y pago de parte del precio, pero dejará de hacerlo si se cumple la condición (falta de pago del resto), de forma que el vendedor recupera la propiedad del inmueble y se restituye la parte del precio ya pagado.

Por ejemplo:

En un contrato de compraventa a plazos con condición resolutoria por impago del precio aplazado, la firma del contrato determina que las partes hayan de cumplir sus obligaciones: el vendedor ha de entregar la finca y el comprador ha de realizar el primer pago. Si el comprador incumple alguno de los plazos pactados, el contrato dejará de ser eficaz y el vendedor recuperará la propiedad del inmueble.

¿Cómo se ejecuta dicha resolución del contrato de compraventa?

Habiéndose dado el impago de uno de los plazos, el vendedor habrá de requerirlo notarial o judicialmente.

Una vez que se aplica la condición resolutoria el comprador ya no tendrá opción de efectuar el pago y habrá perdido la propiedad del inmueble.

Se extingue la compraventa y las partes están obligadas a restituir las contraprestaciones recibidas.

El comprador devuelve el inmueble y el vendedor las cantidades recibidas, siempre y cuando el contrato no contempla que en caso de impago el vendedor se quede toda o una parte de la cantidad recibida a modo de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

¿Qué sucede en los contratos de compraventa con arras o señal?

Como ya hemos podido exponer en un artículo de nuestro blog al respecto, existen tres tipos de arras que están facultadas para garantizar la resolución del contrato (arras penitenciales) por desistimiento de alguna de las partes, o que están diseñadas para ser reflejo de la perfección del propio contrato de compraventa (arras confirmatorias) y de la ejecución de la obligación contractual (arras penales.

Para poder ilustrar cómo funcionan las condiciones suspensivas y resolutorias de este tipo de contratos, tomaremos el ejemplo de un contrato de arras condicionadas a la obtención de financiación para la compraventa del inmueble:

Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo de. Desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora.

No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior.

De esta manera se permite al comprador recuperar las cantidades entregadas si la operación no pudiera realizarse por no concesión de préstamo.

Arras confirmatorias:

Las arras confirmatorias  y según señala el Tribunal Supremo “son expresión de un contrato con fuerzas vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio.»

Es decir, son prueba de la perfección del contrato de compraventa. Garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo, por lo que la entrega es a cuenta del precio. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto si éste se incumpliese, la parte perjudicada tendrá dos opciones:

-Exigir el cumplimiento

-La resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados, todo esto conforme a lo que dicta el artículo 1124 del Código Civil.

En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias

Arras penitenciales:

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar.

En esta ocasión, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deberá indicar en el contrato cuál será la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento. Las consecuencias serán distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor, tal y como se reconoce en el artículo 1454 del Código Civil.

En el caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada.

Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió.

Arras penales:

En el caso de las arras penales, si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió. Pero además, no impiden la exigibilidad de la obligación: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación. Por lo tanto:

Se trata de un importe fijado que se entiende como cláusula penal, y según el artículo 1152 del Código Civil, en las obligaciones con cláusula penal, en caso de incumplimiento y si otra cosa no se hubiere pactado, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses. No obstante, el Juez podrá modificar la pena si por ejemplo el incumplimiento fuera parcial.

Como la pena no impide la exigibilidad, además se podrá reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

Por tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, ésta perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, y se las quedaría la parte vendedora. También deberá reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.

Si quieres obtener más información sobre condiciones contractuales suspensivas o resolutorias puedes ponerte en contacto con nosotros.