
La operación de inversión consistente en la compra de la nuda propiedad de un inmueble, correspondiendo el usufructo del inmueble a la persona que actualmente esta viviendo en el inmueble.
Es importante tener claro qué significa nuda propiedad y usufructo según hemos explicado anteriormente en la parte primera de este artículo.
A modo enunciativo, el derecho de propiedad, en nuestro ordenamiento, esta compuesto por la titularidad del bien (tener el bien a tu nombre, como legitimo propietario del mismo) y el derecho a usar y disfrutar del bien.
La persona que ostenta el titulo de propiedad se le denomina Nudo Propietario
La persona que tiene el derecho de usar y disfrutar el bien se denomina Usufructuario
Ventajas de la compra de nuda propiedad
Esta operación ofrece al comprador la posibilidad de adquirir el inmueble por un precio muy inferior al de mercado y el vendedor consigue la liquidez correspondiente a la cuantía del precio de la compraventa y la posibilidad de seguir viviendo en el inmueble.
Inconvenientes de la compra de nuda propiedad
El nudo propietario no podrá disponer del inmueble hasta que se extinga el usufructo.
¿Cómo se realiza esta operación?
Esta operación se constituye mediante un usufructo voluntario a través de una transmisión intervivos.
Articulo 468 del CC: “El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción”
La misma se tiene que realizar mediante
- Escritura púbica de compraventa ante notario
- Liquidación de impuestos correspondientes
- Inscripción en el registro de la propiedad correspondiente
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el derecho de uso y disfrute (usufructo) del inmueble?
El nudo propietario adquirirá la consolidación de ambos derechos (titularidad y uso y disfrute) cuando se extinga el usufructo.
El usufructo se extinguirá:
1.-Si es un usufructo vitalicio, cuando fallezca el usufructuario. Si hay pluralidad de usufructuarios, cuando fallezca el último de ellos
“El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere” Artículo 521 CC
Si el usufructuario es una persona jurídica, se extingue el usufructo por la extinción de la misma o, como máximo, a los treinta años.
“No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo” (Artículo 515 del Código Civil)
2.- Por la renuncia del Usufructuario
3.- Si es un usufructo temporal, por el transcurso del tiempo acordado.
4.- Prescripción por el no uso, 30 años en el supuesto de bienes inmuebles. (Artículo 513 del Código Civil)
5,. Por la coincidencia en la misma persona de la condición de nudo propietario y usufructuario.
Consideraciones de la compra de nuda propiedad
Para que la operación sea rentable habrá que estar al caso concreto y tener en cuenta el ahorro obtenido en el precio de adquisición del inmueble, las tendencias del mercado y el tiempo estimado de subsistencia del usufructo.
Si necesitas ayuda con este tipo de operaciones ponte en contacto con nosotros