Autor: María Gracia Moreno Vegas
REAL DECRETO-LEY 11/2022 DE 25 DE JUNIO Y SUS LIMITACIONES A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
En el recientemente aprobado Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, se han tomado decisiones cruciales que afectan el cauce del mercado inmobiliario y de su regulación:
-Limitar las actualizaciones de la renta de alquileres de vivienda
-Suspender los juicios de desahucios para arrendatarios y okupas
-Limitar la compensación que puede solicitar el arrendador o propietario
Según la Exposición de Motivos de esta ley, el Gobierno impulsó un Plan Nacional con la finalidad de afrontar las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que comprendía medidas tanto normativas como no normativas. Estas se vieron plasmadas en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (en lo sucesivo, el “RDL 6/2022”).
Sin embargo, los insatisfactorios resultados del mencionado Real Decreto-ley 6/2022 generaron la necesidad de legislar de nuevo sobre el asunto, de manera urgente, fundamentando esta actuación en que la situación económica internacional ha seguido deteriorándose y la revisión a la baja de las previsiones de crecimiento económico por parte de los principales organismos internacionales.
Entre las necesidades que este Real Decreto-ley 11/2022 intenta cubrir, tenemos siete claves esenciales de su plan de actuación:
- En el ámbito de transporte y movilidad: Capacidad de acceso en los nudos de transición justa y concurso de acceso a la red.
- En el ámbito energético:
– Modificación de la base imponible del impuesto sobre el valor de la producción de la energía eléctrica
-Prórroga de las rebajas en los precios energéticos
–Congelación del precio de la bombona de butano
–Bonificación del carburante
-Ayudas directas a la industria de gas intensiva
-Prórroga del procedimiento de minoración del precio para tecnologías no emisoras (RDL 17/2021)
-Modificación de la base imponible del impuesto sobre el valor de la producción de la energía eléctrica
- Y, en el ámbito inmobiliario y urbanístico:
-Medidas sobre la tramitación ambiental y zonificación de proyectos.
–Limitación extraordinaria, hasta el 31 de diciembre de 2022, de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
-Ampliación hasta el 31 de diciembre de 2022 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos. La prórroga se instrumentaliza a través de la modificación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
-Adaptación de la regulación de la compensación que puede solicitar el arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre.
MEDIDAS SOBRE LA TRAMITACIÓN AMBIENTAL Y LA ZONIFICACIÓN DE PROYECTOS
Se modifica el artículo 6 del RDL 06/2022 de 29 de marzo, mediante el art. 1.1 del RDL 11/2022 de 25 de junio en relación con las medidas de agilización de los procedimientos relativos a proyectos de energías renovables.
Se establece que los nuevos proyectos renovables deberán ubicarse en zonas de sensibilidad baja, y no moderada, según la “Zonificación ambiental para la implantación de energías renovables”, herramienta elaborada por el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.
Ante este cambio regulatorio, se prevé en la Disposición Transitoria Única, que en lo referente a la tramitación comenzada conforme al RDL 6/2022, para proyectos ubicados en zonas de sensibilidad moderada, se procederá a su continuación sin que se vean afectados por la nueva regulación.
Además, con el fin de reforzar la participación pública en el procedimiento de emisión de informes de afección ambiental se añade la obligatoriedad del órgano ambiental de publicar el anuncio en el BOE.
También se incorpora la posibilidad de que en los trámites de información pública se puedan realizar las observaciones de carácter ambiental que procedan.
LIMITACIÓN EXTRAORDINARIA DE LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HASTA EL 31 DE DICIEMBRE
Modificando el art. 46 del anterior Real Decreto-ley 06/2022, el art. 1.13 del real decreto-ley que tratamos establece que “la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta”.
Las condiciones para dicha negociación serán:
- En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor:
-El incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización.
-Se tomará como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
-En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Según esta disposición, se considerará como gran tenedor “a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
- En el caso de el arrendador no sea un gran tenedor:
-El incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes.
-En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización.
-Se tomará como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIOS Y LANZAMIENTOS, Y ADAPTACIÓN DE LA REGULACIÓN SOBRE LA COMPENSACIÓN EXIGIBLE POR EL ARRENDADOR O PROPIETARIO:
El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo se modifica por el Real Decreto-ley 11/2022 con fecha de 25 de junio, en su artículo 29.
Mediante esta modificación, se dispone que:
-Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2022, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
-Esto podrá suceder sin perjuicio de que se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
-Si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
Para que opere la suspensión a que se refiere el real decreto-ley, la persona arrendataria deberá:
–Acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del mencionado real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.
-El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5.1 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.
Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.
Tras esto, el Juez:
-Dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador.
-Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento.
-El auto que fije la suspensión señalará expresamente que el 31 de diciembre de 2022 se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso
Antes de la finalización del plazo máximo de suspensión:
-Las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna.
-Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
Asimismo, a los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.
En ningún caso procederá la suspensión a que se refiere este real decreto-ley si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:
a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.
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