Autor: María Gracia Moreno Vegas
El contrato de arrendamiento de obra, definido por el art. 1544 del Código Civil como el contrato de arrendamiento de servicios en el que “una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.
DISTINCIÓN FRENTE A OTROS TIPOS DE ARRENDAMIENTOS DE SERVICIOS
Este contrato se diferencia del contrato de servicios en que no se refiere a la actividad como tal, sino al resultado de dicha actividad. En cuanto a la naturaleza de la obra, el artículo 1588 del Código Civil hace una distinción: «En la ejecución de una obra puede pactarse por contrato que el que la ejecute aporte sólo su mano de obra o su diligencia, o que aporte también los materiales.»
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA
ELEMENTOS REALES:
Según el art. 1544 del Código Civil, son elementos reales del contrato de arrendamiento de obra el precio y la obra o resultado.
-El precio: según el mentado artículo, debe ser cierto y, salvo pacto contrario, consistir en una cantidad pecuniaria. Este precio, salvo pacto contrario, deberá abonarse con la entrega de la obra (art. 1599 del Código Civil)
En lo relativo a la certeza del precio, no será preciso que se concrete de antemano o en el momento de suscripción del contrato, ya que podrá ser determinado con posterioridad en base a la obra ejecutada. Esta determinación deberá basarse en tarifas oficiales o colegiales, por dictamen pericial, por el uso o costumbre, o por resolución judicial.
Existe la posibilidad de convenir que el contrato de arrendamiento de obra se ejecute “a tanto alzado” (en base a un presupuesto estimado), que podrá ser susceptible de ulteriores cambios, salvo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario (art. 1593 del Código Civil). De otro modo, podrá llegarse al acuerdo de que el precio se divida según las piezas o “por medida” de ejecución de la obra, cuando ésta se componga de partes separadas e independientes entre sí (art. 1592 del Código Civil).
-La obra o resultado del contrato de arrendamiento (ejecutada y concluida): será bien la creación (en este caso de una nueva construcción), o bien su reparación. Igualmente, podrá ser de índole material o intelectual, aunque no se dará de modo exclusivo de uno u otro tipo, por cuanto en el trabajo manual siempre intervendrá la inteligencia (como actividad humana) y en cuanto a la intelectual ésta tendrá una plasmación material (el libro, el cuadro, etc.).
ELEMENTOS SUBJETIVOS
–El contratista: se obliga a prestar el servicio o ejecutar la obra, denominado como “arrendador” por el art. 1546 del Código Civil.
-Dueño de la obra: también conocido como “comitente/arrendatario”, es quien percibe o se aprovecha de las obras realizadas según el art. 1546 del Código Civil. Asimismo, se compromete a pagar un justiprecio a cambio de la ejecución satisfactoria de dichas obras.
-Ejecutor de la obra: puede ser una sola persona o un grupo de personas (siendo el artífice o empresario), así como constar de concurrentes colaboradores técnicos (arquitecto, ingeniero, ingeniero técnico, aparejador, etc.)
-El subarrendatario: según el art. 1552 del Código Civil, queda también obligado frente al arrendador por el importe convenido en el subarriendo.
CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA:
1- OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Obligaciones del arrendador de obra o contratista:
–Realizar la obra de conformidad a lo pactado: se aplicará a esto las normas referidas a las obligaciones contenidas en el art. 1124 del Código Civil que versa:
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”
-Ajustarse al plazo pactado en el contrato (de manera explícita, tácita o presunta) y, en caso de no haberse pactado, se entenderá que debe ser realizada en un “tiempo razonable” o, en último caso, ser este plazo dictado por un Juez (Art. 1128 del Código Civil).
En caso de retraso, este podrá entenderse como un incumplimiento del contrato cuando este deba entenderse como esencial. En el caso de no entenderse como tal, las partes pactarán generalmente una cláusula penal que supondrá la bonificación de una cantidad dineraria en favor del arrendatario o la sustracción de esta del total por cada día de retraso computable, aunque tal cláusula no será de aplicación cuando hubo modificación de unidades de obra o unidades nuevas (por todas Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo 2002 y 13 de noviembre de 2003).
Sin embargo, al ser un contrato de obligación bilateral, el comitente o arrendatario de obra deberá haber cumplido con su parte del pacto, es decir, el pago del precio, como puede verse estipulado en la Sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 4 de abril de 2003.
Obligaciones del arrendatario de obra:
-Deber de cooperación: dado que en la mayoría de casos la obra no podría ser ejecutada sin la colaboración del comitente, derivándose de manera tácita esta obligación a partir de lo dispuesto por el art. 1258 del Código Civil, que versa:
“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”
-Deber de recepción de la obra: que se dará, normalmente, una vez que esté terminada la obra, según lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, en relación al 1157 Código Civil que versa:
“No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía.”
A partir de dicha recepción es que surgen las consecuencias de la obligación, es decir, el deber de pagar el justiprecio, la transmisión de riesgos, el comienzo de la prescripción de las acciones derivadas del contrato, etc.
-Deber de pago del precio: es su obligación principal y se llevará a cabo según lo pactado por las partes. Bien por ajuste o precio alzado, por administración a través de las certificaciones de obra, o bien por piezas o medidas.
Salvo pacto o costumbre contraria, según el art. 1599 del Código Civil, el pago se realizará una vez entregada la obra en su totalidad. La excepción que estipula el Código Civil al respecto es la del art. 1592, que prevé un pago proporcional en el caso de pacto de cobro por piezas o medidas.
Así mismo, el pago se realizará en el lugar de la entrega (salvo pacto contrario, art. 1171 del Código Civil) según el art. 1599 del Código Civil. En cualquier otro caso, el pago se efectuará en el domicilio del deudor, como establece el mismo art. 1171 del Código Civil. Tendrá el acreedor el derecho de retención de la cosa, si esta fuera de naturaleza mueble, hasta que se efectúe el cobro según el art. 1600 del Código Civil.
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2- GARANTÍAS Y DERECHOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA
Derechos del contratista:
En correspondencia con las obligaciones del dueño o comitente, el contratista tendrá derecho a que se efectúe el pago del justiprecio convenido a cambio de la ejecución de obra, en la forma, lugar y tiempo pactados (art. 1599 del Código Civil).
Garantías y perfección del contrato de arrendamiento de obra:
Al tratarse de un contrato de resultado y no de mera actividad, las obligaciones, tanto de contratista como de comitente, no acaban con la realización de los servicios de obra, por lo que en el Código Civil se contemplan los riesgos entre la perfección del contrato y su consumación, siendo un ejemplo de esto la pérdida o destrucción de la obra antes de su entrega, o antes de su recepción por el comitente.
Así, las garantías que protegen a ambas partes, así como la responsabilidad, varía en su regulación por el Código Civil según el contratista se hubiera obligado únicamente a arrendar su trabajo e industria, o que se hubiera obligado a suministrar también los materiales para ello.
Así mismo, se diferenciará si la pérdida o destrucción de la obra se haya producido por motivos que imputen la culpa a alguna de las partes o no. En el caso de haberse producido culpa, será de aplicación el art. 1124 del Código Civil, especialmente en su disposición:
“El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”
De no existir culpa, serán de aplicación de los arts. 1589 y 1590 del Código Civil :
“Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla”, así mismo, “el que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño.”
Ante esto sólo existen dos excepciones:
A) Cuando el propietario de la obra incurre en mora accipendi (en la aceptación de la misma): en tal caso, como se desprende de los autos anteriores, el propietario o el comitente está obligado a pagar el precio como si lo hubiera recibido en caso de pérdida o destrucción.
B) En el caso de un contrato de obra sin entrega de materiales: el precio se pagará aunque la pérdida o destrucción se deba a la mala calidad del material, siempre que el propietario (contratista) haya sido debidamente informado de esta circunstancia (artículo 1590 del Código Civil).
EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA
Según el art. 1594 del Código Civil el desistimiento unilateral ad nutum (por su sola voluntad) del dueño o comitente del arrendamiento de obra será posible mediante la indemnización al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera haber obtenido de ella, aún cuando la obra o construcción ya se haya comenzado a ejecutar.
En esta misma línea, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 octubre de. 1992, Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1992, y Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre 1996, entre otras) han sostenido la necesidad de indemnización al contratista, en el sentido en que no se puede negar el derecho a estos de percibir beneficios económicos emanantes del ejercicio de su actividad económica (beneficio industrial), que debe prevalecer en los casos de desistimiento unilateral del dueño.
Para el cálculo de dicho beneficio –utilidad– habrá de ceñirse a lo pactado, o al cálculo con arreglo a los márgenes o elementos que figuren en el contrato y, en su defecto, la determinación es una facultad que corresponde al juzgador de instancia como una cuestión de hecho.
Asimismo, en el caso de que se produjera el fallecimiento del contratista, cuando el contrato de obra se haya encargado a cierto profesional por razón de sus cualidades personales (carácter contractual “intuitu personae), el art. 1595 del Código Civil establece que se rescindirá el contrato por la muerte de dicha persona. El artículo añade:
“En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio.”
Finalmente, si la obra ha dado comienzo pero por motivos de imposibilidad (que no incumplimiento) no puede ser acabada y entregada, el comitente deberá entregar al contratista la misma cantidad que en el caso anterior, ya que el art. 1595 del Código Civil también dispone que “lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.”
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