Durante los pasados 2 años, debido a la crisis sanitaria, problemas de abastecimiento y a los conflictos internaciones, hemos visto un aumento exponencial del precio de los materiales de construcción, llegando en el año 2021 a subir un 11,5%
El importe de los materiales sigue subiendo y ante esta situación las empresas constructoras están sufriendo perdidas debido a proyectos que están ejecutando y en los cuales, su margen de beneficio es cada vez menor e incluso inexistente.
Junto a esta situación nos encontramos con un retraso en plazo de ejecución por la demora a nivel mundial en el suministro de materiales.
Ante este panorama nos encontramos en la disyuntiva de esclarecer quien tiene que asumir estos costes desde un punto de vista legal y las posibles soluciones al mismo.
1º Lo que determine el contrato de obra
Lo primero a tomar en cuenta es lo que hayan establecido las partes (voluntad de las partes) en el contrato de obra que hayan firmado entre ellas.
En el contrato de obra se puede establecer una variación de las condiciones del mismo si los materiales sufren una variación de determinada cuantía, por ejemplo, un 10%. Estas clausulas harían que el contrato fuera mas flexible y se adaptara a las variaciones que surgieran en el proceso
2º Lo establecido en la normativa supletoria
Junto con lo acordado por la voluntad de las partes, en lo no regulado por estas, se aplicará lo establecido en la Ley, en concreto en el Código Civil.
El artículo 1593 del Codigo Civil establece:
“El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.”
Centrándonos en la vía civil y no en los contratos públicos de obra (vía administrativa) nos encontramos con:
Contratos de obra a precio alzado
El contrato de obra a precio alzado o por ajuste es aquel en el que el precio se fija por adelantado, no pudiendo variarse el mismo aunque se produzcan aumentos o disminuciones de mano de obra o materiales.
Donde seria de aplicación lo establecido en el artículo 1503 del Código Civil que acabamos de ver.
Contrato de obra por unidad de medida
En cambio en los Contratos de obra por unidad de medida, como establece el articulo 1592 del Código Civil:
“El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha”
3º Rebus sic stantibus
Pero ¿qué sucede si ni en el contrato de obra ni en la normativa supletoria viene recogido una subida desproporcionada de los materiales de la obra? que supone no solamente una reducción del beneficio del constructor sino en muchos casos una perdida para este.
Si la subida del precio de los materiales supone un desequilibrio en las condiciones de cada una de las partes del contrato, habrá que comprobar si puede ser de aplicación la denominada “Rebus sic Stantibus”.
Este principio jurídico, no regulado expresamente en ninguna normativa pero de aplicación por los Tribunales Españoles establece lo que se considera una situación de fuerza mayor:
“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.” (articulo 1105 del Codigo Civil)
Este principio ha sido ampliamente utilizado por los Tribunales para devolver la reciprocidad de los contratos afectados por el estado de alarma durante la crisis sanitaria.
En concreto nuestro Tribunal Supremo lo establece en SSTS 15 de octubre de 2014, SSTS 30 de junio de 2014, 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019.
Este principio obliga a un reajuste de las obligaciones y derechos de cada una de las partes del contrato, repartiendo el perjuicio entre ambas partes.
Esta doctrina jurídica no tiene por finalidad acabar con la relación contractual entre las partes, si no adaptar el contrato a la nueva situación.
Pero para que pueda aplicar la Rebus sic stantibus es necesario que se cumplan una serie de requisitos, ya que el principio general en derecho es que lo establecido en contrato es fijo y no es posible su alteración salvo acuerdo entre las partes (de sensu contrario, se produciría una gran inseguridad jurídica)
4º Condiciones para reajustar el contrato de obra
Las condiciones para poder reajustar estos contratos de obras son:
- El contrato no establece que el riesgo ante una situación de fuerza mayor sea asumido por una de las partes.
- La imposibilidad del cumplimiento de la obligación (no cumplir plazos, no poder asumir el coste de los materiales,…) se debe a un hecho totalmente imprevisible (situación internacional) en el momento de celebración del contrato.
- Ha existido buena fe contractual (ninguna de las partes tiene intencionalidad de evadir las obligaciones del contrato)
- Tiene que existir una causalidad directa entre la situación de fuerza mayor y el incumplimiento. (relación entre la subida del precio de los materiales y el retraso en la distribución de los materiales, con la imposibilidad de cumplir plazos y la subida de los costes de la obra)
- Los efectos de esta exoneración de responsabilidad tienen que ser proporcionales a la situación (se tiene que reajustar las condiciones de cada una de las partes al contexto real del contrato)
Si necesitas una revisión de un contrato de obra y ver las posibilidades ante la situación actual, ponte en contacto con nosotros.
