Junto con las características y requisitos vistos en el artículo anterior y que determinaran la elección o no de la modalidad de compraventa de un inmueble a plazos, hay que tener que la tributación de la operación influirá de manera decisiva en el tipo de compraventa a plazos que se elija por vendedor y comprador.
¿Cómo tributa una compraventa de inmueble a plazos?
A la hora de realizar esta operación inmobiliaria hay que tener en cuenta cómo afecta la misma, desde el punto de vista fiscal, tanto a compradores como a vendedores.
A grandes rasgos, la compraventa de inmueble a plazos tributa:
1.- Vendedor
El vendedor del inmueble deberá declarar el importe de la compraventa como ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). La especialización de que sea una compraventa a plazos ofrece la posibilidad de pagar periódicamente esta ganancia patrimonial (Imputación temporal del Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Asimismo, tendrá que declarar y tributar por la plusvalía municipal (en este caso hay que tener en cuenta las modificaciones que respecto a este impuesto se han producido últimamente). La plusvalía deberá pagarse desde el momento de la entrega del inmueble al comprador.
2.- Comprador
El adquirente del inmueble deberá tributar por ITP (impuesto de transmisiones Patrimoniales) en el momento que se le entrega el inmueble y en un solo pago, no pudiendo fraccionarse el importe de dicho pago.
¿Cuál es la tributación dependiendo de cómo se asegure la compraventa a plazos del inmueble?
Ahora bien, es importante tener en cuenta que la tributación será diferente dependiendo de la elección de garantía de la operación inmobiliaria:
1.- Compraventa a plazos de inmueble con condición suspensiva
Como se comentó en el post anterior, cuando se establece una condición suspensiva en la compraventa a plazos, la adquisición de la propiedad del inmueble no se produce en el momento de la entrega del inmueble si no en el momento en que se termina de pagar el precio de la compraventa.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Las cuotas aportadas por el comprador se considerarán para este como entregas a cuenta del precio total de la compraventa y están exentas.
En el supuesto de que se incumpliera el pago de las cuotas, las cuotas ya estregadas se considerarán indemnización de daños y perjuicios.
Plusvalía: Solo surgirá la obligación de pagar plusvalía cuando se cumpla la condición suspensiva, esto es, cuando se produzca la transmisión.
Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): Igual que con la plusvalía, solo surgirá la obligación de pagar ITP cuando se cumpla la condición suspensiva, esto es, cuando se produzca la transmisión.
2.- Compraventa a plazos de inmueble con condición resolutiva
En este tipo de compraventas a plazos la posesión se transmite antes de haberse abonado la totalidad del precio de la compraventa y se establece que, en el supuesto de impago del precio de la operación, la compraventa se resuelve y queda sin efecto.
En este caso, los impuestos se articularán de la siguiente manera:
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Si se cumple la condición resolutiva, esto es, se dejan de pagar las cuotas, se tendrá que solicitar mediante devolución de ingresos indebidos, lo que se ha estado tributando como ganancia patrimonial.
La indemnización que corresponde en el supuesto de cumplimiento de la condición suspensiva (las cuotas abonadas hasta la fecha), se tributarán como ganancia patrimonial pero no proveniente de transmisión de inmueble si no de indemnización.
Plusvalía: Se solicitará su devolución en el supuesto de que se cumpla la condición resolutiva, esto es, no se paguen las cuotas y se resuelva la compraventa a plazos.
Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): Sucede lo mismo aquí que lo visto en la plusvalía, se solicitará su devolución en el supuesto de que se cumpla la condición resolutiva y se rescinda la compraventa a plazos.
¿Y qué sucede si hay pacto de reserva de dominio?
En este punto hay que hacer una especial mención a lo que sucede en el supuesto de que la operación inmobiliaria tenga un pacto de reserva de dominio
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): El importe de las cuotas se pueden ir tributando como ganancia patrimonial según se vayan obteniendo.
Si se dejan de pagar las cuotas, se tendrá que solicitar mediante devolución de ingresos indebidos, lo que se ha estado tributando como ganancia patrimonial.
La indemnización que corresponde en el supuesto de impago de las cuotas de la compraventa a plazos, esta indemnización corresponde a las cuotas abonadas hasta la fecha, esta se tributará como ganancia patrimonial pero no proveniente de transmisión de inmueble si no de indemnización.
Plusvalía: Se solicitará su devolución en el supuesto de que no se paguen las cuotas y se resuelva la compraventa a plazos.
Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): Sucede lo mismo aquí que lo visto en la plusvalía, se solicitará su devolución en el supuesto de que se rescinda la compraventa a plazos.
Indemnización de daños y perjuicios
Cabe hacer una pequeña mención a la indemnización de daños y perjuicios por impago de cuotas que hemos venido comentando a lo largo del artículo. La misma se compone por un porcentaje del importe de las cuotas abonadas y se basa en la tenencia del inmueble y en el deterioro causado en el mismo.
Si necesitas ayuda a la hora de realizar una compraventa de inmueble a plazos, ponte en contacto con nosotros.
