A la hora de adquirir un inmueble, existe una opción para los compradores que no quieren tener que usar la financiación externa o desembolsar el importe total de la compraventa desde un primer momento: la compraventa de inmuebles a plazos.
¿En qué consiste la compraventa de un inmueble a plazos?
Esta alternativa a la compra tradicional consiste en diferir el pago del importe de la compraventa en cuotas (normalmente con vencimiento mensual) durante un plazo de tiempo determinado (varios años) y pasado este plazo, pagar el resto del importe pendiente de la operación.
¿Cómo se realiza una compraventa de inmueble a plazos?
Comprador y vendedor firmarán un contrato privado de compraventa donde se establezca:
- Importe de la compraventa
- Plazo durante el cual se pagará el precio en cuotas
- Fecha en la que se pagará la totalidad del precio pendiente de la compraventa tras el periodo de pago de cuotas
- Importe de las cuotas
- Periodicidad del abono de las cuotas
- Momento en el que se adquiere la titularidad del inmueble
- Momento de puesta a disposición del inmueble
- Tributación de la operación
- Si existe condición suspensiva o condición resolutiva
- Si existe pacto de reserva de dominio
- Si existen garantías personales (fiador o avalista)
A la hora de transmitir la propiedad del inmueble de vendedor a comprador, se realizará en notaria, mediante escritura pública de compraventa.
Siempre es recomendable que todos los acuerdos privados que se realicen en este tipo de operaciones se eleven a público (pasen por notaria) ya que, en caso contrario no adquirirán la protección de la fe pública registral y por ende su oposición ante terceros, artículo 17 Ley Hipotecaria:
“Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real”
¿Cuándo se entrega el inmueble al comprador?
En la compraventa de inmuebles a plazos existen 2 momentos en los que el comprador tiene la disponibilidad de usar el inmueble (se entrega la posesión del inmueble):
1.- En el momento de firmar el contrato privado de compraventa a plazos. Antes de comenzar a pagar las cuotas.
2.- En el momento de finalizar el pago de las cuotas, pagando el resto del importe de la compraventa pendiente. Momento que coincide con la firma de la escritura pública de compraventa.
¿Qué significa condición suspensiva y condición resolutiva en este tipo de compraventas?
Nuestro ordenamiento jurídico determina las diferencias entre la condición suspensiva y la condición resolutiva que se puede establecer en un contrato.
1.-La condición suspensiva
Es aquella que se establece en un contrato y que determina que dicho contrato (o determinada obligación) no surtirá efecto (no entrará en vigor) hasta que no se cumpla dicha condición.
Por ejemplo, un contrato de arrendamiento que no entrará en vigor hasta que no concedan una serie de licencias (condición suspensiva). Si no se conceden las licencias establecidas (no se cumple la condición suspensiva) es como si el contrato no hubiera existido nunca, ya que nunca ha entrado en vigor.
2.- La condición resolutiva
Un contrato sometido a una condición resolutiva o resolutoria entra en vigor en el momento de su otorgamiento, desplegando plenos efectos desde ese momento.
Pero si se cumple este tipo de condición, el contrato deja de estar activo, finalizando en ese momento y dejando de tener efectos jurídicos.
En el ejemplo anterior, si el arrendamiento esta sometido a una condición resolutiva a la obtención de determinadas licencias, si no se consiguen dichas licencias, el contrato se rescinde. Pero dicho contrato ya ha estado vigente, ya ha creado obligaciones entre las partes y se ha tributado por él. Por lo que, en ese momento, habrá que solicitar la restitución de las obligaciones y cantidades entregadas hasta la fecha y solicitar a las administraciones y entes públicos la devolución de los impuesto, tributos y tasas entregadas.
¿Cómo se asegura que el comprador abone las cuotas de la compraventa?
El riesgo principal de esta operación es que el comprador no pague las cuotas acordadas y sus consecuencias en el proceso de compraventa que se esta llevando a cabo.
Para salvaguardar esta situación, se articulan diferentes medidas:
1.- La compraventa establece una condición resolutiva por la que, si el comprador deja de pagar las cuotas, la compraventa se resuelve, el vendedor vuelve a adquirir el inmueble y las cuotas abonadas hasta el momento se las queda el vendedor en concepto de indemnización de daños y perjuicios por haberse resuelto la compraventa.
2.- La compraventa a plazos establece una condición suspensiva por la que el mismo no entrará en vigor hasta que no se haya pagado la totalidad del precio de la compraventa.
3.- Establecer un pacto con reserva de dominio. El pacto de reserva de dominio consiste en que el vendedor sigue manteniendo la propiedad y el dominio del inmueble, hasta que el comprador paga el importe completo del precio de la compraventa.
4.- Las medidas anteriores se articulan como garantías reales, pero existe la posibilidad también de que se asegure la operación mediante una garantía personal, como, por ejemplo, un fiador solidario. A este fiador solidario se le exigirá el pago de las cuotas en el supuesto de impago de las mismas por parte del comprador. Así lo establece el artículo 1852 de nuestro Código Civil:
“Los fiadores, aunque sean solidarios, quedan libres de su obligación siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo.”
Cabe hacer una pequeña mención a la indemnización de daños y perjuicio por impago de cuotas que hemos venido comentando a lo largo del artículo. La misma se compone por un porcentaje del importe de las cuotas abonadas y se basa en la tenencia del inmueble y en el deterioro causado en el mismo.
Es importante no olvidar la fiscalidad en este tipo de operaciones inmobiliarias, ya que la misma puede determinar la elección de una u otra modalidad dentro de la compraventa de inmuebles a plazos.
Si necesitas ayuda a la hora de realizar una compraventa de inmueble a plazos, ponte en contacto con nosotros.
