El Plan RESIDE 2025 de Madrid es una modificación del Plan General urbano diseñada para proteger el uso residencial en la ciudad. Fue aprobada definitivamente el 27 de agosto de 2025 y entró en vigor con su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 4 de septiembre de 2025.
Este nuevo plan sustituye al anterior Plan Especial de Hospedaje de 2019 y blinda la vivienda habitual frente a la expansión de pisos turísticos, ordenando la oferta de alojamiento turístico para mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes.
A continuación, te explicamos en un lenguaje claro cómo regula el Plan RESIDE las viviendas de uso turístico (VUT) en Madrid, qué sanciones prevé para las VUT ilegales y qué opciones tienes si te ves afectado por estas medidas.
1) Adiós a los pisos turísticos dispersos en el Centro Histórico
En el Centro Histórico de Madrid (área APE 00.01, delimitada por el interior de la M-30 aproximadamente), el Plan RESIDE establece reglas muy estrictas para las viviendas turísticas.
- Prohibición de VUT en edificios residenciales:
Ya no se concederán licencias para pisos turísticos “dispersos” dentro de edificios de uso residencial en todo el centro histórico, ni siquiera en planta baja.
Esto significa que, si eres propietario o inversor con un apartamento turístico en una comunidad de vecinos del centro, no podrás obtener la licencia de vivienda turística municipal para seguir operando en esa ubicación.
El objetivo es evitar la mezcla de turistas y residentes en un mismo inmueble y preservar la calidad de vida de los vecinos.
- Excepción: edificios no residenciales o catalogados:
Solo se permitirán viviendas turísticas en el centro si el edificio completo está destinado a uso turístico.En concreto, en edificios que no tengan uso residencial principal (por ejemplo, un edificio de oficinas vacío), sí se podrán implantar VUT sin estas limitaciones de dispersión.
Además, hay un supuesto especial pensado para rescatar edificios históricos: si un edificio residencial catalogado (protegido) se encuentra en una calle no comercial (no terciarizada), se podrá cambiar su uso por completo a turístico (convertirlo en un “apartamento turístico exclusivo”) por un máximo de 15 años, siempre que se emprenda la rehabilitación integral del inmueble.
Esta licencia temporal por 15 años está ligada a la restauración del edificio y, cumplido ese plazo, el edificio deberá revertir a uso residencial normal.
En otras palabras, el Plan RESIDE da una oportunidad limitada en el tiempo para explotar turísticamente ciertos edificios protegidos que se rehabiliten, pero impide que esa transformación sea permanente.
El perímetro exacto del Centro Histórico afectado y las calles consideradas “ejes terciarios” (comerciales) están definidas oficialmente por el Ayuntamiento.
Si tienes una propiedad en el centro, conviene verificar caso por caso si tu finca está dentro de la zona restringida o en una calle terciaria.
Una due diligence urbanística previa puede ayudarte a confirmar la situación de tu inmueble y las posibilidades reales de obtener una licencia turística.
2) Fuera del centro: condiciones para pisos turísticos en barrios residenciales
En el resto de la ciudad de Madrid (fuera del centro histórico), el Plan RESIDE sigue permitiendo las VUT, pero endurece las condiciones para su implantación cuando comparten edificio con viviendas habituales.
Las claves a tener en cuenta si eres propietario, promotor o inquilino fuera de la almendra central son:
- Acceso independiente desde la calle:
Cualquier vivienda de uso turístico que esté en un edificio mixto (conviviendo con viviendas residenciales) deberá tener entrada independiente desde la vía pública.
Esto implica, por ejemplo, que no podrá usar el mismo portal, ascensor o escalera comunitaria que los vecinos residentes.
En la práctica, solo serían viables aquellas VUT ubicadas en plantas bajas o primeras plantas que puedan habilitar un acceso separado (o que ya lo tengan, como antiguas viviendas de portero, locales con puerta propia, etc.).
- Solo en plantas bajas o primeras:
Además, las VUT fuera del centro solo podrán situarse en planta baja, en entreplanta semisótano (planta inferior a baja) o en la primera planta del edificio.
Por normativa urbanística, en Madrid muchas ordenanzas zonales ya limitaban la posibilidad de vivienda en pisos inferiores; ahora el Plan RESIDE agrega esta restricción específica para las VUT.
En resumen, no sería autorizable convertir en VUT un piso en una segunda planta o superiores de un edificio residencial común, salvo que todo el edificio se dedique al uso turístico.
- Edificios completos:
Por supuesto, sigue siendo posible dedicar un edificio completo fuera del centro a apartamentos turísticos, cumpliendo la normativa aplicable (por ejemplo, convertir un edificio entero en alquiler vacacional).
En estos casos, al no haber vecinos residenciales, no aplican las limitaciones de planta mencionadas.
Aun así, el inversor deberá gestionar la licencia de vivienda turística para el edificio completo, asegurándose de cumplir con los requisitos técnicos y normativos para este tipo de licencia de hospedaje.
3) Protección del comercio local: locales comerciales y “ejes terciarios”
Una novedad importante del Plan RESIDE, pensada para proteger el comercio de barrio, es la prohibición de transformar locales comerciales en viviendas turísticas en ciertas zonas:
1. En el Centro Histórico:
Ya no se permite convertir un local comercial en una vivienda para uso turístico. Esto refuerza la idea de mantener los bajos comerciales del centro destinados a tiendas, hostelería u otros usos que den servicio a los vecinos, evitando que sean absorbidos por el mercado de alquiler turístico.
2. En las principales vías comerciales fuera del centro:
El plan identifica una serie de “vías terciarias” o ejes comerciales principales en barrios periféricos donde tampoco se podrá transformar un local en vivienda turística ni siquiera en vivienda residencial.
Es decir, en estas calles de alto valor comercial, se quiere evitar perder locales tanto por la vía del alquiler turístico como por su conversión a viviendas tradicionales. Algunas de las calles incluidas en esta restricción son, por ejemplo, tramos de Bravo Murillo, López de Hoyos, Alcalá, Marcelo Usera, Paseo de Extremadura, entre otras muchas.
Si eres propietario o inversor y estás considerando comprar o convertir un local en uno de estos ejes, debes saber que el Plan RESIDE no te permitirá cambiar su uso a vivienda (ni para alquilarla turísticamente ni como domicilio normal).
Por ello, resulta clave realizar una debida diligencia previa y consultar el listado oficial de calles afectadas antes de planificar una inversión de este tipo.
En definitiva, estas medidas buscan que el comercio de proximidad no siga retrocediendo. Entre 2015 y 2024, más de 3.300 locales comerciales en Madrid se transformaron en viviendas o pisos turísticos debido a la rentabilidad de estos usos.
Con el Plan RESIDE, el Ayuntamiento “blinda” esos locales estratégicos para que sigan siendo negocios de cara al público, beneficiando a la vida de barrio.
4) Sanciones y cierre: qué pasa si opero una VUT sin licencia
El Plan RESIDE no solo norma por dónde pueden ir los pisos turísticos, sino que acompaña estas medidas con un régimen sancionador más estricto para los que operen fuera de la ley. Si actualmente gestionas o alquilas un piso turístico, debes saber que el Ayuntamiento de Madrid ha endurecido el control y las multas por VUT ilegal:
- Orden de cese inmediata:
Ante la detección de una vivienda turística funcionando sin la licencia municipal de hospedaje correspondiente, las autoridades emitirán una orden de cese de la actividad. Es decir, te requerirán formalmente que dejes de ofertar y alquilar ese alojamiento de corta estancia.
- Multas escalonadas muy elevadas:
Si ignoras la orden de cese y continúas operando la VUT de forma ilegal, el Ayuntamiento impondrá sanciones económicas de forma escalonada y acumulativa.
La primera multa será de 30.001 €; si persistes en la actividad irregular, la segunda ascenderá a 60.001 €; y una tercera reincidencia conllevaría 100.001 € de multa.
Estas sanciones pueden acumularse sucesivamente (30k + 60k + 100k, etc.) si el piso turístico sigue en funcionamiento al margen de la norma.
Como se ve, las cifras han aumentado drásticamente respecto a las antiguas multas coercitivas de apenas 1.000–3.000 €, mostrando la determinación municipal de erradicar las VUT ilegales.
- Refuerzo de inspecciones:
Paralelamente, el Ayuntamiento ha incrementado la plantilla de inspectores dedicados a detectar pisos turísticos clandestinos, de modo que la probabilidad de ser descubierto operando sin licencia es cada vez mayor.
Esto, unido a las multas fuertes, busca disuadir a los propietarios de saltarse la norma. En 2024 ya se comenzaron a imponer sanciones de 30.001 € y 60.001 € a varias VUT no autorizadas en Madrid, sentando precedentes.
En vista de este panorama, nuestra recomendación es regularizar la situación de cualquier alquiler turístico que gestiones o, si no es posible obtener la licencia bajo el Plan RESIDE, considerar alternativas legales (por ejemplo, alquileres de media estancia por temporadas a empresas, alquiler de habitación, o volver al alquiler tradicional).
Cada caso requiere estudio: en Quikprokuo contamos con abogados expertos en licencias de vivienda turística que pueden asesorarte sobre cómo proceder y evitar sanciones. ¡Consúltanos para proteger tu inversión!
5) ¿Se puede recurrir el Plan RESIDE? (Impugnaciones y plazos)
Muchos propietarios e incluso plataformas de alquiler vacacional se preguntan si es posible impugnar legalmente esta nueva regulación.
Al ser el Plan RESIDE una norma urbanística aprobada por la Comunidad de Madrid, cabe la vía del recurso contencioso-administrativo para quienes deseen cuestionarlo ante los tribunales.
En concreto, existe un plazo de 2 meses desde el día siguiente a la publicación oficial para interponer un recurso ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Esto significa que, tras el 4 de septiembre de 2025, los afectados tendrán hasta inicios de noviembre de 2025 aproximadamente para presentar demandas contencioso-administrativas impugnando el plan.
Impugnar un plan urbanístico no es sencillo: requiere alegar fundamentos jurídicos sólidos (vicios en el procedimiento de aprobación, posible contradicción con normas superiores, etc.) y asumir un proceso judicial complejo. Sin embargo, para algunos actores del sector podría ser una opción a valorar, especialmente si estiman que el Plan RESIDE les causa perjuicios desproporcionados.
Si te planteas recurrir el Plan RESIDE o alguna denegación de licencia derivada del mismo, en Quikprokuo podemos ayudarte a evaluar la viabilidad de la impugnación y, en su caso, representar tus intereses ante la Justicia. Nuestro equipo de especialistas en contencioso urbanístico está a tu disposición para estudiar tu caso concreto.
6) Conclusiones: un nuevo escenario para el alquiler turístico en Madrid
El Plan RESIDE 2025 marca un antes y después para los pisos turísticos en Madrid.
En resumen, desaparecen las VUT dispersas en edificios residenciales del centro, trasladando la oferta turística hacia edificios completos y zonas específicas fuera de los barrios residenciales tradicionales.
A cambio, se espera recuperar vivienda para alquiler de larga duración en el centro y frenar la expulsión de vecinos. Paralelamente, el Ayuntamiento ofrece nuevas oportunidades inmobiliarias (como veremos en nuestro siguiente artículo) para reconvertir ciertos inmuebles en viviendas, fomentando así un crecimiento urbano más equilibrado.
Para propietarios, inversores y promotores, el desafío ahora es adaptarse a estas reglas.
Si tu estrategia era el alquiler vacacional en Madrid, tendrás que replantearla conforme al Plan RESIDE: quizá focalizarte en edificios completos fuera del centro, explorar licencias temporales en edificios catalogados, o girar hacia alquileres convencionales.
Los inquilinos de Madrid posiblemente verán una mejora en la oferta de pisos de renta tradicional en las zonas céntricas a medio plazo, al liberarse viviendas antes dedicadas al turismo.
En cualquier caso, navegar por esta nueva normativa requiere conocimiento y planificación. Quikprokuo te ofrece asistencia integral para enfrentar este escenario: due diligence urbanística para analizar tu inmueble, gestión de licencias de hospedaje, procedimientos de cambio de uso o incluso recursos contencioso-administrativos si fuera necesario.
Contáctanos y te ayudaremos a encontrar la mejor solución legal para cumplir con el Plan RESIDE sin perder rentabilidad en tu inversión inmobiliaria.
