Las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de viviendas en construcción son aquellas disposiciones contractuales que generan un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor, a favor del vendedor o constructor. Estas cláusulas suelen aprovecharse de la posición de poder de la constructora frente al comprador, quien generalmente tiene poca o ninguna capacidad de negociación. Este tipo de contratos son frecuentemente estándar o de adhesión, es decir, redactados unilateralmente por la parte más fuerte (el vendedor) sin permitir al comprador negociar sus términos.
A continuación, se analizan las características principales de estas cláusulas abusivas y las implicaciones legales que tienen en el ámbito de la compraventa de viviendas en construcción.
1. Definición y marco legal
Las cláusulas abusivas en contratos de compraventa de viviendas en construcción están reguladas principalmente por la legislación de defensa del consumidor en muchos países. Por ejemplo, en el caso de España, el Real Decreto Legislativo 1/2007, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios prohíbe expresamente el uso de cláusulas que resulten abusivas en contratos con consumidores.
Este tipo de cláusulas se definen como aquellas que, no negociadas individualmente, causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en detrimento del comprador, el cual generalmente es considerado la parte más débil en la relación contractual.
2. Principales cláusulas abusivas en la compraventa de vivienda en construcción
Algunas de las cláusulas más comunes que se consideran abusivas en este tipo de contratos incluyen:
a) Cláusulas que exoneran de responsabilidad al promotor
Estas cláusulas intentan eximir al constructor o promotor de cualquier responsabilidad en caso de incumplimiento o defectos en la construcción. Este tipo de disposiciones son contrarias a la ley, ya que el promotor debe responder por los vicios ocultos y defectos en la construcción durante los plazos establecidos legalmente.
Por ejemplo, la cláusula por la que el promotor se exime de responsabilidad por los defectos de la vivienda causados por otros agentes de la edificación y que según la Ley de Ordenación de la Edificación le obliga a responder
b) Cláusulas de renuncia a derechos del consumidor
En algunos contratos, se obliga al comprador a renunciar a derechos reconocidos por la ley, como la posibilidad de reclamar por vicios o defectos en la obra, o incluso a renunciar a derechos de resolución del contrato en caso de incumplimiento grave por parte del vendedor.
Por ejemplo las cláusulas que exigen que se declare la conformidad del comprador sobre hechos insuficientes para detectar los defectos de la vivienda, aunque estos sean ocultos.
c) Cláusulas que imponen penalizaciones desproporcionadas al comprador
Otro ejemplo es la imposición de penalizaciones excesivas para el comprador en caso de incumplimiento. Por ejemplo, si el comprador se demora en algún pago, se le puede exigir una indemnización o penalización desmesurada, mientras que si el promotor o constructor se retrasa en la entrega de la vivienda, las penalizaciones son nulas o mínimas.
En este supuesto, se considera abusivo dejar indeterminado la fecha de entrega de la vivienda, o que el plazo de entrega sea excesivamente largo o que este plazo este condicionado a un hecho que solo depende del vendedor/promotor.
d) Modificación unilateral del contrato
Algunas cláusulas otorgan al vendedor o promotor la posibilidad de modificar unilateralmente el contrato sin justificación válida o sin informar al comprador con antelación. Esto es especialmente problemático cuando se trata de la descripción de la vivienda, los plazos de entrega o las características técnicas de la construcción.
Por ejemplo, las clausulas que permiten modificar el precio final de la vivienda, modificaciones en las condiciones y calidades o modificación de las obras plasmadas en los planos.
e) Entrega de vivienda sin licencia de ocupación
Un caso recurrente es que el contrato permita la entrega de la vivienda aunque no cuente con la licencia de primera ocupación o de habitabilidad. Estas licencias son esenciales para que el comprador pueda habitar legalmente la vivienda, y permitir la entrega sin ellas es claramente abusivo.
3. Consecuencias legales de las cláusulas abusivas
Las cláusulas abusivas en contratos de compraventa de vivienda en construcción son consideradas nulas de pleno derecho. Esto implica que se tienen por no puestas y no pueden ser exigibles por la parte que las incluyó en el contrato. Sin embargo, la nulidad de una cláusula no implica la nulidad total del contrato, que sigue siendo válido en sus otros términos, salvo que el contrato no pudiera subsistir sin la cláusula abusiva.
Los compradores pueden solicitar la declaración de nulidad de estas cláusulas ante los tribunales. En caso de que se declare la abusividad, los tribunales suelen restablecer el equilibrio entre las partes eliminando la cláusula en cuestión y aplicando la normativa legal correspondiente. Adicionalmente, el comprador puede reclamar compensaciones por daños y perjuicios si ha sufrido alguna pérdida económica derivada de la aplicación de una cláusula abusiva.
4. Recomendaciones para evitar cláusulas abusivas
Para evitar verse afectado por cláusulas abusivas, es fundamental que los compradores de vivienda en construcción sigan algunos pasos clave:
- – Leer detenidamente el contrato: Aunque sea un contrato de adhesión, es importante revisarlo en detalle y asesorarse con un abogado especializado si se detectan términos confusos o potencialmente abusivos.
- – Solicitar modificaciones: Aunque es complicado, siempre se puede intentar negociar ciertas cláusulas o al menos solicitar aclaraciones.
- – Verificar la solvencia y reputación del promotor: Contratar con promotores de confianza reduce el riesgo de que incluyan cláusulas abusivas.
- – Denunciar: Si se sospecha de una cláusula abusiva, es recomendable acudir a una asociación de consumidores o a un abogado para evaluar la situación y, si procede, presentar una reclamación.
Conclusión
Las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de viviendas en construcción representan una amenaza para los derechos de los compradores, especialmente en un mercado donde las promotoras suelen tener una posición de ventaja.
Los consumidores deben ser conscientes de la importancia de revisar cuidadosamente los contratos y, en caso de detectar alguna cláusula abusiva, hacer valer sus derechos a través de las vías legales correspondientes.
La legislación vigente busca proteger a los consumidores, y las cláusulas que vulneran dicha protección pueden ser declaradas nulas, garantizando así un trato más justo para el comprador.
Si necesitas ayuda con un contrato de compraventa de vivienda en construcción y quieres asegurarte de que no existen cláusulas abusivas que afecten tus derechos, ponte en contacto con nosotros.
