En nueve días el BOE ha publicado cuatro decretos-leyes de vivienda y dos acuerdos de derogación. El Real Decreto-ley 26/2026 estuvo en vigor un solo día. Este artículo ordena la cronología, explica qué normas están vigentes hoy, qué cambia respecto a los textos derogados y qué ocurre ahora con la convalidación, con las Cortes disueltas.
1. Cronología: del 30 de septiembre al 7 de octubre
- 30 de septiembre. Se publica el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Entró en vigor el 1 de octubre. Lo explicamos con detalle en nuestra guía completa del Real Decreto-ley 26/2026.
- 1 de octubre. Se publica el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con entrada en vigor prevista para el día siguiente.
- 2 de octubre. El Pleno del Congreso de los Diputados acuerda derogar los dos decretos, conforme al artículo 86.2 de la Constitución. Los acuerdos se publican en el BOE ese mismo día (Resolución sobre el RDL 26/2026 y Resolución sobre el RDL 27/2026). El 26/2026 estuvo en vigor un día; el 27/2026 no llegó a entrar en vigor.
- 6 de octubre. Se publica el Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones.
- 7 de octubre. Se publican el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, de estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible. Reproducen, con ajustes, los dos decretos derogados.
No es la primera vez que ocurre este año. El Congreso ya derogó el Real Decreto-ley 8/2026 de prórroga extraordinaria del alquiler, como contamos en «La prórroga del alquiler, derogada». La propia exposición de motivos del 28/2026 recuerda que aprobar un nuevo decreto-ley tras la derogación de otro de contenido coincidente tiene precedentes, entre ellos el Real Decreto-ley 21/2018 y el 7/2019 en materia de alquiler.
2. Qué está en vigor hoy
2.1. Real Decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre
Según su disposición final decimoprimera, entró en vigor el día siguiente al de su publicación, el 8 de octubre de 2026, con las mismas excepciones que ya tenía el 26/2026: el IVA del 10 % para las estancias de hasta treinta noches y la nueva tabla de la plusvalía municipal se aplican desde el 1 de diciembre de 2026; la imputación de rentas inmobiliarias escalonada, desde el 1 de enero de 2027; y la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa no se podrá comercializar hasta que se dicten las órdenes ministeriales.
El grueso del contenido es el del decreto derogado: suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, enervación extraordinaria por la Administración en los desahucios por impago, reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en materia de alquiler de temporada y por habitaciones, límite del IRAV a la actualización de la renta, prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 (disposición final quinta), tope del 2 % a la actualización hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta), reducciones del IRPF para propietarios, deducción del 10 % para inquilinos, recargos de IBI, gravamen del 25 % a las SOCIMI, CASA 47, avales y el mecanismo TU CASA. Todo ello está explicado punto por punto en nuestra guía del Real Decreto-ley 26/2026, y sigue siendo válido para el 29/2026 salvo en lo que señalamos en el apartado 3.
2.2. Real Decreto-ley 28/2026: en vigor el 15 de noviembre
A diferencia del 27/2026, que entraba en vigor al día siguiente, el 28/2026 fija su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda). Hasta esa fecha, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que redactó el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29/2026, que mantiene la prórroga tácita anual hasta tres años y recoge en los apartados 2 y 3 las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad (un año) y en zona tensionada (hasta tres años) que ya existían en la Ley 12/2023.
Ahora bien, el régimen transitorio del 28/2026 toma como referencia la fecha de publicación (7 de octubre), no la de entrada en vigor: las comunicaciones de no renovación hechas válidamente antes del 7 de octubre conservan su eficacia y no generan indemnización; las que se hagan desde esa fecha quedan ya sujetas al nuevo régimen cuando entre en vigor. Es decir, un arrendador que preavise hoy la no renovación de un contrato que vence en 2027 estará, llegado el vencimiento, bajo el nuevo artículo 10.
3. Qué cambia en el 29/2026 respecto al 26/2026
Hemos comparado el articulado de ambas normas. La mayoría de las diferencias son de redacción. Las sustantivas son estas.
3.1. Compras por debajo del 70 % del valor (artículo 1)
- El límite temporal pasa del 31 de diciembre de 2028 al 31 de diciembre de 2030.
- Cambian los sujetos: ya no es «toda entidad que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles», sino las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, y las personas jurídicas que sean gran tenedor (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos), junto con las entidades de su grupo o que actúen por su cuenta.
- La referencia es el valor de mercado determinado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, con informe que debe aportar el comprador. Se define la «contraprestación total efectiva», que incluye deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales.
- La excepción de vivienda asequible o social ya no es «durante cinco años», sino «hasta al menos el 31 de diciembre de 2030». La excepción del Código de Buenas Prácticas exige acreditar adhesión y cumplimiento del Código aprobado por Acuerdo de Consejo de Ministros, y la de las adquisiciones en procedimientos de ejecución queda condicionada a esa misma adhesión.
- Nuevo apartado 5: si, al amparo de esas excepciones, una de estas entidades adquiere por menos del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa, queda suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento sobre esa vivienda. Y las excepciones del Código y de las ejecuciones no se pueden invocar hasta que el Código esté aprobado y en vigor.
3.2. Desahucios: costas e intereses (artículos 2.2 y 5.Dos)
La compensación que la Administración debe asumir a favor del demandante en la suspensión del artículo 2.2 incluye ahora, además de la renta dejada de percibir y los suministros, las costas procesales. En la enervación extraordinaria del nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago o consignación de la Administración abarca también las costas, y la demora en el pago devenga intereses. La enervación extraordinaria se circunscribe al desahucio por falta de pago del artículo 250.1.1.º.
3.3. Fondo de Vivienda de Impacto Social y TU CASA (artículos 13 y 19)
El Fondo de Vivienda de Impacto Social recibe una dotación inicial de 400 millones de euros mediante crédito extraordinario. El mecanismo TU CASA, de préstamos complementarios a la hipoteca de la primera vivienda, se abre a los compradores «independientemente de su edad», se dota con un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros, se gestiona por el ICO como entidad colaboradora del Ministerio bajo una comisión rectora, y las viviendas financiadas deben destinarse a vivienda habitual; si se alquilan, la renta no puede superar el índice de referencia.
3.4. Nuevo artículo 20: transparencia en los anuncios de alquiler
Es la única medida que no estaba en el 26/2026. Toda oferta o publicidad de arrendamiento de vivienda debe incluir el índice de referencia del precio del alquiler si el inmueble está en zona tensionada, el límite legal de renta aplicable cuando exista, el identificador de la unidad arrendada cuando proceda y la condición de gran tenedor del arrendador. Afecta a particulares, agencias y portales. El Título VI (Cuenta Financia Europa) se renumera a partir del artículo 21.
4. Qué cambia en el 28/2026 respecto al 27/2026
El esquema es el mismo: nueva redacción completa del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con prórrogas tácitas y obligatorias por plazos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), preaviso del arrendador de seis meses (el del inquilino sigue en dos) e indemnización al inquilino si el arrendador decide no prorrogar. Las diferencias:
- Cálculo de la indemnización. El 27/2026 hablaba de «al menos doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características». El 28/2026 la fija en el mayor de dos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios, o una mensualidad por cada año de residencia calculada con ese mismo valor. Si no hay valor individualizado, se toma la renta vigente en la fecha del preaviso.
- Prórroga extraordinaria e indemnización. Si el inquilino tiene derecho a una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pide, no hay indemnización. Si la pide y procede, la indemnización queda diferida al final de la prórroga, y será exigible entonces si no concurre causa de exclusión. El 27/2026 excluía la indemnización «aunque no la hubiera solicitado».
- Causas de exclusión (artículo 10.2). Desaparece la causa f) del 27/2026 (prevalencia de los intereses de un arrendador vulnerable). La necesidad de vivienda para familiares se extiende «hasta» el segundo grado. Se mantienen: no residencia efectiva del inquilino más de seis meses en el último año, disponer de otra vivienda apta en el mismo municipio, nuevo contrato, y rechazo de una oferta fehaciente de nuevo contrato de al menos cinco o siete años con renta ajustada al artículo 17.6 de la LAU, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
- Transitorio. Las comunicaciones de no prórroga anteriores a la publicación (7 de octubre) conservan su eficacia sin indemnización, también si después se aplica una prórroga extraordinaria. En los contratos que venzan en los seis meses siguientes a la entrada en vigor, el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses. Los contratos en prórroga tácita anual siguen en ella hasta su término, y al terminar pasan al nuevo artículo 10. Los contratos en tácita reconducción del Código Civil quedan sujetos al artículo 10 desde el primer vencimiento posterior a la entrada en vigor, computando el tiempo transcurrido desde el contrato original (el 27/2026 daba cuatro meses de margen).
- Coordinación con la prórroga de dos años. La prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del 29/2026 no se aplica cuando proceda la prórroga del nuevo artículo 10.1. Cuando se aplique a un contrato ya preavisado, el contrato se extingue al terminar, y si no concurre causa del 10.2, nace la indemnización.
- Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026, en lugar del día siguiente a la publicación.
Sobre la duración de los contratos antes de esta reforma, puede consultarse la duración de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 y cómo se actualiza la renta.
5. La convalidación con las Cortes disueltas
Los dos decretos deben someterse a debate y votación en el plazo de treinta días desde su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Disueltas las Cámaras por el Real Decreto 806/2026, esa facultad corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, conforme al artículo 78.2 de la Constitución. La exposición de motivos del 28/2026 lo asume expresamente: la concurrencia de la extraordinaria y urgente necesidad habilita al Gobierno para aprobar decretos-leyes incluso con las Cámaras disueltas y las elecciones convocadas.
La consecuencia práctica es que la incertidumbre continúa: como ocurrió con el 26/2026 y con el 8/2026, la derogación es posible y, si se produce, las medidas decaen desde la publicación del acuerdo, sin efecto retroactivo sobre lo ya aplicado. Mientras tanto, las normas están en vigor y hay que cumplirlas.
6. Casos prácticos
Arrendador que ya había preavisado. Un propietario envió burofax el 20 de septiembre comunicando que no renovaría un contrato que vence en febrero de 2027. La comunicación es anterior al 7 de octubre: conserva su eficacia y no genera indemnización, aunque el inquilino pida después la prórroga extraordinaria de dos años de la disposición final quinta del 29/2026.
Arrendador que preavisa ahora. Si el mismo burofax se envía el 20 de octubre para un vencimiento en mayo de 2027, el vencimiento es posterior al 15 de noviembre y rige el nuevo artículo 10: el preaviso debe hacerse con seis meses (o cuatro si el vencimiento cae antes del 15 de mayo de 2027, por la disposición transitoria), y salvo causa del 10.2, el inquilino tendrá derecho a la indemnización.
Fondo que compra una vivienda ocupada por debajo de tasación. Desde el 8 de octubre, una persona jurídica gran tenedor no puede adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado tasado, salvo las excepciones del artículo 1.2. La del Código de Buenas Prácticas no es invocable hasta que el Consejo de Ministros lo apruebe.
Anuncio en un portal. Desde el 8 de octubre, un piso en zona tensionada anunciado sin el índice de referencia ni el límite de renta incumple el artículo 20 del 29/2026. Conviene revisar los anuncios activos.
7. Resumen: los puntos clave
- Los RDL 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre. El 26/2026 estuvo en vigor solo el 1 de octubre.
- El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y reproduce el 26/2026 con cambios: límite de compras hasta 2030 y centrado en fondos y grandes tenedores, Código de Buenas Prácticas previo, costas e intereses en la enervación, 400 millones al Fondo de Impacto Social, 10.000 millones a TU CASA y un nuevo deber de transparencia en los anuncios.
- El RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre: prórrogas de cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización al inquilino por no renovar, calculada con el valor superior del índice de referencia. Los preavisos anteriores al 7 de octubre quedan a salvo.
- La convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, en el plazo de treinta días.
¿Necesita asesoramiento sobre su contrato de alquiler?
En Quikprokuo somos abogados especialistas en alquiler de inmuebles en Madrid. Revisamos preavisos, prórrogas e indemnizaciones a la luz de las nuevas normas, tanto para propietarios como para inquilinos. Contacte con nosotros.
