Es una pregunta común entre nuestros clientes saber cuanto tiempo, según ley, puede permanecer el inquilino de renta antigua en su vivienda.
Para responder a esta pegunta, primero hay que aclara ciertos términos:
1.-Contratos de alquiler de renta antigua:
se considera que un contrato de alquiler de vivienda es un contrato de renta antigua cuando se firmó con anterioridad a la actual ley de arrendamientos urbanos de 1995 y el importe de su renta suele ser de un valor mínimo, casi simbólico, pagándose en algunos casos 25€ mensuales en inmuebles cuyas rentas de alquiler en precio de mercado rondan 2500€.
Estos contratos no tenían fecha de finalización por lo que eran contratos a perpetuidad y los inquilinos se podían quedar en la vivienda de por vida, así como los herederos de los mismos, convirtiéndose en una condena a perpetuidad para los dueños de estas viviendas.
2.- Disposición transitoria
Son las normas que se aprobaron en la nueva ley de arrendamientos urbanos de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que regularán los contratos de alquiler de vivienda que seguían vigentes en la fecha de entrada de la nueva ley de arrendamientos urbanos y cuáles iban a ser los plazos de los mismos.
3.-Subrogaciones
Se considera subrogación el paso de la condición de inquilino de un contrato de alquiler desde la persona que actualmente ostenta esa condición a otra persona
En fecha 25 de noviembre de 1994, se aprobó la actual ley de arrendamientos urbanos, la cual establecía un sistema de regulación de los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de esta ley, dividiendo estos contratos firmados con anterioridad a la misma en
1.- Los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistan al 1 de enero de 1995
Para regularizar el fin de estos contratos, la ley de 1995, determinó que tras la muerte del inquilino que firmó el contrato de arrendamiento de renta antigua, sólo se pueden producir 2 subrogaciones, es decir, una persona adquirirá la posición del inquilino fallecido (su mujer, hijo, ….) y tras el fallecimiento de esta primera persona subrogada, solo existirá la posibilidad de que se subrogue una persona más.
Por lo tanto, partiendo de este límite de las 2 subrogaciones, el legislador estableció
PRIMERA SUBRROGACION
Cónyuge del inquilino e hijos
La subrogación, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento;
Padres del inquilino
En defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
Hijo con minusvalia
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
Fallecimiento conyuge
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
SEGUNDA SUBRROGACION
Al fallecimiento de la persona que, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
La Ley no autoriza ulteriores subrogaciones.
2.- los contratos firmados a partir del 9 de mayo de 1985
Para regularizar el fin de estos contratos, la ley de 1995, determinó que tras la muerte del inquilino que firmó el contrato de arrendamiento de renta antigua, sólo se pueden producir 2 subrogaciones, es decir, una persona adquirirá la posición del inquilino fallecido (su mujer, hijo, ….) y tras el fallecimiento de esta primera persona subrogada, solo existirá la posibilidad de que se subrogue una persona más.
¿Durante este plazo legal que duran los contratos de renta antigua es posible finaliza estos contratos?
A pesar de lo anterior, como explicamos en nuestro artículo sobre renta antigua durante la vigencia legal de estos contratos de renta antigua, es posible poner fin a los mismos, si
i.- se necesita en inmuebles para cubrir la necesidad básica de vivienda de propietario de la vivienda
ii.- hay que hacer reforma integral o derribo del inmueble por posible declaración de ruina del mismo
iii – el inquilino posee otra vivienda en propiedad en la misma localidad donde se ubica la vivienda de renta antigua.
iv.- Falta de pago de la renta.
v.- Subarrendamiento no permitido
vi.- Transformación o cambio de uso del inmueble
vii.- Obras no consentidas en el inmueble
viii.- Cuando se realicen actividades peligrosas, inmorales o insalubres.
ix.- Cuando el inquilino se ausenta durante más de 6 meses en un año sin justificación.
¿Cual es la vía para poner fin a estos contratos?
Cuando concurren las circunstancias que hemos visto en este artículo:
- el contrato ha finalizado según lo establecido en las disposiciones transitorias de la actual ley de arrendamientos urbanos
- El contrato esta vigente según la ley pero concurren las circunstancias explicadas antes (necesidad de la vivienda por el propietario,…)
Entonces se puede iniciar las acciones judiciales oportunas para finalizar estos contratos.
Estas acciones judiciales dependerán del caso concreto, como por ejemplo desahucio por falta de pago, por incumplimiento contractual, por vencimiento del contrato de alquiler,
Si necesitas ayuda con un arrendamiento de vivienda de renta antigua, ponte en contacto con nosotros.
