¿Puede la junta de propietarios cobrar un recargo a los vecinos que no pagan la cuota? Sí. ¿Puede fijar el que quiera? No. El Tribunal Supremo acaba de anular un recargo por morosidad de 0,50 euros al día porque, aplicado a una cuota de garaje de 135 euros al año, equivalía a un interés del 135 %. Le explicamos qué ha dicho la Sala, dónde está el límite y cómo se diseña un recargo que aguante una impugnación.
Pocos asuntos generan tanta tensión en una comunidad como la morosidad. Los vecinos que pagan sostienen los gastos de los que no pagan, y la tentación de la junta es aprobar una medida contundente que haga daño al moroso. El problema es que una medida mal calculada no solo no cobra: puede acabar anulada por un juez y con la comunidad condenada a pagar las costas. Es exactamente lo que ha ocurrido en la Sentencia del Tribunal Supremo 1468/2026, de 22 de septiembre (Sala de lo Civil, recurso de casación 1039/2022, ponente José Luis Seoane Spiegelberg).
1. El caso: 0,50 euros al día por una plaza de garaje de 135 euros al año
Una comunidad de propietarios de Castellón de la Plana aprobó en la junta del 28 de noviembre de 2018 que el retraso en el pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, devengaría 0,50 euros diarios sin necesidad de requerimiento previo, hasta el pago efectivo de la cuota. En esa misma junta se fijó la cuota ordinaria de cada plaza de garaje en 135 euros al año.
Tres propietarios impugnaron el acuerdo. A una de las demandantes se le negó la legitimación porque no estaba al corriente de pago cuando presentó la demanda, un detalle que conviene no perder de vista y sobre el que volvemos más abajo. El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Castellón dio la razón a la comunidad: entendió que el recargo era fruto de la autonomía de la voluntad y que tenía una finalidad disuasoria legítima.
La Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3.ª, sentencia 916/2021, de 19 de noviembre) revocó esa decisión y anuló el recargo. Hizo una cuenta sencilla: si un propietario no paga los 135 euros de su plaza, en un año acumula 182,50 euros de recargo, lo que equivale a un interés de demora del 135,18 %. Lo consideró claramente desproporcionado.
2. Qué ha decidido el Tribunal Supremo
La comunidad recurrió en casación y el Supremo ha desestimado el recurso. Confirma la nulidad del recargo e impone las costas a la comunidad, que además pierde el depósito para recurrir.
La sentencia no dice que los recargos por morosidad estén prohibidos. Dice justo lo contrario: que las comunidades pueden, al amparo de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, aprobar recargos sobre las cuotas impagadas para asegurar que se paguen a tiempo. Lo que no pueden es aprobar recargos lesivos, abusivos o que sobrepasen los límites legales. Y el control de esos límites corresponde a los tribunales.
3. Por qué este recargo era desproporcionado
La Sala considera razonable el juicio de proporcionalidad de la Audiencia y añade dos argumentos propios que son los que de verdad interesan a cualquier comunidad.
3.1. La cuota era de 0,37 euros al día y el recargo de 0,50
La cuota anual de 135 euros equivale a unos 0,37 euros diarios. El recargo, 0,50 euros diarios, era superior a la propia deuda que pretendía asegurar. Traducido a interés, un 135,18 % anual.
3.2. La tarifa plana no distingue entre deber mucho y deber poco
El acuerdo aplicaba los mismos 0,50 euros diarios al impago total y al parcial. Como señala el Supremo, una deuda de 10 euros generaba en un año el mismo recargo de 182,50 euros que el impago de la cuota entera. Un recargo fijo por día, desligado del importe adeudado, es el defecto central del acuerdo.
3.3. El argumento de los 1.000 euros no sirve
La comunidad sostuvo que, si la deuda fuera de 1.000 euros, el recargo anual de 182,50 euros solo supondría un 18,25 %. El Supremo lo rechaza con números: con una cuota de 135 euros al año, acumular 1.000 euros de deuda exige más de siete años de impago, y en ese tiempo el recargo superaría los 1.277,50 euros.
4. No es una cláusula penal: se juzga como acuerdo de la junta
La comunidad intentó defender el recargo como una cláusula penal moratoria, invocando los artículos 1152 y 1154 del Código Civil y la jurisprudencia que impide a los jueces moderar la pena pactada.
El Supremo lo descarta. El recargo no nace de una negociación contractual entre partes, sino de un acuerdo impuesto por mayoría en junta de propietarios. Por eso se somete al régimen de impugnación del artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos o adoptados con abuso de derecho) y no a la doctrina de las cláusulas penales.
La Audiencia ya había descartado que fueran aplicables la Ley de Usura, porque no hay préstamo, y la normativa de consumidores, porque la comunidad no es un empresario frente a sus propietarios. Aun así, utilizó los parámetros de la Ley de Usura como referencia para medir la proporcionalidad, y el Supremo no ha visto en ese razonamiento nada irracional ni arbitrario.
5. Lo que permite hoy el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
El acuerdo litigioso era de 2018, pero la sentencia dedica un apartado al artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 10/2022, de 14 de junio, en vigor desde junio de 2022. No se aplica al caso porque no tiene efectos retroactivos, pero el Supremo lo toma como expresión de la voluntad del legislador. Según ese precepto:
- La junta puede acordar medidas disuasorias frente a la morosidad mientras dure la situación de impago.
- La ley pone dos ejemplos, «tales como» el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. La lista es abierta.
- El límite es que las medidas no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas, ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
- No pueden tener en ningún caso carácter retroactivo y pueden incluirse en los estatutos.
- Además, los créditos de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió pagarse y no se pagó, sin necesidad de requerimiento. Es una excepción a la regla general de los artículos 1100 y 1108 del Código Civil, que exigen requerimiento para que empiece a correr el interés legal.
La morosidad también tiene otras consecuencias que la ley ya prevé: el propietario moroso no puede votar en la junta (artículo 15.2) ni impugnar sus acuerdos sin estar al corriente (artículo 18.2), y su piso o local queda afecto al pago de las deudas de la comunidad en los términos del artículo 9.1.e). Lo explicamos con más detalle en el impago de cuotas en la comunidad de propietarios.
6. Cómo diseñar un recargo que aguante una impugnación
La sentencia no da una cifra máxima. A nuestro juicio, y a la vista de lo que ha pesado en esta resolución, un recargo por morosidad tiene muchas más opciones de sostenerse si reúne estas condiciones:
- Proporcional a la deuda. Mejor un porcentaje anual sobre lo adeudado que una cantidad fija por día o por recibo. Así deber 10 euros y deber 1.000 euros no cuesta lo mismo.
- Comparable con referencias objetivas. Un interés que supere el legal con moderación es defendible; uno de tres cifras no lo es. Conviene hacer la cuenta antes de votar, con la cuota real más baja de la comunidad, que es donde el recargo pesa más.
- Sin carácter retroactivo. Solo para las cuotas que venzan después del acuerdo.
- Bien convocado y bien redactado. El punto debe figurar en el orden del día y el acta debe recoger con claridad cómo se calcula, desde cuándo se devenga y a qué deudas se aplica. Sobre las mayorías necesarias, puede consultar qué mayorías hacen falta para los acuerdos de la comunidad.
- Sin tocar la habitabilidad. Si se opta por privar del uso de un servicio común, nunca puede afectar a lo que hace habitable la vivienda.
7. Si a usted le aplican un recargo: cómo impugnarlo
Si su comunidad ha aprobado un recargo que considera desproporcionado, estos son los puntos que hay que tener claros antes de dar ningún paso:
- Estar al corriente o consignar. Para impugnar un acuerdo hay que estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes (artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). En este mismo caso, una de las demandantes se quedó fuera del pleito por no cumplirlo.
- Plazos de caducidad. Tres meses desde la junta, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, se cuentan desde la comunicación del acuerdo (artículo 18.3). Nuestro consejo es trabajar siempre con el plazo de tres meses para no correr riesgos.
- Negociación previa obligatoria. Desde abril de 2025, antes de demandar hay que acudir a un medio adecuado de solución de controversias, conforme al artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025. La solicitud de negociación suspende la caducidad de la acción mientras dura (artículo 7).
- La impugnación no suspende el acuerdo. Salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar, el recargo se sigue aplicando mientras se tramita el pleito (artículo 18.4).
8. Casos prácticos
Caso 1. Recargo fijo por recibo
Una comunidad de Madrid con cuotas mensuales de 40 euros aprueba un recargo de 30 euros por cada recibo devuelto. Es una tarifa fija que supone un 75 % de la cuota en cada recibo, sin relación con el importe ni con el tiempo de retraso. Reproduce el defecto que el Supremo ha censurado y tiene un riesgo alto de ser anulado si alguien lo impugna en plazo.
Caso 2. Interés de demora moderado
Otra comunidad acuerda en junta que las cuotas impagadas devenguen un interés anual algo superior al legal del dinero desde su vencimiento. Es el modelo que contempla expresamente el artículo 21.1 y, mientras el tipo sea razonable, es mucho más difícil de impugnar con éxito.
Caso 3. El moroso que quiere impugnar
Un propietario debe tres cuotas y quiere impugnar el recargo que le aplican. Antes de demandar tiene que pagar o consignar lo que debe, acudir a la negociación previa y respetar el plazo de caducidad. Si no paga, su demanda no superará el primer filtro, con independencia de que el recargo sea o no desproporcionado.
Caso 4. Recargo aprobado ahora para deudas antiguas
Una junta de 2026 aprueba un recargo y pretende aplicarlo también a cuotas que ya estaban impagadas antes del acuerdo. El artículo 21.1 prohíbe dar carácter retroactivo a estas medidas, de modo que esa parte del acuerdo es muy vulnerable.
Resumen: los puntos clave
- El Tribunal Supremo, en su sentencia 1468/2026, de 22 de septiembre, confirma la nulidad de un recargo por morosidad de 0,50 euros diarios aprobado por una comunidad de propietarios.
- Aplicado a una cuota de 135 euros al año, equivalía a un interés del 135,18 % y además castigaba igual una deuda de 10 euros que el impago de la cuota entera.
- Los recargos por morosidad son válidos en principio, pero se controlan como acuerdos de la junta (artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), no como cláusulas penales.
- Desde 2022, el artículo 21.1 permite expresamente medidas disuasorias, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas ni retroactivas.
- Para impugnar hay que estar al corriente o consignar, respetar el plazo de caducidad y acudir antes a la negociación previa.
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