¿Qué sucede con los contratos de arrendamiento durante el estado de alarma?
¿Cuáles son las posibilidades que se tienen, si se ha arrendado un local comercial y no puede abrirse al público en base a las medidas acordadas por el estado de alarma?
¿Cómo afecta la crisis actual a los contratos suscritos y a las obligaciones de las partes?
La crisis sanitaria que estamos sufriendo como consecuencia de la epidemia por COVID-19, esta afectando a todos los aspectos de nuestra vida, incluidas las relaciones jurídicas y contratos.
La aprobación por el gobierno del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, ha establecido una serie de medidas de contención de la epidemia, entre otras, la suspensión de la apertura al público de los de los locales y establecimientos minoristas, y se limita la circulación de las personas.
Jurídicamente, el estado de alarma es un supuesto de fuerza mayor, un acontecimiento extraordinario que se desata desde el exterior, imprevisible, y que no hubiera sido posible evitar aún aplicando la mayor diligencia.
Nuestro Código Civil regula las consecuencias de la fuerza mayor en su artículo 1105: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
Esto significa que no se podrá exigir responsabilidad cuando ha sido imposible realizar la obligación establecida en un contrato, siempre y cuando fuera totalmente imprevisible en el momento de celebración del contrato y haya habido buena fe contractual según lo determinado en los artículos 7 y 1258 del Código Civil.
La voluntad del legislador es que se mantenga la relación contractual, y que, pese a circunstancias imprevisibles para las partes, se requilibren las obligaciones entre ambas.
Hay que tener en cuenta que hay que ser muy restrictivos en la interpretación de este artículo y solamente se podrá eximir la responsabilidad por daños del articulo 1105 del Código Civil, si:
- El contrato no establece que el riesgo ante una situación de fuerza mayor sea asumido por una de las partes.
- La imposibilidad del cumplimiento de la obligación se debe a un hecho totalmente imprevisible en el momento de celebración del contrato.
- Ha existido buena fe contractual.
- Tiene que existir una causalidad directa entre la situación de fuerza mayor y el incumplimiento.
- Los efectos de esta exoneración de responsabilidad tienen que ser proporcionales a la situación.
Ante esta situación siempre hay que intentar en la medida de lo posible evitar la litigiosidad y establecer negociaciones entre las partes y modular las obligaciones del contrato que se hayan visto afectadas por la situación de fuerza mayor, por ejemplo, establecer aplazamientos para el cumplimiento de las obligaciones, sin que esto suponga extinción del contrato ni indemnizaciones por daños y perjuicios.
¿Y qué sucede si se ha arrendado un local comercial y no se puede abrir al público?
En este supuesto lo mas recomendable es que exista una negociación entre arrendador y arrendatario y se establezcan nuevas condiciones con la finalidad de paliar en la medida de lo posible el impacto económico del estado de alarma.
Se pueden establecer calendarios de pago, modificaciones de renta, porcentajes sobre ventas, entre otras. Todas estas medidas encaminadas siempre al mantenimiento de la relación contractual.
