La Hipoteca Inversa, es por ahora, una figura residual, se han firmado en los últimos 15 años desde su ley reguladora del año 2007, aproximadamente 2000 hipotecas inversas, al contrario de lo que ocurre en países como Inglaterra donde es una práctica habitual, en España aún existen reticencias culturales a la misma.
La hipoteca Inversa supone una financiación extra para muchas personas mayores, que lo utilizan como complemento a su pensión, mediante la hipoteca de su vivienda habitual, en donde pueden seguir viviendo hasta su fallecimiento.
¿QUE ES LA HIPOTECA INVERSA?
Una hipoteca inversa es un producto financiero por el que el prestatario va recibiendo una renta mensual vitalicia, en función de la esperanza de vida, por parte de la entidad bancaria y a cambio esta entidad tiene como garantía la propiedad del inmueble.
Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora contratos de crédito inmobiliario LCCI. Queda fuera de esta regulación la hipoteca inversa, por lo que muchos de los deberes de transparencia no están incluidos en la regulación de la hipoteca inversa.
Se combina la figura de. la renta vitalicia en función de la esperanza de vida y la del préstamo hipotecario
CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA INVERSA
En la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, establece que la hipoteca inversa será un préstamo o crédito con las siguientes características:
1.-El importe concedido se garantiza con un inmueble (hipoteca)
2.- El importe concedido se recibe mediante cantidades periódicas o en una cantidad fija
3.- La deuda solo puede ser exigida por el acreedor y tras el fallecimiento del prestatario.
4.- La cuantía del importe concedido esta establecido por la tasación del valor del inmueble y la estimación de la esperanza de vida del deudor hipotecario.
5.- Si tras el plazo establecido en el contrato de préstamo, el prestatario no ha fallecido, el préstamo seguirá generando intereses
6.-Debe recaer sobre la vivienda habitual del prestatario (a diferencia de los préstamos hipotecarios que pueden recaer sobre cualquier inmueble
7.-La vivienda debe haber sido tasada y asegurada contra daños
8.-El prestatario debe tener una edad igual o superior a 65 años, o ser dependiente o tener una discapacidad igual o superior al 35%. En estos supuestos hay que tener en cuenta la posibilidad de que los patrimonios de personas dependientes o con discapacidad tengan una especial protección.
9.-Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no son consideradas como rendimientos en el IRPF
QUE SUCEDE TRAS LA MUERTE DEL PRESTATARIO
Al fallecimiento del prestatario serán los herederos los que deberán devolver la cantidad recibida en vida por el prestatario, y estos podrán decidir:
- Devolver el importe concedido por la entidad bancaria
- Entregar la propiedad del inmueble garantizado
1.- Si entregan a la entidad bancaria la propiedad del inmueble
Habrá que valorar el inmueble y ver si cubre el importe total del prestamos solicitado más sus intereses. Si es así, con la entrega del inmueble quedará cubierta la deuda, pero si no llega a la cuantía total de la deuda, habrá que abonar la cuantía restante.
La cuantía del importe de la hipoteca inversa suele ser, de media, un 20% del importe de tasación de la vivienda. A esta cantidad habrá que sumarle los intereses correspondientes
2.- Se devolverá el importe del préstamo concedido más los intereses generados hasta el fallecimiento del prestatario.
LOS DEBERES DE INFORMACION EN LA HIPOTECA INVERSA
En la hipoteca inversa, se utilizará la FIPER (Ficha Informativa Personalizada de una hipoteca), que es una ficha de información precontractual que informará a los futuros deudores de las condiciones del contrato que esta firmando.
Esta ficha será facilitada por las entidades bancarias y deberá ser personalizada.
Si esta FIPER es vinculante, deberá ir acompañada de una tasación del inmueble y la oferta tendrá un plazo de catorce días desde el día de su entrega.
DIFERENCIAS CON OTROS PRESTAMOS INMOBILIARIOS
1.- Se admiten las cláusulas techo y suelo (en el resto de préstamos hipotecarios están prohibidos)
2.- Solo puede ponerse como garantía la vivienda habitual (no otros inmuebles, como segundas residencias,…)
3.- El prestamista deberá pagar todos los gastos de la operación (esto está prohibido en el resto de los préstamos hipotecarios) En la práctica estos gastos, en las hipotecas inversas, suelen ser abonados por la parte interesada, pero dependerá de cada entidad financiera.
4.- Cabe la posibilidad de hacer novaciones en las condiciones de la hipoteca inversa, siempre y cuando el prestamista haya sido debidamente informado y haya firmado voluntariamente dichas modificaciones.
5.- Al ser una deuda que ira contra la masa hereditaria de los herederos del deudor, estos herederos serán los encargados de decidir al respecto, con el riesgo de que los mismos acepten la herencia a beneficio de inventario (aceptar la herencia descontando las deudas)
6.- No está establecido por ley que se tenga que realizar un acta de transparencia, por lo que el notario no tiene el deber de informar previamente sobre las repercusiones del préstamo que se va a firmar.
7.- Para la firma en notario es necesario que se haya realizado un asesoramiento previo independiente a la información facilitada por la entidad bancaria
8.- La TAE (La Tasa Anual Equivalente) es diferente en la hipoteca inversa y en el resto de préstamos inmobiliarios, según lo establecido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
En las hipotecas inversas es recomendable tener un buen asesoramiento para comprender las consecuencias e implicaciones de estos préstamos.
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