LA CONEXIÓN DE LOS DOS PROCEDIMIENTOS, RECLAMACIÓN DE RENTAS Y DESAHUCIO, Y SU IMPORTANCIA
Situando el artículo en el contexto del Derecho Inmobiliario, estos dos procedimientos corresponden a situaciones distintas en la interrelación del propietario con su entorno, pero están íntimamente relacionados.
En primer lugar, la reclamación de rentas de alquiler es una herramienta esencial para evitar que el inquilino de un bien inmueble normalice la situación de impago de las rentas sin ninguna consecuencia. El perjuicio para el propietario es doble: en primer lugar, no percibir una cantidad que le corresponde por lo dispuesto en el contrato, con las consecuencias a nivel financiero que esto puede tener. En segundo lugar, que el inquilino, por regla general, sigue habitando en el inmueble a pesar de no pagar, bloqueando la entrada de otros potenciales inquilinos.
Respecto al lanzamiento, es un procedimiento de ejecución forzosa de la orden de desahucio, es la última ratio, utilizada cuando el inquilino que no tiene derecho a permanecer en la vivienda se resiste a abandonarla. No se puede recurrir a este método salvo por procedimiento y motivos tasados por ley. Es también crucial a la hora de la defensa de los intereses de los propietarios, tanto de empresas que dedican su actividad al arrendamiento de inmuebles y pueden ver disminuir sus ingresos exponencialmente, como para los pequeños propietarios que, en numerosas ocasiones, reciben como un sueldo la cantidad estipulada de pago del alquiler.
Estos dos procedimientos se conectan entre ellos. El impago de las rentas de alquiler lleva en numerosas ocasiones aparejada la necesidad de iniciar un procedimiento de desahucio con lanzamiento (que se puede tramitar conjuntamente al de reclamación de rentas de alquiler). Son las dos opciones para el acreedor, que se pueden ejercitar de forma conjunta.
Se dividirá el artículo en los pasos a seguir desde el inicio de impago de las rentas hasta la consecución del abandono del inmueble por parte del deudor, existiendo dos vías principales para conseguir los objetivos marcados por la parte actora.
EL PROCESO EJECUTIVO DE DESAHUCIO Y LA RECLAMACIÓN DE DEUDAS: LAS DOS FORMAS DE ENCAMINAR EL PROCESO
La primera opción del propietario, que suele escoger cuando confía en que el deudor no se negará al abandono del inmueble, es optar en primer lugar por el procedimiento de juicio verbal de reclamación de rentas debidas, sin solicitar el ulterior desahucio conjuntamente con este requerimiento. Tras la reclamación de pago de las rentas debidas vía juicio verbal, y con una sentencia firme que obligue al pago de las cantidades fijadas al arrendatario, no siempre hay que acudir al procedimiento ejecutivo de desahucio.
Sin embargo, cuando se extraiga como conclusión derivada del comportamiento del deudor que va a haber dificultades para recuperar la posesión del inmueble, se podrá ejercitar la acción conjunta de desahucio y reclamación de rentas debidas. Es lo más útil a efectos de temporalidad, evitando terminar un proceso e iniciar otro y dilatando los trámites más de lo necesario.
El artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil faculta a la parte actora de interesar en el escrito de demanda de desahucio que se obligue al pago de las rentas cuya obligación de pago surja posteriormente a la presentación de la demanda.
Es importante al inicio del proceso, para la determinación de la cuantía (a efectos de condicionantes como la ulterior tasación de costas) tener en cuenta las reglas especiales de determinación de la cuantía del art.252 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En caso de ejercitar la reclamación conjunta, se tomará entre las acciones de reclamación de rentas y desahucio la que se cuantifique en el valor superior.
La excepción que interesa a la prohibición de la acumulación objetiva de acciones en juicio verbal se encuentra en el art. 437.3 bis 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por tanto, el acreedor podrá iniciar la reclamación conjunta del pago de las deudas debidas y el abandono del bien inmueble, con la consiguiente recuperación de la posesión de este.
A la hora de redactar la demanda de desahucio, es indispensable fijar las condiciones que puedan permitir la enervación del desahucio. En caso contrario, la demanda será inadmitida, por lo expuesto en el art. 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se seguirá el procedimiento de juicio verbal desarrollado anteriormente para la demanda conjunta de desahucio y pago de las rentas debidas, pero hay una especialidad principal:
El art.440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remarca que, en los 10 días siguientes a la admisión y traslado de la demanda al deudor, se brindarán 3 opciones posibles: que desaloje el inmueble (aún se deberían pagar las rentas debidas) que pague la totalidad de la deuda para buscar la enervación del embargo, o que se oponga a lo expuesto por la parte actora.
RECLAMACIÓN JUDICIAL DE RENTAS POR JUICIO VERBAL
En este supuesto, es importante señalar que la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 250.1.1º; determina que se decidirán por juicio verbal exclusivamente, con independencia de la cuantía, entre otras, las reclamaciones de cantidades por impago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario (junto a otras como la reclamación de la posesión tras la expiración del plazo convenido). Por tanto, para iniciar una reclamación de pago de rentas debidas, se deberá acudir a este proceso marcado por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La postulación, en este caso, es obligatoria, tras la reforma del artículo 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La única excepción que establece este artículo (juicios por razón de la cuantía y que esta sea menor de 2000 euros) no opera en este caso, ya que es un procedimiento fijado por razón de la materia. Por tanto, el arrendador que reclama las rentas debidas deberá ostentar representación para poder iniciar el proceso.
Los artículos 85 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil marcan que los Juzgados de Primera Instancia serán los competentes. El artículo 52.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil fija la competencia en función del lugar donde se encuentre la finca.
También especifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el artículo 250.1.1º y el 250.1.2º que para ejercitar la acción de recuperación de posesión del inmueble, ya sea por impago, por expiración de plazo o por anterior cesión en precario, se guiarán por el procedimiento de juicio verbal. Son compatibles las dos acciones a todas vistas, por lo que se deberá acudir al proceso del juicio verbal, teniendo en cuenta las especialidades marcadas anteriormente.
Las fases del procedimiento de juicio verbal son las siguientes:
a) Admisión y traslado: Se presenta la demanda para que, tras admitirla el Letrado de Administración de Justicia por decreto, dé traslado a la otra parte para que conteste en 10 días.
b) Contestación a la demanda: El demandado presentará el escrito de contestación, donde alegará los hechos que considere pertinentes y se pronunciará acerca de su voluntad sobre la ulterior celebración de la vista.
c) Vista: No se celebrará necesariamente, ya que, en caso de que las partes no lo soliciten y el tribunal competente no lo considere necesario, se dictará sentencia sin más trámites. La vista se divide en tres estadios: alegaciones, pruebas y conclusiones. Es crucial conocer las condiciones estipuladas por la Ley de Enjuiciamiento Civil, tales como que, si no comparece el demandante, se le tendrá por desistido o que, si no comparece el demandado y se le ha citado como testigo, se podrán considerar admitidos los hechos expuestos en el interrogatorio.
d) Sentencia: El Tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes a la celebración de la vista (en caso de celebrarse).
EL LANZAMIENTO COMO FINALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
El lanzamiento es la parte del proceso en la que, habiendo finalizado el procedimiento iniciado con el fin de recuperar la posesión del inmueble (o bien que finalice la posesión o el uso de este por el inquilino moroso o a título gratuito) no se ha conseguido que el sujeto que ocupa el inmueble decida abandonarlo.
Es curioso el ‘’reenvío’’ que hay entre los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Más allá de esto, lo que queda claro es que hay dos procedimientos principales para solicitar el lanzamiento:
I- Solicitud en supuesto de hecho en el ámbito de la subasta: se acude al 661.2 Ley de Enjuiciamiento Civil y, previamente al anuncio de la subasta, se emitirá una petición al Tribunal para que declare que los ocupantes no tienen derecho legítimo a permanecer en el inmueble. En este caso, se celebrará una vista conforme a lo dispuesto en el 675.3 Ley de Enjuiciamiento Civil, para que los ocupantes puedan defenderse. Si se estima la petición del afectado, se procederá inmediatamente al desahucio.
II- Solicitud en el resto de los casos: cuando no se ha procedido previamente a la petición que deriva en el lanzamiento que marca el artículo 661.2 Ley de Enjuiciamiento Civil, el art.675 Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al propietario a solicitar dentro del plazo de 1 año desde la adquisición del inmueble la declaración de que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble. Se concede igualmente audiencia a los ocupantes para que defiendan sus posibles derechos de ocupación del inmueble.
El artículo 705 de la Ley de Enjuiciamiento Civil refuerza la idea de la obligación de hacer contenida en el título ejecutivo; en este caso, la obligación de desalojar el inmueble en los plazos establecidos. Si no, se procede al llamado lanzamiento.
Por tanto, se requiere una solicitud al tribunal competente para que se efectúe el lanzamiento, que no lo realizará de forma directa, sino en el seno de un procedimiento ejecutivo de desahucio.
Es crucial considerar que, con la situación de pandemia que ha sufrido tanto España como el resto del mundo, se ha decidido paralizar en numerosos estados los desahucios y, por ende, los lanzamientos. Este es el llamado ‘’escudo social’’ donde, por la situación que viven numerosas familias que ha imposibilitado el pago de las rentas, se suspenden este tipo de ejecuciones para minimizar los daños en el seno de estas familias. ¿Qué significa esto? Que, tras la finalización de la prórroga de estas medidas concretas (febrero 2022) hay un tapón de procedimientos que deberán gestionarse con la mayor eficiencia posible.
Si necesitas ayuda con este procedimiento, contacta con nosotros.
